韩国楼市面临崩盘风险：房价暴跌、成交量大幅下降

根据中国基金报的报道，曾经是全球最热门地区之一的韩国楼市正在面临崩盘的风险。过去5年，韩国的房价整体上涨了80%，2020年到2021年的涨幅甚至超过了40%，而首尔更是涨幅超过了50%。房价甚至一度达到每平方米15万元人民币，仅次于中国香港。

然而，在2021年8月，随着韩国央行开始加息，韩国楼市进入了崩盘模式，首尔实际交易房价暴跌了25%，部分社区甚至下跌了三成至四成，跌幅创下历史新高，成交量也暴跌了70%以上。

据《亚洲日报》的消息，2023年，韩国公寓和多户型住宅的公示价格平均下降了18.63%，降幅创下历史新高。在首尔，部分公寓的价格下跌了30%至40%，成交量更是暴跌了70%以上。

韩国楼市的崩盘引发了投资界的恐慌情绪，就像一场瘟疫在韩国的投资圈中传播开来。而韩国楼市未来的不确定性更加加剧了追随美联储政策的输入性变数。

韩国荷兰国际集团银行（ING）韩日市场高级经济师闵柱刚被称为“韩国楼市多头女王”。他在5月24日发布的投资报告中承认，2023年的韩国楼市前景并不乐观，预计整年将持续低迷，而首尔以外地区的情况可能比首尔更加严重。

一些业内专家则更加悲观。一些经济学家认为，韩国楼市由于前几年的过度投机已经饱和，再加上人口老龄化和人口减少的问题，即使在首尔市中心的公寓也面临着严重的空置问题。首尔以外地区还面临着严重的人口外流问题，因此楼市的长期前景更加不容乐观。

韩国央行行长李昌镛最近接受彭博社采访时表示，在房地产贷款拖欠率上升的情况下，金融部门的风险不断增加，需要政府采取政策手段来进行调节。然而，闵柱刚认为政府的政策调节实际上起到了反作用。

闵柱刚分析称，此前文在寅政府追求“房屋可负担性”，推行了一系列抑制房地产价格的政策，包括限制房地产投资和对多个业主征收高额税费，旨在稳定房价。然而，这些举措被炒房者解读为“房屋供不应求，趁早抢购，否则过时不候”。资金涌入楼市，带动了更严厉的政策调控之前的疯狂投资。

尹锡悦政府上台后，追随美国高利率政策，试图以高利率来应对通胀压力。然而，这导致住房负担能力指数从平均50左右飙升到了80。据闵柱刚的计算，一旦韩国住房负担能力指数达到80，需求下降的趋势就很难撼动。

韩国是以出口为导向的经济体，但住房和建筑在其内需部分的占比也非常重要。以GDP计算，韩国的建筑支出约占2022年名义GDP总额的15%左右，包括建筑施工和土木工程。在工业生产中，建筑业约占整个韩国工业的6%。在韩国劳动力市场，建筑业在2022年创造了超过210万个工作岗位，相当于总就业人数的7.6%。

与房地产相关的信贷在韩国金融体系中扮演着重要角色。由于房地产及其相关行业对大多数普通韩国民众的关联度和感知度更高，楼市的动向对社会的影响更为重要。韩国楼市的大幅波动不仅仅是冷冰冰的数据，更直接地影响着社会的稳定。