如何投资商城房地产投资信托基金

许多投资者害怕将资金投入任何与零售相关的股票，谁能责怪他们呢?感谢亚马逊和其他电子商务零售商，在实体零售空间中出现了大量零售破产，商店关闭和大规模屠杀的浪潮。

虽然零售业的某些领域肯定会受到伤害，但重要的是要意识到所有类型的零售都不在同一条船上。举一个例子，以折扣为导向的零售业蓬勃发展。如果你最近在Costco或Five Below，你就知道我的意思。拥有体验成分的零售企业在大多数情况下表现也相当不错 - 例如超大型电影院和高尔夫娱乐场所。

有一些以商场为中心的房地产投资信托(REITs)可以让您投资于正确的零售类型。以下是您在投资任何商城房地产投资信托基金之前需要了解的内容，以及值得仔细研究的三个房地产投资信托基金。

什么是REIT?

REIT(发音为“reet”)或房地产投资信托是一种特殊类型的投资工具。描述房地产投资信托的简单方法就像共同基金或ETF，但对于房地产资产。正如共同基金或ETF汇集投资者资金以购买一系列股票，债券或其他投资一样，房地产投资信托基金会汇集许多投资者的资金，以拥有房地产资产组合。

创建房地产投资信托基金是为了让个人投资者获得房地产投资机会，否则这些投资机会将无法承受或不切实际。以这篇文章的重点为例，没有太多人阅读这篇文章，他们有能力购买一流的购物中心。但是，REIT可以让您以这种方式投入资金。

为了有资格成为房地产投资信托基金，投资公司必须至少有75%的资产投资于房地产或相关资产，并且还必须从租金或其他房地产来源获得75%或更多的收入。房地产投资信托必须承诺支付至少90%的应税收入作为股息 - 这就是大多数房地产投资信托基金的收益率高于平均水平的原因。

REIT有两个主要品种 - 股票房地产投资信托基金和抵押房地产投资信托基金。股权房地产投资信托基金主要拥有，经营，开发和/或管理实物投资房地产，而抵押房地产投资信托基金则投资于抵押贷款，抵押贷款支持证券和其他此类与金融相关的资产。对于本讨论的其余部分，如果我使用REIT一词，您可以假设我指的是股票REIT。

一些房地产投资信托基金，就像我将在本文中讨论的三项房地产投资信托基金，在主要证券交易所公开交易。其他可用于公共投资，但不是交换列表，还有一些是私人的。

谁应该投资商城房地产投资信托?

Mall REITs为那些希望从投资中获得强劲总回报的人们提供巨额投资。这些股票通常支付高于平均水平的股息收益率，但随着零售业的发展，也提供了出色的增长潜力。

然而，与任何发展一样，从旧的零售环境向在电子商务驱动的世界中运作的环境的转变不会在一夜之间发生。考虑购物中心房地产投资信托基金，就像我将要在这里严格讨论的那些长期投资一样。除非你有很长的时间来让你的投资增长 - 至少五年左右 - 我不会建议你的投资组合的商城REIT。

最重要的是净收入，在讨论股票时通常与“收益”一词互换使用。然而，净收入是房地产投资信托基金赚多少钱的一个很差的指标。我不会对会计讨论过于深入，但主要原因是允许公司将商业资产(包括房地产)折旧作为税收利润的扣除。对于大多数企业而言，其房地产持有可能包括工厂或仓库，这并不会造成太大的扭曲。对于其资产几乎完全是房地产的房地产投资信托基金来说，这是一个完全不同的故事。折旧“费用”往往使REIT收益远低于实际收益。

这就是来自运营或FFO的资金流入的地方.FFO增加了折旧费用，并进行了一些其他较小的调整，让投资者更清楚地了解房地产投资信托实际赚多少钱。将FFO视为REIT世界的“收益”，并相应地使用它 - 例如，在进行市盈率分析时。

更进一步，许多房地产投资信托基金也使用公司特定的FFO指标。您可能会看到这些列为核心FFO，标准化FFO或调整后的FFO。一般的想法是，这些调整某些一次性项目或考虑其他因素，以便尽可能清晰地显示收入情况。作为一般规则，如果公司与其FFO一起发布其中一个指标，则在评估REIT作为投资的价值时使用它是个好主意。

房地产投资信托基金投资者要知道的另一个重要指标是资本化率或“资本化率”。这是房产的年收入占其购置成本(或当前市场价值)的百分比。它可用于显示新获得的房产的盈利程度，或者可以用来显示房地产投资信托基金为其出售的房产获得多少价值。例如，如果房地产投资信托以7%的上限率获得1000万美元的房产，这意味着该房产预计每年可产生70万美元的营业收入。

REIT投资的优势

为了同意REIT分类的要求，这些公司享有相当大的税收优势。具体而言，REIT不会在公司层面征税，无论他们赚多少钱。

当您购买大部分股息时，公司赚取的利润实际上是两次征税 - 一次是在公司层面获利时，再次在个人层面上，因为利润是作为股息支付给股东的。另一方面，房地产投资信托基金的利润只有在向股东支付后才会征税。如果投资者持有REIT在税收优惠退休账户(如IRA)中的股份，他们甚至不需要在个人层面上缴纳股息税，这使得房地产投资信托基金的投资成为梦幻般的投资。

将REIT添加到您的投资组合中还有一些其他优势。多元化是一个很大的问题 - 尽管公开交易的房地产投资信托基金是技术上的股票，但大多数专家将房地产置于不同的资产类别。此外，房地产投资信托基金是优秀的总回报投资，这意味着它们旨在产生高收入水平，以及长期股价升值，因为基础的房地产投资组合价值增长。

为何投资商场房地产?

商场进行可靠的投资有几个很好的理由。其中：

商场往往非常多样化。如果一个商场有100个不同的商店，那么它不会过于依赖任何一个租户的收入。

商场也倾向于长期租赁他们的空间给租户，并逐步增加租金(称为自动扶梯)。

由于目前的逆风影响零售业，商场房地产投资信托基金的估值较低。

我们之前讨论过上限费率; 截至最新可用信息，平均商场物业的上限率为8.2%。相比之下，平均公寓和工业物业的比例分别为5.3%或6.4%。换句话说，相对于其收入潜力，零售物业的价值显着低于许多其他类型的商业地产。

此外，值得澄清的是，大多数商业房地产，包括商场，通常分为A，B或C.(有D类房产，但你不想投资它们。这些通常是位于虽然没有任何官方标准可以将商场纳入某个“等级”，但A类是指具有现代化设施的顶级商场，位于理想的区域，B类和B类C商场指的是质量较差的房产。

适合投资的商场

简而言之，我建议将您的搜索范围缩小到可能适应不断变化的零售环境的购物中心。例如，拥有大量餐饮选择，混合用途空间和现代化设施的A级购物中心拥有无法在线复制的体验组件。奥特莱斯购物中心提供廉价商品，这些商品通常无法在网上获得，而这种折扣优势使得它们除了具有抗电子商务外，还具有抗衰退性。

另一方面，较旧的购物中心和那些严格依赖于几家大型主力商店和一些全零售店的旧式购物中心模式的购物中心也不太可能适应零售业的变化。我们已经看到REIT中的一些亏损和股息削减专门从事B类和C类商场的特性，而且在很多情况下疼痛可能会变得更糟。

需要明确的是，房地产投资信托基金通常不会明确说明他们持有C类房产。但是，您可以阅读每个房地产投资信托基金的最新年度报告，以更好地了解其拥有的商场类型。

投资商城房地产投资信托基金的风险

除了可能导致电子商务竞争和潜在租户破产的风险 - 通过提供一流的设施，现代餐饮选择和其他此类功能可以稍微减轻 - 投资者应该有一些其他风险意识到。

利率：一般而言，利率上升环境对房地产投资信托基金不利。随着无风险利率的上升(10年期国库券是一个很好的房地产投资信托基金指标)，投资者预计REITs等基于收益的投资会带来更多的风险溢价。由于收益率和价格走势相反，这给房地产投资信托基金的股价带来下行压力。

成本高的借款：大多数房地产投资信托基金依靠借入资金来增长，利率上升意味着借贷成本上升。

执行风险：当商场投入大量资源来适应不断变化的消费趋势时，他们面临着更大的压力，需要做出正确的改变。例如，一家商场房地产投资信托我即将讨论翻新和重新利用以前被Sears和JC Penney等陷入困境的主力商店占据的空间的计划。如果转型成功吸引新租户和更高的租金收入，那就太棒了。请记住，句子以“if”开头。

3个顶级商城REIT

现在我们已经讨论了房地产投资信托基金的投资和正确的商业房地产投资，让我们来看看一些例子。以下是三个商场房地产投资信托基金，它们在不断变化的零售环境中处于有利位置，所有这些都实施了一些独特的策略。