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上限利率更正式地称为资产资本化比率

2021-01-18 15:56:31 编辑: 来源:
导读 对于商业房地产分析非常重要。我想说明上限费率-以及它们的使用和操纵方式。封顶费率既有正面特质也有负面特质,尽管它们在评估风险方面可

对于商业房地产分析非常重要。我想说明上限费率-以及它们的使用和操纵方式。封顶费率既有正面特质也有负面特质,尽管它们在评估风险方面可谓无价之宝,但该指标固有存在明显的缺陷。真正的收获是减轻风险的过程。

常见的误解

我的公司通过调查几个受信任的联系人,研究了如何感知上限的总体思路。该组由高资产净值个人,家庭办公室和其他每天依赖上限利率作为基本指标的权益和债务来源组成。

回应各不相同,但普遍的主题是上限利率越高越好。事实的真相是,在某些情况下可能会出现较低的上限利率并提供更好的机会。以下是一些不太明显的示例,这些示例一旦得到补救,将导致资产上限利率提高。

•低于市场租金。

•需要增值组件。

•位于高档区域。

•更好的债务条件-尽管上限利率可能更低,但现金现金可能更高。

•具有可以减少或减轻的大量费用,即单独的水计量。

•酒店不收取辅助费用:停车费,滞纳金等。

当您深入了解上限利率时,请记住一些基本的投资原则。随着风险的增加,需要更大的回报。由于收益与风险量成正比,因此我从一个角度来观察,在得出风险时,您得出的结论是,风险加风险(R + R)不是风险(2R)的两倍,而是风险平方(R²)。

最重要的是,您必须学习如何识别风险并计算收益。确定上限比率是必要的,并且可能非常有用。这项基本任务具有其价值,但是盲目依赖上限价格可能会造成不准确的乐观幻象。

资本化率是多少?

在商业房地产中,资产的资本化率或更简单地说是上限率,是资产在特定时期内收益的观点。公式很简单;您将资产的净营业收入(NOI)除以其价值。从理论上讲,上限汇率的用途非常简单。低上限率表示较低的风险和较高的价值,相反的比率越高,表示风险越大,价值越低。当您继续了解承保资产中使用的财务模型时,您会注意到许多假设已经纳入了这些看似可靠的风险和回报指标。最好也考虑到NOI的可靠性以及影响上限率的变量。

用于建立NOI的计算是用于设置上限速率的公式的组成部分,并且充满变化性。您会专注于税收,物业管理和维护等标准预测,还是空置和坏账等变量?在受冠状病毒影响的市场中,后者变得越来越重要。但是,至少有十二个机会可以忽略并依赖不可靠的估计,这会对您的投资结果产生不利影响。建立评估风险的经验和思考过程时,请真正考虑上限利率的完整性。

封顶利率的完整性

封顶费率的完整性基于用于推算NOI的前瞻性数据集。封顶费率是回报的指标,它有明显的优点和缺点。创造最大价值的是专注于财产本身


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