利用折旧作为多户投资税收优惠

商业多户家庭投资的主要好处之一是，根据IRS的规定，财产所有人和投资者有权每年“贬值”其资产的价值，这减少了财产的应税收入和相关的应纳税额。因此，财产所有者有强烈的动机来使每年的折旧额最大化，而他们采取的一种方式是通过称为成本分离的策略。

要了解它是什么以及它是如何工作的，首先必须从折旧本身的核心概念入手。

什么是折旧?

多户财产是一种有形资产，这意味着其状况会随着时间推移而降低。空气处理机组破损，厨房陈旧，屋顶腐蚀。这些事物中的每一个(以及许多其他事物)都代表着房产价值的下降，因为随着时间的流逝，修理这些物品会产生一定的成本。用于解决此问题的会计概念称为折旧。

为了解决财产的实际恶化问题，美国国税局(IRS)规则允许多户家庭的所有者每年花费财产价值的一部分。该费用在物业的损益表中显示为行项目，可减少应税收入。折旧作为非现金费用，会减少物业的应税收入，但不会减少可分配的现金。

例如，假设物业A的收入为$ 250,000，支出为$ 100,000，其中不包括任何折旧。产生的净营业收入(NOI)为$ 150,000。接下来，假设物业B的收入为$ 250,000，支出为$ 125,000，其中包括$ 25,000的折旧。所得的NOI为$ 125,000。如果我们假设税率为25%，则折旧可在一年内节省6,250美元的税款。想象一下，在多年的投资控股期内，情况变得更加复杂。

如何计算允许的折旧?

每年可以计提的折旧金额受IRS规则的约束，该规则规定，如果业主选择完全扣除商业权益，则其所有者可以在30年内折旧其多户资产的价值，而如果他们选择遵守，则可以折旧27.5年通过限制利息扣除。因此，如果财产价值为100万美元，则所有者每年可以收取33,333美元(100万美元/ 30年)或36,363美元(100万美元/ 27.5年)的折旧。

同样，由于折旧减少了物业的应纳税额，因此业主受到了极大的激励以使每年的收入最大化。这就是成本隔离发挥作用的地方。

什么是成本分摊?

要了解成本隔离研究的工作原理，请考虑价值100万美元的同一物业。当外部专家通过审查该属性以确定哪些资产可以折旧以及何时进行研究时，他们可以将属性值划分为多个存储段：

•个人财产(1)：100,000美元，折旧期限为5年，每年提供20,000美元的折旧费用。

•个人财产(2)：150,000美元，折旧期限为7年，每年提供21,428美元的折旧费用。

•土地改良：200,000美元，折旧期限为15年，每年提供13,333美元的折旧费用。

使用成本分离策略，所有者可以将其允许的折旧从大约$ 35,000增加到$ 55,000。这样可以在多年的投资期内节省大量税款。

应当注意，以上仅是出于教