第三季度显示纽约房地产退出第二季度低迷

房地产投资销售数据来自2020年第三季度，其结果令人鼓舞。市场，政治和公共卫生方面仍然存在很大的不确定性，但房地产行业正在从第二季度的深度回升。我与我的合伙人执行副总裁维克多·索齐奥(Victor Sozio)坐在一起，讨论了当前形势以及第四季度及以后的前景。

当前展望

目前的交易量，美元交易量和上限利率看起来与2009年和2010年非常相似。上限利率通常表示存在更多风险。如果利率上升，那么与您可以从中获得的潜在收入相比，该财产的价值就会降低。虽然这听起来不错，但也表明房地产并不是一项确定的投资。

但是，现在得出结论的困难在于，交易的样本量很小，因为自Covid-19大流行以来，市场上登记的交易较少。甚至在Covid之前，由于《住房稳定和租户保护法》的出现，2019年投资销售就出现了下降，该法案使受租金管制的业主无法筹集资金来管理和改善房地产，从而导致潜在买家和投资者的活动急剧减少。

尽管样本量很大，但市场上仍存在一些艰难的迹象。一个这样的标志是，尽管布鲁克林和皇后区的表现要好于曼哈顿，但目前市价单元的空置率很高，部分原因是外城区居民似乎更愿意留下来。布鲁克林和皇后区也不像曼哈顿那样高度依赖办公和商业市场。

“不确定性会导致其自身的不活动周期，” Sozio说。“这使得定价发现难以衡量，因为有这么多人等待澄清，导致许多投资者进一步等待。但是，这种情况已经开始改变，我们不仅看到更多的销售，而且还有更多的交易开始。低利率不会造成伤害。”

尽管如此，不确定性带来了更为保守的融资。尽管贷方愿意接受交易并变得更加活跃，但他们对承销的要求更为严格，并希望对房地产和商业计划进行更全面的研究。

“我们现在有许多银行正在考虑'Covid托管'。六个月至十二个月的本金和利息储备已经变得相对司​​空见惯。” “帮助租金管制的建筑物的一个亮点是，负担得起的单位的租金收取率高于预期。这是值得关注的资产类别。”

第四季度及以后的期望

尽管投资销售活动有所好转，但投资者和所有者不应该期望看到回到2015年的水平。数据显示，持续增长和稳定将导致2021年交易额在300亿至400亿美元之间。

2011年，随着纽约市开始从2008年全球金融危机中恢复过来，该市的销售额约为170亿至180亿美元。2012年，这一数字攀升至约300亿美元。我们有望实现类似的复苏，从而进一步实现长期增长。

市场还可以预期，由于目前的历史低利率，将出现大量的资本重组。对于没有充分利用杠杆的所有者，现金提取可以促进销售活动