您的HOA或公寓协会可能有权取消您的财产

如果您的公寓或房主协会(HOA)费用落后，这可能会让您感到震惊：您的HOA或公寓协会可能有权取消您的财产。即使是绝大多数从未面临丧失抵押品赎回权的房主，这种引人注目的法律发展的涟漪效应最终也可能代价高昂 - 以更高的利率和抵押贷款的费用形式出现。

生活在房主协会规则下的人数量稳步增长; 据估计，近80%的新建筑现在由HOA或公寓协会管理，多达6500万人住在这些房产中。HOA费用每月可达300美元或400美元，通常支付开发项目所提供的服务，例如景观美化，割草和除雪，以及其他资本改善。在经济困难时期，被挤压的房主贬低这些费用是相当普遍的。

新的皱纹：一种称为“超级留置权”的法律程序，它在20世纪80年代开始实施，目前已被允许进入二十多个州，并且还有近十几个州正在考虑之中。

如果所有者严重违反HOA费用，超级留置权使房主协会有权对房产开始取消抵押品赎回权诉讼。虽然抵押贷款机构在通过取消抵押品赎回权拍卖或法院判决获得资金方面传统上具有优先权，但超级留置权使得HOA有权跳过贷方，在某些情况下，甚至完全消除了贷方的权利。

2014年8月，哥伦比亚特区上诉法院，该地区相当于州最高法院，裁定不仅是一个公寓协会纠正一个违法所有人，但超级留置权规定持有抵押贷款的损失它完全属于财产的权利。内华达州最高法院一个月后的决定得出了同样的结论。罗伯特温斯顿说，虽然这些裁决只会影响华盛顿特区和内华达州的丧失抵押品赎回权，但其他州法院可能会追随他们的先例。罗杰温斯顿是房地产律师兼合伙人，位于马里兰州贝塞斯达律师事务所Ballard Spahr律师事务所。

温斯顿说，“法院的决定让每个人都措手不及，”他的公司代表内华达州法院判决的贷款人。“那里很糟糕。”

HOA夺权

HOA留下来，以及其他人，例如承包商的留置权(当在家中从事重要工作的承包商未付)时，传统上被称为“初级留置权”并且已经从属于抵押贷款人。然而，现在，由于“超级留置权”法律，HAs甚至可以在取消抵押品赎回权时获得支付。

“HOA变得越来越精明，”德克萨斯州弗里斯科的Matt Martin房地产管理副总裁Jason Tufaro说道，该公司与和HOA就此问题进行合作。“他们知道陷入财务困境的老板会做的第一件事就是停止支付他们的HOA费用。他们不会支付的最后一件事是抵押贷款。“

自大萧条以及随后的房地产市场低迷以来，许多HOA都在努力让现金拮据的业主支付费用。在房地产危机最严重的时候，2010年有近103,000套公寓被取消抵押品赎回权; 据房地产研究公司RealtyTrac称，2008年几率翻了一番。(随着经济的改善，丧失抵押品赎回权已经下降。)

巴拉德斯帕尔丹佛办事处的合伙人乔伊鲁宾斯基说：“鉴于大量的违约行为，贷款人的行动速度并没有HOA那么快，”当涉及到止赎并使HOA留置权持有人完整时。“如果贷方没有向前推进自己的头衔，那么HOA认为它必须介入，”他说。

公寓和HOA协会通常只有在公寓或HOA契约中将其拼写出来时才能调用超级留置权状态。他们通常还必须等到他们使用这种权力之前：在科罗拉多州，一旦累积了六个月的拖欠HOA费用，就会附加超级留置权。在内华达州，超级留置权将在累计九个月的拖欠HOA费用后进行评估。

“任何人都不想在房屋上取消抵押品赎回权，也没有任何社区协会委员会希望取消对邻居的抵制，”弗吉尼亚州福尔斯彻奇市社区协会研究所(CAI)政府和公共事务高级副总裁Dawn Bauman说。基于倡导和贸易的集团。该集团代表全国328,000个房主协会中的33,000个，并在内华达州案件中提交了一份支持性简报。“但有时 - 特别是当业主放弃了财产时 - 协会必须以所有业主和整个社区的最佳利益行事，”她说。

CAI表示，它没有关于HOA发起多少丧失抵押品赎回权的准确信息; 该集团发言人Frank Rathbun表示，这个数字非常小。尽管如此，Ballard Spahr的温斯顿表示，最近DC和内华达州法院的裁决可能会加速HOA发起的丧失抵押品赎回权的数量。在法院作出决定之前，取消抵押品赎回权的成本超过了HOA可以收回的拖欠金额。他说，如果他们取消抵押品赎回权，那么现在他们将得到所有报酬。

法院的判决也引起了联邦住房金融局的关注，联邦住房金融局监管着房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)等政府抵押贷款买家。FHFA担心法院的判决可能会伤害纳税人和贷款。

“(T)房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)支持的抵押贷款必须保持在第一留置权的位置，这意味着他们优先获得出售止赎房屋所得的收益，”该机构在12月22日的一份声明中表示。

Ballard Spahr的Lubinski表示，通常情况下，由于未支付HOA费用而取消抵押品赎回权，贷款人将支付拖欠费用，以便重新承担其在线前的位置以获得还款。

避免这个问题的一种方法可能是让贷款人开始托管公寓和HOA费用，就像财产税和房屋保险一样。但抵押贷款和HOA倡导者同意，鉴于大量的HOA和公寓协会，这可能是不可行的，甚至可能会增加成本。

有些人担心可能会加息

温斯顿表示，法院的决定让抵押贷款机构担心，如果不支付HOA费用，他们将会处于高位和干燥状态，这种担心很可能会影响借款人。

“就像根据你的信用评级承保房屋抵押贷款一样，说这样做并不是很牵强......这种文书工作和增加的风险将被考虑到贷款成本，”温斯顿说。

总部位于华盛顿特区的抵押贷款家协会(Mortgage Bankers Association)的助理律师贾斯汀怀斯曼(Justin Wiseman)拒绝评论超级留置权趋势是否会增加借款人的成本。Wiseman确实说过，当HOA因为拖欠费用而试图取消抵押品赎回权时，各州必须制定更好的程序来通知等留置权人。

但德克萨斯州房地产高管图法罗同意温斯顿的看法，可能会考虑到遇到“超级留置权”情况的可能性并相应调整其利率和费用。“他们会说'我们将借给这个房产，但你必须付出更多的钱，'”他说。