纽约商业房地产行业的新税种

传统上，纽约市和纽约州将房地产业视为无止境的摇钱树，部分原因是因为他们认为这是不能动摇的摇钱树。由于提议扩大纽约对纽约市记录的大量抵押贷款征收的税率为2.8%的提议，州立法者可能会再次这样做。那是美国最高的抵押贷款税率之一。

现在，一些州立法者希望将相同的2.8%税率扩大至夹层贷款和优先股投资，这两种结构通常为大型项目(尤其是新开发项目)提供额外的资本。自2019年中期以来，针对房地产行业的一系列立法攻击将紧随这一变化。而这恰恰是在租金和价值急剧下降，已经抑制投资与发展的时候。

如果通过新的税收，将使房地产业更加难以满足国家对住房和其他形式发展的需求。它可能消耗掉每笔夹层贷款或优先股融资的价值的2.8%。听起来可能只占很小的百分比。但是，无论如何，这将占股权投资或利润的很大一部分。在任何交易结束时，这种税收通常是最大的交易成本。请记住，此税将不会对利润或销售收益，净资产增加或成功交易征收，而只会对借贷的行为进行征收，而这笔钱必须偿还。

商业房地产行业已经受到了沉重的税收，从普通的房地产税开始，通常消耗商业房地产所有者总收入的三分之一。该行业还像其他任何人一样缴纳常规所得税，不断增加的水费和污水处理费，转让税和抵押税，这是美国最高的，纽约市特别营业税，商业租金税(至少对于某些租赁而言) ，并由房客名义上支付)，以及无休止的申请费，其他费用和罚款。这不包括遵守归档，披露和报告要求的成本以及每年由政府施加的其他运营负担。

纽约市和纽约州无疑正在步入另一场金融危机。但是，立法者们不应该对房地产行业征收新税，而应该弄清楚如何少花钱(也许也少花钱)。他们应该认识到，纽约市和州的人均花费已经远远超过美国任何其他类似司法管辖区。但这是远远超出房地产行业的问题。

拟议的夹层贷款和优先股新税旨在做出一些努力，以考虑到现有法律。一旦立法机关开始对房地产发起攻击，那实际上是非常不典型的。但是，拟议税项并未充分认识到夹层贷款和优先股交易的谈判，结构化，有担保和封闭方式。拟议税收的一部分使用与商业房地产交易中实际使用的词语和概念无关的词语和概念编写，这是针对房地产的纽约州立法的另一个共同特征。

拟议的立法将危及传统上可用于夹层贷款和优先股的机密性，而其他所有行业对其交易均保持相同的机密性。拟议中的立法将要求提交UCC优先股股权融资表，这一概念对商业交易法而言已经毫无意义，因为它已经存在了上个世纪或更长的时间。

如果提议的税收通过，