既然置业系押注重金游戏 拣楼时就可能目光要放远一点

港楼所谓熊市话咁快就告终，大家又要重回抬钱争楼的日子。既然置业系押注重金游戏，拣楼时就可能目光要放远一点，有专家更建议要考虑到2030年的香港城市布局。

今年系2019 年，点解置业拣区要考虑到 2030 年，原因主要有两个。首先系一般人买楼自住，往往会与入手物业共处十多年才考虑换楼，如果物业所处地区及本身质素有更大升值潜力，将有助推高卖楼套现回报，充实换楼资本。故此目光放远一点，了解一下心仪地区将来的布局变化，到换楼时就或许会有意外收获。

另一原因是2030 年是本港城市布局的关键年份，高力国际市场信息策略投资者及企业客户服务高级顾问聂安达( Andrew Ness )表示，由今年到 2027 年，本地多项大型规划及交通基建将陆续落成，其中包括连接屯门至赤鱲角及港深西部公路的屯门西绕道、连接石塘咀及南区的南港岛线(西段)、连接锦上路站、东铁落马州支线及古洞的北环线等，因此以 2030 年为指标，就可以整理出香港未来各区的连接性布局，从而找出长远具投资潜力的地区。

在多个地区中，上车客应该会较关注新界区未来布局的潜力。新界各区中，如果以2030 年为指标，被视为供应重灾区的屯门扫管笏，反而潜藏交通枢纽优势。聂安达解释于2013 年动工即将落成的屯门至赤鱲角连接路，将提升该地段与机场的连接网，并有助推动重新发展内河码头，令屯门市中心及扫管笏物业，有机会成为东涌以外频繁往返机场人士的置业及租赁选择。

除了屯门，新西楼价略为落后的洪水桥，在2030 年亦具备发展概念。聂安达认为，洪水桥及蓝地一带，于未来十多年将得力于大湾区发展，成为新西重点交通枢纽。事实上，内地于今年二月公布《粤港澳大湾区发展规划纲要》，建议兴建连接洪水桥至前海跨境铁路，一旦成事，洪水桥连接内地的优势将媲美新界北区。

至于新东，一直是上车客心仪地区的沙田的交通优势亦会升级，聂安达指出新的屯马线把东铁沙田站、马铁乌溪沙及石门站连在一起，届时石门周边的工贸区便更有条件成为类似九龙东的企业后勤基地。此外，随着科学园扩充规模，马料水具潜力成为新东的商业及科技枢纽。现时在科学园工作的企业员工已逾三万人，考虑到白石角住宅普遍定位为豪宅，而且交通配套仍有限，预计未来在科学园工作的专才或会考虑在沙田市中心及大围，还有大埔置业及租住物业，对这三个地区的中价物业升值亦有一定助力。

传统旧区亦有变身潜力

九龙及港岛传统旧区，吸引之处系通勤时间短，但城市规划就较杂乱，选择进驻这类旧区，又怕地区发展滞后。假如你有资本吸纳传统旧区物业又有此忧虑，不妨考虑以下三个地区。

第一个系佐敦区，虽然有人会认为西九文化区雷声大、雨点小，但参考外国大城市经验，临海文化区往往有助提升周边地段物业的身价。聂安达指出，除了西九文化区助力，西九龙站周边商业地皮出售，亦令西九龙地段发展成一个全新的商业中心，配合机场快线、东涌线、高铁及屯门线，为佐敦物业增添商业及铁路中心的概念，并吸引发展商加快区内旧楼收购重建步伐，有助提升有一定楼龄物业的价值。

第二个系红磡区，观塘线伸延至红磡区，已为这一带住宅物业增添铁路贯通优势。过去是往返内地大站的红磡站，未来会连接屯马线，亦会是通往会展及金钟其中一个转车大站，意味红磡站将升格为九龙区其中一个超级车站。加上区内不乏大型屋苑物业选择，预计红磡区物业在未来十多年仍有相当叫价能力。

第三个系港岛东区，聂安达指出现有三个截然不同的新商业区于港岛东形成或扩张，第一个是位于北角、炮台山临海地段的写字楼群;第二个是鲗鱼涌核心商业区，除了太古城扩建计划，太平协和在区内商业项目，以及新世界发展的英皇道商业项目，都有助巩固鲗鱼涌港岛东核心商业区的地位。第三个是柴湾，早前嘉里建设向子公司嘉里物流收购柴湾货仓物业，其中一个理由是物业具有重建价值。在政府活化工厦政策推动下，柴湾有机会发展成类似太古坊的商业及后勤中心，吸引企业及投资者进驻，为区内的住宅物业注入增值卖点。

有置业者会瞄准旧区的增值潜力，同时亦有居于港岛东旧区多年，自住物业有价但担心新发展会加重区内交通负荷及带来人多车多问题。有心避开发展「压力」，又嫌离岛太远的业主，聂安达认为他们可考虑换马至港岛南区或赤柱的住宅物业，皆因南港岛线西段计划尚未落实，意味香港仔、田湾一带暂时仍不会受交通布局变动所冲击，至于赤柱，尚未有风声会有连接铁路的计划，似乎更有把握享受较长的宁静期了。