将澳大利亚近期房价下跌引入新西兰的情况是无效的

新西兰首席经济学家托尼亚历山大说，将澳大利亚近期房价下跌引入新西兰的情况是无效的。

亚历山大在他的周刊概述中解释了新西兰和澳大利亚房屋市场之间的重大差异

“自20世纪80年代以来，对新西兰房价崩盘的预测一再发生，并且在全球金融危机期间和之后最为普遍，”他说。

“这些预测都没有证明是正确的。

“2007年至2009年间平均价格仅下跌11%，此后上涨了88%。

“尽管如此，自2003年澳大利亚首都城市房价指数上涨了90%以来，新西兰的全国指数已经上涨了150%。新西兰是世界上最不负担得起的住房市场之一。”

然而，他详细介绍了这里与澳大利亚之间的差异。

他说，自2003年以来价格增长差异的一个原因是，尽管澳大利亚自2003年以来27%的人口增长率超过新西兰22%，但澳大利亚的住房存量增长了30%，而新西兰仅为20%。新西兰的住房短缺情况越来越严重，而澳大利亚则出现(暂时)供过于求的情况。

“在过去的五年里，新西兰的人口增长了458,000。平均每户住宅的入住率为2.7人，这需要建造170,000个额外净房屋。实际住宅存量增长仅为126,000。新西兰住房短缺正在增长将继续这样做，因为净移民流量每年接近50,000(占人口的1%)。“

另一个区别是债务和偿债。亚历山大说，2003年至2019年间，澳大利亚的家庭偿债率从8.2%上升至9.1%。

“新西兰的比率从9.1%下降到7.6%。澳大利亚的家庭债务与收入比率已从134%跃升至190%，新西兰的汇率从130%上升至164%。”

然后，外国买家：亚历山大说新西兰的外国房屋购买水平从来没有像澳大利亚那么高。

亚历山大指出的另一个不同之处是，在澳大利亚建造了更多的公寓 - 这些公寓的价格波动性更大。

“自2003年以来，67%的澳大利亚住宅一直处于多单元开发项目中。新西兰的比例仅为26%。公寓价格历来表现出比房屋价格更高的波动性。”

亚历山大说，在新西兰，澳大利亚没有像澳大利亚那样将强制退休金纳入住房的人数激增(由于缺乏自我管理的退休金基金)，因此最近贷款停止对价格没有强大的下行压力。 。

他说，新西兰的住宅购买没有印花税，因此澳大利亚没有“最近令人沮丧的价格影响”来自各州，并且仍在增加对外国买家和业主的关税和征税。

然后是只有利息的贷款。亚历山大在2015年表示，在澳大利亚，近40%的家庭贷款只是利息。在新西兰同时这一比例为28%。由于实施了新的限制，澳大利亚的这一比例目前接近20%，而新西兰为26%。

最后，还有施工限制。

亚历山大说，新西兰发布的最新住宅同意书数量为34,500或1.8%。

“在澳大利亚，这一数字为190,285，比例为1.9% - 即使在一年前从230,000下降后仍然高于新西兰。新西兰所有行业的建筑商短缺 - 部分原因是海外短缺吸引了一些新西兰人获得更高的收入和机会。“