医疗保健房地产行业发生了惊人的变化

在过去的十年里，医疗保健房地产行业发生了惊人的变化，这是由人口老龄化和在急性护理环境之外提供服务的雄心增加所驱动的。在接下来的10年里，资产类别可能会出现更剧烈的变化。

昨天，120多名芝加哥CRE专业人士参加了由REJournal主办的第六届年度医疗和医疗办公室会议。有两次小组讨论：第一次是从三万英尺的高度观察医疗市场状况，第二次小组则深入讨论医疗保健和医疗办公楼的分段解决方案。

市场状况

由Quarles&Brady LLP合伙人玛丽·安·默里(Mary Ann Murray)主持，来自第一批专题讨论小组成员的大部分讨论集中于医疗保健房地产从机构地点到人们居住和工作的社区的稳步蔓延。

根据联邦医疗保险和医疗补助服务中心的数据，2017年，作为整体经济的一部分，医疗支出增长了3.9%，达到3.5万亿美元，相当于人均10，739美元，占GDP的17.9%。Mortenson的房地产开发-医疗保健总监ChantilyMalibago说，这是站不住脚的。

“数据收集，消费者体验和技术进步，这是改善医疗保健的三大支柱，”Malibago说。

随着每个人都带着智能手机，越来越多的人使用活动追踪器和其他可穿戴设备，提供、监控和管理护理的能力变得越来越个人化。这反映在医疗地产行业，因为该行业的零售和向社区转移的速度在最近几年才有所加快。

他说：“随着零售业的发展放缓，越来越多的人在寻找新的投资和发展机会。安库拉董事总经理迈克·奥基夫(MikeO‘Keefe)表示：“这就是医疗保健的发展方向。”“医疗保健的状况非常强劲，因为我们看到了许多新进入市场的公司。”

一个常见的统计数据是，每天都有1万名婴儿潮一代65岁。随着老年人对医疗保健的需求越来越大，这个行业多年来一直在迎合这个最大的一代。但是根据人口普查局的人口预测，千禧一代在今年某个时候应该会超过繁荣期的人，成为最大的成年人口。

NAI Hiffman公司副总裁布赖恩·埃杰顿(BrianEdgerton)表示，这意味着医疗行业将不得不保持足够的灵活性，为这一群体服务。

“他们将以不同的方式使用该系统，”Edgerton说。“千禧一代开始建立家庭，这意味着更多的OB-GYN访问，更多的儿科访问。他们也更有可能在网上购买医疗保健产品，比较价格和阅读评论，从而做出医疗保健决策。“

Edgerton还指出，伊利诺伊州的立法禁止新的医院发展项目少于100张病床。他认为，这种情况需要改变，以适应微型医院能够更好地为农村地区和小社区服务的趋势。“谁知道，如果某些倒闭的医院能缩小到更高效的模式，它们会不会有更好的机会呢？”他说。

StageEquityPartners,LLC总裁BrianHoward指出，对于一般房地产而言，南部州，特别是像佛罗里达州和格鲁吉亚这样的东南部，正推动着繁荣。但在过去几年里，伊利诺伊州所遭受的人口损失并不像最初看起来那样痛苦。

“顶尖的学术和研究机构都在这里和东北部。很多人住在那些炎热的南方市场--当他们生病时，他们来到这里。“霍华德说。“是的，我们正在减少人口，但如果你拥有与顶级卫生系统或医生群体相一致的房地产，情况会更好。”我认为我们这个行业的未来仍然是强劲的。“

执行副总裁戴夫·阿诺德（DaveArnold）在谈到他们的房地产时，看到了医生团体运作方式的转变。过去，当医生接近退休年龄时，他们会把自己的份额卖给年轻的同事。但今天的年轻医生不太愿意承担这些风险。

阿诺德说：“他们宁愿有机会在理想的地点找到自己的战略，而不是在机会成本高得多的时候使用回报率仅为9%的资本。”“大多数企业都希望通过使用第三方资本来实现增长。”

医疗保健和暴民解决方案

ComEd能源效率保健和实验室推广中心Peter Locke主持了第二次小组讨论，会上详细审查了保健房地产的最新设计、融资和其他趋势。

小波房地产集团创始人兼总裁乔纳森·斯温德尔(JonathanSwindle)讨论了医疗设施在物业管理方面对其他房地产资产的挑战。

“我们最大的担忧之一是责任，”Swindle说。“你有多自信所有的生命安全元素都被统一检查了，特别是因为所有不同的人群都在看电梯和灭火器，其他的东西都被分割开了？”我们现在有更多的技术工具可供使用，因此没有理由停留在20世纪50年代。“

现代医疗设施建设最有希望的技术之一是模块化建设的演进。Skender的保健设计总监珍妮·韩解释说，医疗保健的模块化已经存在一段时间了，例如，某些床墙外壳和浴室吊舱。但是，她的公司与其新的模块化制造设施的努力将这一概念提升到更高的水平。

“如果你做一个考场，你可以百分之九十五完成，取决于家具，”韩说。“你可以把电视挂在墙上，或者把家具装进房间里。这一切都完成了，并以滑动框的形式出现在现场。“

凯勒·威廉姆斯商业地产公司的高级董事兼执行副总裁Patrice Marks提供了房东的视角。她看到的一件事是医生团体要求在他们的建筑物内提供灵活的空间作为教育空间，为社区提供课程。她还见过医生团体要求并获得更短的租期。

马克斯说：“好消息是，一旦房客到了那里，他们就会重新来过。”“坏消息是，当所有者出售时，投资者会看到这些较短的租约，而出价却较低。”

洛克问专家小组，可持续性是否是医疗保健设计的驱动力。客户是否要求节能或其他环保功能，或他们必须鼓励客户投资于这些战略？

“我们认识到灵活性对借款人很重要，我们希望找到解决方案，”CapitalOne医疗保健公司的助理副总裁KatelynGi罗德说。“我们看到的一件事，虽然不一定在伊利诺伊州，是要求佩斯[财产评估清洁能源]融资的地面建设。他们是州到州的项目，我们在加州和得克萨斯州见过，但在伊利诺伊州并不是这样。“

有一点是很清楚的：医疗保健领域的房地产市场仍然是一个充满活力的世界，未来几年，芝加哥和全国各地都可能发生巨大的变化。