罗马尼亚的区域城市将成为经济增长的主要驱动力

2017年，罗马尼亚国内生产总值(GDP)增速远超邻国中东欧，房地产市场表现良好，特别是写字楼、投资和土地板块。高力国际(Colliers International)的最新报告称，在首都(

2017年，国内生产总值增长7%，主要得益于个人消费和服务业、制造业、农业等领域的良好发展。消费的主要驱动力是政府政策和劳动力市场紧缩带来的工资增长。我们认为，考虑到罗马尼亚的生产率和劳动力成本之间的差距比该地区大多数都要大，工资上涨将被证明是可持续的。

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“在2018年，GDP增长将放缓到一个更可持续的水平(约5%)，这是由于财政刺激减少、货币政策收紧、通胀加速、更高的储蓄意愿和更弱的RON，这些问题将会对消费者信心造成压力，而不仅仅是实际工资。”我们还预计，罗马尼亚的主要地区城市(克卢日-纳波卡、蒂米什瓦拉、伊亚西、布拉索夫)在未来几年将贡献更高的GDP份额:他们提供良好的生活质量影响人口的迁徙运动的首都和低运营成本加上大量的它;C学生可能导致大公司在这个的其他地方扩张”,根据Silviu流行,高力国际的研究主管罗马尼亚。

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投资市场将超过10亿欧元的门槛

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经济增长激发了投资者对罗马尼亚的兴趣，这导致了市场质量的改善。然而，延长的谈判阶段推迟了2018年的一些交易，2017年的流动性几乎保持不变，在9.6亿欧元左右。最大的一笔交易是尤利乌斯集团(Iulius Group)与阿特伯里欧洲公司(Atterbury Europe)之间的合作(估计价值2亿欧元)，以及丽笙集团(Radisson Blu)出售给赛伯乐资本管理公司(Cerberus Capital Management)和Revetas Capital的交易(价值1.69亿欧元)。

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2018年将是投资市场的一个转折点，尤其是从办公领域来看。2015年至2017年易手的写字楼平均面积为2万平方米，而下一阶段的管道项目平均面积超过5万平方米。因此，写字楼市场的投资额可能会从2017年的1.6亿欧元增加到2018年的5亿欧元。此外，今年的总投资额预计将超过10亿欧元的门槛，零售、办公和工业项目的收益率可能会被压缩25-50个基点。

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办公室开发，围绕新极点和区域

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在布加勒斯特，办公市场有了适度的增长，新交付的12万3千平方米，使现代化办公大楼的总库存达到230万平方米。这一低于预期的结果是由紧张的劳动力市场、过度扩张的建筑行业以及开发商希望提高其预售比例等因素造成的。然而，甲级写字楼的总建筑面积达32万平方米，净建筑面积超过15万平方米，成绩相当可观，后者更是多年来的最高水平。it和c部门仍然是需求的主要驱动力，产生了44%的租赁活动(14万平方米)。最活跃的地区是Floreasca/Barbu-Vacarescu和CBD(占交易总量的19%)，其次是Piata Presei/Bulevardul Expozitiei和Center-West。

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随着开发商越来越谨慎，今年a级写字楼将交付18.5万平方米，预计总占地约30万平方米，净占地约13.5万平方米。布加勒斯特北部地区所面临的基础设施限制将导致在中部-西部或集中在世博新中心等地区扩大库存。同时,区域城市的磁性也将支持一个慷慨的管道:如果总办公室四个地区主要城市的股票现在低于布加勒斯特的3.5倍,2018年将增加150000平方米,这将减少资本的差距。

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工业交付的新记录

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去年全国工业仓储面积达到350万平方米，2017年交付约50万平方米，比2016年增长40%以上。资本集中在总库存的一半左右，也就是170万平方米。不过，空置率仍然很低，布加勒斯特约为2%，全国低于5%。去年，约50万平方米的出租交易成交，其中52%在布加勒斯特，14.6%在蒂米什瓦拉，12.4%在皮特斯蒂。最大的需求来自物流部门，占47%，其次是零售(17%)和汽车(9%)。

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“工业空间的发展条件仍然有利。因此，我们预计今年全国库存将再增加70万平方米，需求将来自物流、电子商务和快速消费品。缺乏基础设施建设将有利于空间的浓度在首都地区,预计销量近400000平方米的地方,但是,人们也会注意到中部和西部地区提供快速访问匈牙利公路”,Silviu流行解释道。

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零售和写字楼将影响地区城市的土地收购

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2017年，房地产项目(不含工业板块)土地交易总额较2016年大幅增长，超过全国3.5亿欧元的门槛。这些价值中约有三分之二归属于首都，用于住宅开发的土地交易占投资总额的一半以上，其余部分几乎平分给零售和写字楼。

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“2018年将至少和前一年一样充满活力，许多交易正在谈判中。然而，考虑到许多开发商已经获得了良好的土地储备，他们可能会更专注于开发计划中的项目，而不是进行新的收购，因此新的需求可能会略低一些。开发商也将前往主要的区域城市进行办公和住宅开发，因为租户/买家的兴趣越来越大，但也会前往人口不到10万的小城镇，那里缺乏现代零售计划，”Silviu Pop总结道。