Josh Zegen谈到了复杂的债务机会和MRC的扩张

今年早些时候，麦迪逊地产(MadisonRealtyCapital)在麦迪逊大道520号(MadisonAvenue)搬进了豪华新办公室，但升级只是规模更大的扩张计划的一部分，因为该公司增加了放贷规模，追求一系列复杂而令人印象深刻的债务机会。商业观察人士与联合创始人乔什·泽根（JoshZegen）会面，了解了纽约市及其后的一些新步伐。

商业观察员：你在4月底搬进了新的办公室。在MRC中还有什么新的？

JoshZegen：我们在一年半以前就开设了我们的L.A.办公室，所以我们在西海岸花了更多时间。我们还在德克萨斯和南佛罗里达花费更多的时间。我们仍然非常关注主要城市、主要的地铁市场和我们的工作增长。

从借贷的角度来看，你现在关注哪些城市？

在德克萨斯州，我说，达拉斯，奥斯汀，休斯顿和圣安东尼奥。在西海岸，我们已经完成了大约6亿美元的交易，他们在圣莫妮卡和威尔希尔走廊的主要位置。我们在那里看到了非常有趣的机会，需要特殊的情况融资以及更高的联系、增值融资。

你看到的一些机会是什么？

是否需要定制的融资、IT的建设、IT的翻新，还是需要比其他一些[贷款人]更快地移动的灵活融资。在加州，通常存在一个长期的权利过程，而且我们还没有参与任何“没有”的东西，但许多会推回去，因为当某个人拥有财产的时候，价值会在很长一段时间内创造出来。传统非常注重贷款成本，而不一定是创造的价值，而像我们这样的贷款人则对某一财产在一天结束时的价值感兴趣，而不是贷款给成本。

就你的贷款组合而言，今天的建设重点是多少？

30%为建筑，30%至40%为轻过渡，其余30%为较重的过渡现有资产。但这是来自SamChangDeal的一切[一笔83万美元的贷款，用于在25个西51街重新融资一家酒店]，他在那里购买了一些合作伙伴，并对这笔交易进行了翻新，带来了一个新的标志；为莱佛士波士顿后湾酒店和住宅融资[在波士顿背湾的40个三位一体]，为CainInternational和当地申办者提供了3.315亿美元的贷款[HotelersGary与Saunders酒店集团的JeffreySaunders和NoanNetGroup的开发者JordanWarshaw之间的合作关系]。这是我们在波士顿做的第一个交易。

我认为，我们服务自己的贷款并能真正为借款人定制融资的事实”需要和保持这一立场是对该隐的重要意义。有许多其他融资来源想做一个高级的/Mezz，但资本结构更加复杂，如果需要或更多的改变需要进一步下行，借款人就会变得更加复杂，在任何建设、发展、重价值的增加中，总会有这样的事情。我认为只有一个单一的来源[执行]与发展和所有权共同体产生共鸣。

如今，借款人对资产管理能力的重视程度有多大？

与十年前相比，替代贷款已成为一个非常不同的动物。有很多人做这件事，但很多人做得很好。我们已经从事了15年以上的业务，我们所做的很多事情都非常专注于资产管理，并与借款人进行合理、合理的业务决策，尤其是随着市场的变化。越来越多的债务业务已经变成了商品型，因为最初的开箱即用融资在这个盒子里现在是非常大的，因为它更多地由杠杆、仓库线、Clos和真正在盒子中定义的框架的东西驱动。

我们所关注的是那些不一定直接落入那个盒子的事物，而是一种过渡的形式。当莱佛士酒店有临时入住证时，将有50名放款人在伦敦同业拆借利率加250[基点]贷款。那就会成为收益和利率的竞争。我不需要成为最便宜的资金来源。我们有同样的借款人再次回到我们那里，因为有定制的融资灵活性，他们知道哪里能找到我们。我们服务于我们的贷款，更高的接触交易，更有必要的是，[能力]是。借款人正在变得越来越复杂。你在2008年、2009年和现在有债务基金贷款1.0，现在你有债务基金贷款2.0，这是下一代这些公司。重复的交易确实证明了该公司是否做了良好的工作。

目前，轻型过渡贷款空间显得尤为迫切。

嗯，有时被认为风险较小。但是，当你看到债务收益率和人们正在承保的最后一美元时，在某些方面，它可能会变得更有风险。那里有很多贷款人，有些人比其他人做得更好。其中一些贷款人现在更关注二级和三级市场，而我们（在MRC）没有这样做的原因是因为我们已经看到了流动性枯竭时会发生什么。这是典型的第一件事，但对于那些认为它是，“我可以得到12%的债务收益率在郊区的办公大楼。”但是，当事情真的变干了，有时这些市场比其他一些地方更快地崩溃。

你看到今天的贷款市场有什么让你想起危机前的日子吗？

杠杆。如果你在过去的10年里看它，那就更有纪律了。但我认为这里的竞争因素是升温的。发生的另一件事就是你有越来越多的债务平台，部分被驱动，因为在平等方面没有机会。拥有房地产与房地产贷款不同。当你自己的时候，美元与上一美元之间有很大的差别。

您是否正在进行任何不良贷款收购？

是的。去年，我们在[JDS开发公司]迈克尔·斯特恩(MichaelStern)收购了[Joseph]Chetrit之前，去年购买了5,000万美元的DekalbMezz贷款，这真的让斯特恩和查特的灵活性得到了灵活性，以消除分歧。我们没有采取行动，我们允许时间。这一次让银斯坦和奥尔特资本与整个资本堆成了一起，让我们走出去，以及[奥扎克]。我们正在从替代放款人找到越来越多的[贷款购买机会]，这些贷款不一定配备来处理非执行情况，这就为我们重新调整交易或创造更多的灵活性或获得更多的抵押品或获得更多的时间提供了机会，而且这也是许多修改-返工-重组类型的交易。

你是否适应了你的贷款战略，因为有可能会出现下滑？还是一切照旧？

对我们来说，像往常一样，像往常一样，我们总是在看我们今天住在的世界，并从这个角度考虑承保。我们是晚周期，所以我们必须谨慎一点，但是，我们总是谨慎，我们总是在考虑下行保护。我们的交易流程质量仅在过去几年内得到了改善，我们的借款人的质量只得到了改善，我又想，它是重复的客户，表明了这一点。有时候我会赢的交易并不一定是最便宜的来源-我可能会更贵一些，但它是执行的确定性，让借款人感到舒适。