房地产市场可能仍在寻找最低点

虽然房地产市场可能仍在寻找最低点，但随着租金上涨和需求增加，公寓市场显示出强劲的基本面。这足以激发开发商的兴趣，他们希望趁热打铁。当然，由于有超过6家开发商希望为大型项目融资，问题仍然是有多少资金可用，以及市场在过度饱和之前能够支持多少新单元。对于那些正在寻找资金的人来说，随着麦哲伦发展公司获得了在占地广阔的湖岸东部规划的多户社区建造第一栋大楼的融资，情况最近变得更加紧张。

麦哲伦最近在湖岸东部有499个单位的海岸破土动工。该公司从西北共同人寿保险公司(Northwestern Mutual Life Insurance Co.)获得了9,900万美元的股权融资，为这笔交易提供了资金。麦哲伦和其股权合作伙伴摩根大通资产管理公司也向该项目投资了5000万美元。

麦哲伦总裁大卫•卡林斯表示:“需求存在，但供应跟不上。”“市场出现了范式转变。”

Carlins指出，自住房危机开始以来，住房拥有率下降了1%，这使得市场上又多了150万租房者。人们仍然不敢购买，而那些确实想购买的人发现很难获得融资。所有迹象都表明，租赁市场表现强劲。

投资者对此做出了回应，现在他们开始把多家族项目视为可靠的投资选择。

卡林斯表示:“有一种趋势是向高质量的多家庭模式发展。”“我们收到了6家不同和两家寿险公司的报价。资本和债务都在那里。”

虽然可以获得债务，但该公司选择了股权交易，因为债务结构的替代方案需要多家参与，Carlins说，这“可能会变得复杂”。

该项目也不得不从原来的设计中缩减。

他表示:“我们并没有把整个地块的密度都开发出来，但我们认为，有499个单元的建筑是目前最合适的规模。”“一个1.5亿美元的项目比一个2亿美元的项目更容易融资。”

找到合适的项目和合适的融资途径是许多公司都在努力寻找的过程。

这是一长串令人印象深刻的公司名单，它们目前正在一个仍在犹豫的市场中尝试大规模融资。爱必居公司在，Optima、AMLI Residential、RMK和相关的Midwest都是大型购物公寓项目，这些项目的价格无疑会很高。尽管所有这些项目仍在规划阶段，但最低可达312套，最高可达500套，中西部相关部门在515 Peshtigo Court提出了更大的数字。此外，位于西111号的水景大厦项目也于近期关闭。瓦克。该公司将把这处房产重新开发为一座拥有500套单元的豪华公寓楼。

AMLI负责开发的执行副总裁斯蒂芬•罗斯(Stephen Ross)说，他的公司目前正在审批位于River North社区Clark街和Hubbard街的一座49层高楼。

AMLI Residential运营着一家子公司Prime Property Fund，这是一家由摩根士丹利房地产(Morgan Stanly real estate)管理的私人持有的房地产投资基金。罗斯表示，该项目将自筹资金，最早可能于9月破土动工。

罗斯说，这栋有409个单元的大楼可能会在2013年4月前部分交付。

我们可以有把握地假设，大多数项目不会得到任何资金支持，但很可能有少数项目会得到。目前的基本面足够强劲，足以引起的注意。

PPR高级市场顾问格伦•马克(Glen Marker)表示:“过去6个月，需求一直不错。”“我们对房地产市场的状况有所期待，但事实证明它比预期的要好。”

租房市场通常由20-35岁的年轻人推动。在经济困难时期，很多年轻人搬回家住，或者为了减少开支而找室友，公寓数量因此受到影响。马克说，这种情况确实发生过，但只是在很短的时间内。一旦经济看起来有点稳定，租房就开始快速发展。随着公寓开始满员，房东抓住机会提高了租金。

评估研究顾问公司副总裁罗恩·德弗里斯(Ron DeVries)表示，与去年同期相比，租金将上涨7- 9%，目前的需求超过了供应。过去3年，芝加哥市场平均每年吸收1700套公寓。按照计划，今年将交付1000台，而2012年的交付量还不到1000台，看来还有更多的发展空间。然而，这是一个微妙的平衡行为，太多的项目可能对市场有害。

芝加哥预计将在2013年交付2000 - 3000台，其中很大一部分来自麦哲伦目前的项目。德弗里斯说，任何超过3000点的价格都有可能使市场疲软。

如果一个项目现在就获得融资，很可能是2014年交付。

虽然市场届时很可能会支持几个新项目，但有一个因素是整个前景的变数:公寓市场。

PPR的市场代表并不完全相信，市场可能已经准备好迎接新公寓项目的热潮。随着开发时间表的制定，任何新融资项目都至少需要两年时间才能完成，新单元可能面临的竞争不仅来自彼此，也来自正在复苏的公寓市场。

传统上，整体租赁市场可能是由更年轻的人群推动的，但市中心市场则是另一番景象。成熟的专业人士和35-60岁之间的空巢老人构成了典型的市中心居民。在过去，很多人都是公寓买家，而不是租房者。这一趋势已经逆转，但这并不是说它将持续到无限的未来。

“成熟的专业人士现在不买公寓，但这种情况会持续多久?””制造商说。“一旦房地产市场稳定下来，这会吸走市中心的租金吗?”

CNNMoney最近对27位经济学家进行了调查，其中21位经济学家预测2012年房价将上涨2%。这可能是非常温和的升值，但这可能是让买家重返市场所需要的一切。如果底部将在未来18个月的某个时候出现，许多买家可能会重新进入市场，试图购买尽可能接近底部。由于有大量的共管公寓可供选择，他们将有大量的选择，并享受大幅折扣。

马克说:“从长远来看，我不认为你会对公寓有任何问题。”“租几年后送货可能会有风险。”

宣布潜在的项目: