重新开发商场 80亿美元的趋势

通过对全国90家大型购物中心的调查，一份新的JLL报告发现，在过去的三年里，大多数购物中心都经历了改造，至少包括公共区域的改善、品牌更名或租户升级。其他商场更进一步，增加了新的用途，设计元素或扩展到诱惑者，特别是千禧一代寻找21世纪的零售体验。自2014年以来，这些购物中心总共进行了80多亿美元的翻修。

“如此大规模的投资总是有风险的，但这些风险无疑是必须的，才能跟上零售业正在经历的演变，”该报告的作者、JLL高级零售研究分析师泰勒·科恩(Taylor Coyne)对商业地产管理公司(Business Property Management)表示。“对这些购物中心投入的数百万美元，是对旧式购物中心形象的回应，消费者不再想在购物中心购物，也不再像过去那样花那么多时间在商场里购物。”

专家们说，为零售地产的再开发项目融资并不比为其他类型的地产进行类似的投资更困难。

他说：“这显然要视乎地点而定，但一般情况下，为商场融资是很有挑战性的。”然而，如果你有合适的房客组合、良好的商业计划以及对购物中心的愿景，市场上肯定有为他们融资的流动性，“JLL Capital Markets董事总经理吉米·董事会(Jimmy Board)告诉CPE。

购物中心的成功部分归功于它所在社区的质量。虽然商城业主对其资产的位置无能为力，但改善美观和租户名册可以增加价值。报告显示，41%的商场增加了食品和饮料(F&B)选项，超过一半的购物中心还增加了服务。今天，这是零售中心最流行的升级。专用于F&B的总面积预计将增长到总可租赁面积的20%，而现在仅为9%，十年前仅为5%。

商场转型的另一个普遍特征(30%)是增加了非零售用途，包括呼叫中心、学校、配送中心和/或医疗设施。

Coyne补充说：“商城业主不仅在翻新，以提升零售体验，还在战略上考虑这些物业的未来可行性，增加住宅、酒店和办公空间，以创造一套用途多样的物业。”多家庭是最常见的选择，约41%的商场房产增加了新的用途，选择建造公寓，以提高价值和吸引力。

另一种策略是接近利基，比如千禧一代、奢侈品寻求者或那些想要购买本土品牌的人。三分之一的商场为了吸引顾客，改变了租户组合，其中大多数都增加了健身或快速时尚零售商。经过翻修后，波士顿的科普利广场(Copley Place)被宣传为奢侈品目的地，为吉米·乔(Jimmy Choo)、范思哲(Versace)和路易威登(Louis Vuitton)休斯敦的GalleriaVI在前萨克斯第五大道(Saks第五大道)的一处空间里增加了35家新商店和餐厅，此前还进行了价值3亿美元的报告显示，大多数新零售商都是奢侈品和奢侈品零售商。这个购物中心以前被命名为“休斯顿加里亚里娅”。

医疗中心和呼叫中心也是一个流行的选择，当涉及到刺激租户组合。据JLL称，在佛罗里达州奥兰多的西橡树购物中心(West Oaks Mall)，施乐的一个呼叫中心占用了14.4万平方英尺(约合14万平方米)的前西尔斯(Sears)空间，而“床浴与超越”(BeyBath&Beyond)则将3.5万平方英尺

2014年，俄亥俄州曼斯菲尔德的Richland Mall将一家前F&R Lazarus&Co.百货公司改建为Avita医疗中心。两年后，Avita宣布进一步扩大该中心。根据曼斯菲尔德新闻杂志上的一篇文章，该公司注意到购物中心的流量增加了10%。

据报道，五分之一的商场都在为社区提供空间，包括开放的绿地和儿童友好的游乐场所。在科技、虚拟现实和社交媒体的时代，一些房产正在剥离屋顶，创造开放空间，以鼓励社会互动。社区意识也通过重塑品牌运动得到解决。JLL的报告显示，近20%的零售中心将“购物中心”从他们的名字中删除。业主更喜欢“商店”、“托恩中心”和“村庄”这样的词，因为他们觉得自己的社区更小、更亲密。

当这些策略都没有对业主有吸引力时，总有拆除和重建的选择。然而，这并不意味着它们全部灭绝。

科恩说：“尽管这些趋势改变了我们购买某些商品的方式，但尽管世界末日的头条新闻越来越多，但实体空间不会过时。”科恩说：“电子商务将对零售行业产生不同的影响，一些零售商更愿意在网上进行渗透，但消费者仍然希望有零售体验，商场也没有更好的时机利用这种情绪，与零售商和品牌一起营造环境，为现代购物者提供量身定制的体验。”