十亿美元大型项目背后的想法

在大多数特大城市，可开发的土地已经变得稀缺，迫使开发商重新考虑更复杂的位置。 一些公司看到后工业景观的潜力，如水管、废弃地点或铁路场，这些都是或可以很容易地与城市的基础设施连接良好。 然而，开发这些网站需要仔细的规划、远见和思考。 尽管这个漫长的过程，包括多年的等待批准，大规模的混合使用开发仍然是非常令人垂涎的，因为它们为开发人员提供了一个很好的多样化机会。

唐纳德·克林顿(Donald Clinton)是建筑和城市设计公司库珀·罗伯逊(Cooper Robertson)的合伙人，曾领导过各种大型开发项目的总体规划工作，其中包括最受人关注的曼哈顿项目之一——哈德逊·雅兹(Hudson Yards)，以及新泽西州的里弗顿(Riverton)和加拿大的新M市。 克林顿在接受商业地产执行官的采访时，揭示了大型项目和可持续城市增长背后的概念和工作流程。

巨大发展背后的关键驱动因素是什么？

克林顿：当今大规模开发背后的主要驱动因素之一是对扩大混合使用概念的兴趣。 开发人员从经济生存能力和营造环境的角度真正看到混合使用区的好处，在这种情况下，各种用途可以共同作用，并提高项目作为目的地的吸引力和成功。

例如，住宅和商业办公室的使用将带来最多的收入，但零售是一个关键的制作设备。 它可以激活公共空间，使开发对各种各样的用户有吸引力-居住或工作在附近的人和那些否则可能不光顾该地区的人。 从城市设计、开发商或业主/经营者的角度来看，对任何社区来说，在街道一级都有这些生活迹象是非常重要的，这是特殊和开放空间的重要组合。 如果你试图吸引一个寻找办公空间和竞争人才的房客，你会希望你的发展以尽可能多的方式吸引人。

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您可以在一栋建筑中使用这种混合使用-曼哈顿时代华纳中心是一个很好的例子，一个非常复杂的混合使用程序在一个结构。 但是，随着更多的开发人员探索主开发人员的角色，并推动混合使用模式，旨在绘制每个部门的最佳，您需要规模的概念才能发挥作用。 纽约的哈德逊雅兹，库珀·罗伯逊在那里制定了最初的总体计划，就是一个很好的例子。

巨型综合体能成为一个真正的社区吗？ 如果是的话，是什么使它们可行和宜居？

克林顿：巨大的复杂和大规模的发展可以是非常成功的真正的社区，但他们需要解决某些关键的考虑，以成为可行和宜居。 在城市环境中，最重要的问题之一是：发展如何与周边城市联系起来，并融入周边城市？

这可能是一个非常字面的问题。 当我们为曼哈顿下城的电池公园城市制定框架计划时，我们的核心想法是创建一个街道网格，尽可能直接连接到曼哈顿。 这对于建立连续性和创造一种感觉像是城市经验自然延伸的环境至关重要。

库珀·罗伯逊在我们的M市总体规划中也使用了同样的方法，M市是安大略省米西索加的一个新的16英亩的地区，就在多伦多郊外。 这些街区的规模及其与现有的南部邻里的一致，创造了这一至关重要的连续性水平。 我们还将零售用途放在米西索加市中心的边界附近，这有助于将这个新区与城市联系起来。

如果你重新开发一个以前的工业滨水区，回到城市的联系就特别重要。 在整个北美有这么多这样的地点，其中许多是无法进入和切断与周围城市。 为了重新激活这些站点作为社区，恢复这些连接到公共接入和街道网格是至关重要的。

事实上，城市通常会授权这些连接从海滨到城市街道网格。 当我们在费城制定中央特拉华州总体规划时，一个关键的原则和指令是在这片12英里长的土地上，定期从现有的社区到河畔建立联系，这为更成功的发展打开了大门。

在设计大开发时，是什么塑造了你的愿景？

克林顿：市场状况总是一个主要的催化剂。 哈德森·雅兹是一个很好的案例研究。 它的灵感来自于人们认识到曼哈顿中城已经没有大型的A级办公开发站点。 为了使纽约保持竞争力，并作为一个区域和国家办事处市场继续增长，这些地点是必要的。 城市官员意识到他们可以开发远西区，这可以以一种非常重要的方式来实现，这也使城市中一个利用率极低的部分更具吸引力。

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同样，在拉斯维加斯——一个竞争非常激烈的市场——我们与米高梅度假村国际集团(MGM ResortsInternational)在拉斯维加斯公园合作，这是一个街景项目，旨在吸引人们进入并创造一种新的目的地和体验，可以脱颖而出。 我们最初的计划只是为了一个小的剩余包裹，留在纽约-纽约和蒙特卡洛度假村之间的公园里。 随着项目演变成一个更大的公园和总体规划，米高梅意识到它可以建造一个竞技场来锚定新的行人环境。 当T-Mobile竞技场开放时，它立即取得了成功.. 因此，纽约-纽约和蒙特卡洛重新定位了他们的财产，所以他们直接打开了公园。

告诉我们大型项目设计中最大的挑战。

克林顿：一个挑战是在高密度下建造的压力，很多开发者都面临这种压力。 为了可行，项目需要混合使用，这反过来需要一个更复杂的开发人员或开发人员联盟才能成功实现。 哈德逊海峡或埃塞克斯海峡不是一个简单的模型。 我们现在看到的一个趋势是联盟——一个由两个、三个或四个开发人员组成的小组，他们合作开发一个提案，然后作为一个合作的项目来构建和运行。 许多城市正在鼓励这种努力。 我们已经在全国范围内开展了一些项目，在这些项目中，公共机构几乎充当“婚姻中介”，为大规模发展制定一个框架，然后向开发团队开放。

纽约等城市面临的另一个相关挑战是，大规模发展可以带来非常高的基础设施成本。 想想HudsonYards，在那里，项目组不得不在一个活跃的铁路堆场上建造一个平台。 为了建立在这样的网站上，使它在经济上可行，你需要建立在一个非常大的规模和非常高的密度。 纽约现在面临着类似的挑战，皇后区的SunnysideYard，这是另一个巨大的发展机会，这是非常具有挑战性的，因为需要在铁路结构上创建一个平台。

库珀·罗伯逊的投资组合包括全国各地的项目。 各种景观如何影响设计？

克林顿：我们的第一本能是仔细观察已经存在的东西。 一个城市或一个地区的特征是我们在计划一个新的发展时总是努力去理解的。 一个地区的社区，它的景观，它的建筑的材料质量和特征都是重要的因素，反映了一个新的大型项目是否会觉得适合它的环境，并与它的市场产生共鸣。

我们在佛罗里达做了很多大型项目，比如庆祝和水彩画。 我们扪心自问，“一个伟大的沿海发展的特点是什么？ 建筑词汇是什么？ 空地是什么样子的？

它还有助于学习在全国各地市场发生的事情，并提炼成功的成分。 我们可以给我们的客户带来很多经验和知识的深度，但我们也与客户和其他关键顾问进行了为期一周的跨国旅行，看看类似的混合用途开发或城市和城镇，提供了一个成功的模式。 当你在全国范围内工作时，真正重要的是要看到什么在整个市场转化为结果。

你在哪里看到新的大规模开发的机会？

克林顿：我们看到全国各地的铁路场和水管为大规模、混合使用项目提供了巨大的机会。 机构场所或校园的重新开发也正在成为一种有希望的新趋势，人们对迎合各种生活方式和体验的不同类型的大开发感兴趣-从传统的城市到传统小镇的扩展愿景，到更多的户外和以娱乐为导向的大项目。

宽松的城市更新网站是另一个令人兴奋的机会。 许多较小的城市有很大的、利用不足的空间，几十年前就被清除了，因为人们期待着从未发生过的发展。 随着人口和人口的变化，更多的人进入这些二线或三线城市地区，将有新的市场需求，以创造性的方式开发这些网站。 这是一个令人兴奋的机会，将新的、高质量的住房与商业、文化和零售用途结合起来，这将刺激经济增长和公民生活。