自2009年发布4150份奥克兰时 奥克兰发布的住房变更同意书数量增长强劲

关于延长资本收益税的辩论中提出的一个论点是，它会阻止人们购买投资物业，并鼓励他们将钱“投资”在自己的家中 - 即所谓的“大厦效应”。

它是那些整洁的小理论之一，从表面看来似乎很合乎逻辑。

毕竟，如果该投资的任何资本收益将被征税，为什么有人会把他们的钱投入投资房产或任何其他类型的投资?

当然，他们最好不要自己搬家并增加价值，因为这样的资本收益将是免税的。

然而，它可能不那么简单。

毫无疑问，新西兰人是伟大的行动者。

根据新西兰统计局的数据，2018年，住宅建筑改建的建筑许可价值达到了创纪录的18亿美元。

这适用于需要对建筑物进行结构改造的重大改建工程，例如拆除墙壁或通过建筑物或建筑物增加空间。

而且它仅仅是重新装修的工作，如绘画或安装新的橱柜和长凳，这不需要同意。

但是，如果你将奥克兰的数据与该国其他地区的数据分开，那么就会有人知道如何推动人们购买房产。

在过去的几年里，奥克兰的住宅房地产市场已经停滞不前，价格仍处于相当狭窄的范围内，并且该地区的投资者活动也大幅减少。

但在该国其他地区则情况正好相反。

在奥克兰以外，特别是在省级中心，市场更加活跃，价格持续上涨。投资者活动依然强劲。

因此，如果您赞同Mansion效应理论，您可能会认为奥克兰的住宅改建同意书在过去几年中有所增加，因为人们不愿意将资金投入投资房地产，而是将现金用于购买房屋。

但事实似乎并非如此。

新西兰统计局的数据显示，自2009年发布4150份奥克兰时，奥克兰发布的住房变更同意书数量增长强劲，到2014年发行5517份，增幅为33%。

但从2015年起，奥克兰发布的变更许可数量已达到稳定水平，2018年发布5438份。

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这与2015 - 2016年奥克兰房地产市场的高峰期及随后的2017 - 2018年宽松政策相对应。

同样重要的是，在抵押贷款利率下降的时候，更改同意数字的变化发生了，因为大多数在房屋上进行重大改造工作的人可能会通过增加抵押债务来为其提供资金。

所有这些都表明，人们进行大量改建工作的主要动力是住宅房地产市场的活力。

如果住房市场蓬勃发展，价格上涨，人们会增加额外的卧室/套间/书房或挖掘，并在楼下或其他任何地方放入娱乐室和双车库。

但是，当市场持平或放松时，他们不太可能这样做，因为他们存在过度资本化的风险。

假设引入资本收益税并且住房市场正在经历合理的价格增长，那么根据Mansion Effect理论，拥有备用股权的房主面临的两个选择是：

购买可提供持续租金收入和潜在资本收益的投资物业，两者均征税，或者

通过改善现有住宅或购买更昂贵的住宅，将钱存入家庭住宅。这不会提供任何租金收入，但它可能提供免税的资本收益。

如果房主使用债务为其房屋升级或购买投资房产提供资金，还有另外一个因素需要考虑，那就是他们的抵押贷款支付的利息部分可以为投资房产免税但不能为家庭免税家。

当所有这些因素都被打压时，将所有鸡蛋放入家庭购物篮的吸引力大大减少，因为投资物业提供的租金收入和抵押贷款利息减免的好处很可能超过成本。对任何资本收益征税。

在低房价通胀期间尤其如此。

因此，虽然人们一直都会把所有的闲钱都放到自己的家里并依赖它作为他们的主要财富储备，但引入资本收益税并不一定会让人们远离住宅物业。投资和相应的住房改善增加。

因此，无论出于何种原因，对于那些反对资本收益税的人而言，“大厦效应”可能只会被证明不仅仅是危言耸听。