美联储为美国房地产市场带来了新鲜空气

经过2018年末的平静后，美联储的利率变化为美国房地产市场带来了新鲜空气，活动预期小幅回升。这不一定会持续很长时间。

将于周五公布的2月份全国房地产经纪人联合会(NAR)的统计数据预计将证实这些预期房屋销售将从1月份的三年多来的低点回升。

市场一直非常可怕，但今天我们可以预期会有小幅改善，“Market Securities首席经济学家兼策略师Christophe Barraud表示，预计前者的销售额将增长9.9% 2月份的预测远高于市场预期的+ 3.2%。

2月份宣布的1月份销售承诺已经显示出市场改善的初步迹象，增幅远高于预期，增幅为4.6%。

这一预期的反弹，受到12月和1月寒潮以及美国政府关闭的负面影响的加剧，将使2月份的房屋转售量达到543万，根据估计市场证券，仍然远低于2005年9月的725万高峰。

在房地产和金融泡沫的高峰期，房地产价格在2007年的高峰时期肯定已经恢复了30%左右，但在“次贷”危机之前，房地产价格从未恢复活力。驳回了中产阶级的房屋所有权。

2017年美国人口的住房份额从危机前的69.5%的峰值降至62.9%的低点。

“从2008年的危机中走出来，我们知道购买房屋将长期遭受损失。价格有所上涨，但业主数量在2017年前一直在下降。从那时起，事情就要发生了只是好一点，我们在年初回到了65%，“VRF研究的经济学家VéroniqueRiches-Flores说。

房价上涨至少是2015年以来工资增长速度的两倍，加剧了这一趋势，因为在2018年3月达到峰值6.7%之后，他们的节奏开始仅在最近开始放缓。

Case-Shiller指数价格的上涨在2月份回落至4.2%，因供应上涨，银行监管在2018年5月有所缓解。

2018年剪刀的影响

在这个现在由机构和散户投资者主导的市场中，对信贷状况特别敏感的参与者，在货币政策正常化的背景下，利率的激增已经严重拖累了对住房的需求。 。

Christophe Barraud总结道：“我们在经济放缓和其他(......)2018年底利率上升之间有一点剪刀”。

但相反，自美联储开始宣布暂停其加息周期以来，抵押贷款利率下降至4.22%，而峰值为4.80 11月中旬 - 迅速恢复了对房地产信贷的需求并稳定了市场。

乐观主义者，市场证券经济学家预计全年房地产市场将温和复苏。

“在2018年，我们必须吸收税制改革的负面影响，已经牺牲了房地产行业的改革，但是，房地产市场作为一个整体应该是在2019年比2018年更好，”他说，同时注意到该部门对经济增长的贡献将是有限的。

它预测今年美国GDP增长2.2%，而去年为2.9%，同时回顾住宅投资目前仅占GDP的5%左右，而70%供消费。

除了价格，他指出，在就业方面在美国的新闻是相当市场支撑元件，肯定与创造就业机会的速度放缓，但工资增长的加速。

房地产信心的复苏反映在房屋开发商指数(NAHB)中，从12月的56上升到2月的62，以及ETF ishare美国房屋建筑(ITBUS)的表现。自今年年初以来已占15%。

以低潮流呼吸

VéroniqueRiches-Flores也认为市场应该略有改善，但它将是温和的，没有未来。

“我们可以有一个趋势呼吸不能保持为看跌，第二季度，这将使进入复苏期的印象，这将再次在特朗普管理小号的身体健康美国经济，“她说。

由于价格和租金处于“过高”水平，不仅家庭不再购买，而且投资者维持足够回报的能力很低，只有低利率维持活动。

“市场完全没有喘息，但只要利率不动，它就不会受到崩溃的威胁，”她说，并补充说，在这种背景下，房地产已成为一个变数。对增长和价格上涨几乎保持中立。

经济学家VRF Research加入了这一点，房地产开发商协会(NAR)的首席经济学家劳伦斯•尹(Lawrence Yun)最近指出，经过十年的房价明显高于工资住房无法承受住房，限制了未来几年的进一步增长。