新西兰资本存量和房地产的价值

没有一种最佳方法可以将住宅物业的价值与其他资产的价值进行比较。有几项措施与讨论税收在经济中的作用有关。

7.对于每一项索赔的税务处理，对自住和住宅财产的债务和股权索赔的单独价值是不同的。

8.住宅房产的总价值相对于住户拥有的所有商业和住房资产的借贷净值，因为这表明住房资产对国家私营部门财富的相对重要性。

9.住宅房产总价值相对于该国所有私营部门商业和住房资产的价值，因为这表明住房资产相对于该国所有资产的相对重要性。

使用新西兰统计局和新西兰储备银行编制的家庭资产负债表数据，新西兰的前两套措施相对简单易行。最后一套措施更难以计算，因为在计算商业部门的规模时，可以采用不同的商业债务处理公约。在国际上，通常将住房价值与净家庭财富价值进行比较，这些计算在此报告，但其他方法也是可能的。然而，进行国际比较充满了困难，因为一些数据在不同国家的编制方式不同。

计算住宅房地产相对于家庭财富净额的数据所需的数据可在2017年12月之前获得。将住宅房地产部门与所有私营部门资产进行比较所需的数据仅在2016年3月之前提供。下表包括2016年和2017年的数据，加上前几年提供的比较。除了一种情况外，表格均以当前美元表示，而不是根据通货膨胀进行调整。

图A.1概述了基本计算，使用2016年3月新西兰统计局编制的年度资产负债表数据，并辅以新西兰储备银行提供的数据。(原始数据见表A2.2)应注意三个问题。首先，新西兰居民拥有的资产价值远远低于新西兰资产的价值。因此，住房价值占家庭财富价值的一小部分，而不是新西兰资产价值的一小部分。其次，贷款和债务统计数据并不总是记录索赔所在的部门。这意味着有必要将资产价值加起来，包括家庭持有的贷款价值，然后减去家庭所欠债务的价值，而不是单独计算不同部门的债务和股权债权总额。第三，企业资产的价值基于新西兰统计局对企业拥有的非金融资产价值的估计。它排除了金融资产的价值，以避免金融中介膨胀经济中相关资产价值的方式。36

2016年，无论是新西兰私营实体，政府还是外国实体拥有的新西兰非金融资产总值为1,697亿美元(方框E)。包括政府在内的新西兰实体拥有的资产价值为15,370亿美元(方框D)。新西兰持有的私人资产价值为1,471,111美元(方框H)，净家庭财富价值为13,110亿美元(方框F)。住房资产(包括自住房和出租房)的总价值为9080亿美元(方框I和J)。因此，新西兰的住房资产价值占净家庭财富的69%，位于新西兰的私人资产(包括外国实体拥有的私人资产)的62%，以及新西兰所有资产价值的53%。

表A2.2提供了2000年，2007年，2016年和2017年3月新西兰家庭资产负债表的快照。所有数据均以当代名义价格计算，数百万美元。数据显示，2000年至2017年期间，住宅价值从净家庭财富的53%增加到73%，其中大部分增长发生在2000年至2007年之间。使用不同的指标，在​​2000年至2017年之间，住房价值从GDP的2.0倍增加到GDP的3.8倍。与此同时，企业资产的价值实际上只占GDP的一小部分，从2.07降至1.90。

退休基金持有的资产价值从1999年的28%下降到2007年的19%，然后在2017年KiwiSaver推出后稳步增长回到2017年GDP的28%。其他投资基金的价值在整个期间从GDP的36%缓慢下降至GDP的28%。这些资金 - 以及一般商业资产的价值 - 现在与经济中的住房价值相形见绌。

表A2.3显示了2007年至2016年经济体中资产名义价值和实际价值变化的大小。这些是名义和实际资本收益的代表 - 它们不是一个确切的衡量标准，作为变化的一部分。资产价值反映了新的投资。372007年至2016年间，家庭净财富增加了4200亿美元，其中3190亿美元与房地产价值的增长有关。按通货膨胀调整的2016年美元计算，增加额为2520亿美元，其中2080亿美元与房地产资产相关。与其他商业资产相关的实际资本收益为420亿美元。2000年至2007年的资本收益甚至更大：按2016年美元计算，房地产价值增加3680亿美元，家庭净财富增加4340亿美元。