证明澳大利亚房价下滑的图表确实很大

自2017年底以来澳大利亚房价一直在下跌。许多人怀疑下跌将持续相当长一段时间。

目前的经济衰退现在是有记录以来最大的一次，仅在19世纪末和20世纪上半叶的几个时期超过了。

它也与全球金融危机期间海外市场的一些下跌相媲美或已经超过了一些。

家庭住宅是大多数澳大利亚家庭最大的财富储备。

再加上家庭收入增长疲软，不乏经济学家认为这会对家庭支出造成压力，可能拖累经济增长和通胀，并给失业带来上行压力。这就解释了为什么这么多人认为澳联储会再次降息。

澳大利亚央行本月早些时候承认收入增长疲软和房价下跌正在影响支出水平。

无论你从哪个方面看它 - 无论是从当地的历史角度还是在全球金融危机期间看到的海外衰退 - 现在毫无疑问，澳大利亚房价的下滑变得非常大。

它现在是澳大利亚有史以来最大的记录之一，仅在19世纪末和20世纪上半叶的几个时期超过了它。

虽然这种下降的性质并不统一，包括在一些价格实际上根本没有下降的特定市场，现在把这次全国经济衰退称为现代历史上最大的市场是安全的。

澳大利亚国民银行的这些优秀图表显示，与国内和国际相比，它与过去的时期相比有多大。

自19世纪末以来，澳大利亚仅在6个不同的场合超过了平均资本城市价格下降的8%。

图片：NAB

包括通胀的影响，在11%，低迷也是有记录以来的第九大。实际通胀调整后的排名较低，反映出通货膨胀现在远低于过去的时期。

即使与离岸市场全球金融危机期间出现的部分价格下跌相比，目前实际资本城市房价的下跌也是显着的，超过或接近这一时期世界许多地区的相同规模。

即使原谅澳大利亚首都城市价格在过去几十年中已经走了很长一段路，但从历史最高水平开始，这种低迷仍然存在，在持续时间和规模方面仍然存在。

现在它正在对家庭财富水平产生重大影响。

据NAB称，鉴于家庭住宅是大多数家庭最大的财富储备，房价下跌，再加上今年晚些时候澳大利亚股市疲软，2018年净家庭财富可能实际下降4% - 调整条款。

它还估计，净住房财富 - 住房价值减去抵押贷款债务 - 实际价格比2017年底的创纪录高峰下降了12%，包括今年第一季度价格下降2.5%悉尼，墨尔本和珀斯的下降尤为严重。

据NAB称，住房财富的下降现在是过去半个世纪左右的第二大记录，仅超过了20世纪90年代初澳大利亚最后陷入衰退时的13%的下降。

鉴于许多人怀疑经济衰退将持续一段时间，主要反映出更严格的贷款标准的影响以及许多澳大利亚东海岸市场新住房供应的急剧上升，因此难以理解为什么对家庭支出前景持悲观态度，以及更广泛的澳大利亚经济目前处于高位。

澳大利亚经济在2018年大幅放缓，下半年年均增长率约为1%，比今年上半年慢了四倍。大部分减速反映了较弱的家庭支出，占经济的最大部分，约为55%。

虽然最近一些精选数据系列出现了一些令人鼓舞的迹象，包括2月零售销售意外增长，但更广泛的证据表明今年前三个月经济放缓仍在继续。

在过去的许多时期，无论是在国内还是国外，当房价下跌的幅度与最近看到的相似时，往往会导致经济下滑。

虽然NAB并未预期会出现这样的结果，但预计住房主导的支出放缓将使澳大利亚经济增长在未来一年保持低迷。

考虑到房价下跌的规模以及家庭收入没有抵消家庭收入的影响，财富对支出的影响在当前情况下可能更为重要，而家庭收入只会继续微弱增长，“NAB经济学家Kieran Davies说。 。

“这向我们表明，消费者支出可能仍然疲软，支撑着2%低位地区年度GDP增长缓慢的前景。”

其他经济学家也警告过长期低迷的前景。

去年年底，Capital Economics表示，经济衰退可能会使未来几年的住房财富总额下降8,000亿美元

该集团表示，住房财富的下降可能会拖累家庭支出，抵消澳大利亚劳动力市场状况的持续改善。

该集团的经济学表示，“我们并不认为财富效应已经消亡或者家庭能够摆脱它。”

“我们估计，财富效应的下降将使每年的年消费增长减少0.5个百分点，或每年GDP增​​长0.3个百分点。”

此外，瑞银的经济学家还警告说，住房市场的持续疲软可能会导致家庭储蓄增加，因为家庭收入增长已经疲弱，家庭储蓄增加，支出减少，支出水平增长缓慢。

虽然很少有经济学家，尤其是来自成熟金融机构的经济学家认为，房地产市场低迷将导致澳大利亚经济下滑，许多人认为家庭支出疲软，因此经济增长持续低迷的可能性最终将导致失业率随着招聘水平的增加而开始上升这使得澳大利亚央行更难以将潜在通胀率提升至2-3%的目标。

通货膨胀已经非常疲软，如果失业率开始上升，这种情况不太可能改变，因为它可能会开始对工资增长施加新的下行压力，而工资增长已经比过去的时期更低了。

尽管有些人仍然相信强有力的招聘会继续下去，有助于进一步降低失业率，但这种观点很快就会成为少数。金融市场仍然接近完全定价，澳大利亚央行将在明年年中之前将澳大利亚的现金利率降至1%。

许多主流经济学家甚至认为，经济需要很长时间才能推动澳大利亚央行采取行动，预计今年之前现金利率不会超过两个基点降低25个基点。

此时，澳大利亚央行仍然认为“强劲”的劳动力市场状况将有助于实现其对未来几年失业率降低和通胀加快的预测。然而，它放弃了对现金利率前景的温和紧缩偏见，暗示下一个可能会在今年2月更高，这表明下一步行动的风险更均衡。

本月早些时候，澳联储表示将“继续监测发展情况并制定货币政策，以支持经济的可持续增长，并实现长期的通胀目标”。

许多人认为这条线 - 银行4月货币政策声明中的新内容 - 表明该银行可能正在接近自2016年8月以来首次降低现金利率。

该银行还承认家庭支出受到实际家庭可支配收入持续疲软和住房市场低迷的影响。