深耕大湾区 龙光地产踏入收成期

中央印发大湾区发展纲要，不少上市企业都声称其有“大湾区概念”，在区内坐拥不少土地储备的龙光地产(03380)，正是“真材实料”的大湾区概念股。

中央刚于2月印发大湾区纲要，大湾区发展或如当年一带一路，成为热门投资话题。不论大湾区各大城市角色如何，一旦经济发展起来，区内地产行业自然水涨船高。

根据招银国际数据，截至去年中，龙光地产土地储备达3,546万平方米，再加上1,240万平方米的并购及旧改项目，土储总值近6,000亿元(人民币.下同)，其中大湾区项目占比超过八成，其中主要位于深圳、惠州、珠海、佛山等一二线城市。

平价买地现在收成

虽然央行开始放水，但内地企业不少仍面对水紧的问题，其中房企特别是中小型企业更甚。在内地调控楼市下，房价难以明显上涨，不少中小房企有地但缺乏资金建房，或是拿地价格太高，限价销售利润微薄。

虽然政策一定程度影响盈利，但相对而言，有平价土地储备的龙头房企，自然能在限价下有更大的盈利空间，财政上又相对充裕，政府限价实际上有助汰弱留强，是房企的去产能化。

龙光地产过去一直采取逆周期及多元化的拿地策略，在大湾区深耕同时，土地成本相对较低，加上拥有多个旧改并购项目，成为集团的最大优势。旧改程序一般需要2至3年甚至更长时间，较一般“招拍挂”(见财经词汇)最快1年开盘，明显较慢，不过由于可以以较低地价在优质地段取得大型土地发展项目，回报率更高之余，亦有助巩固公司的龙头地位。

深圳南宁销售均佳

深圳为大湾区其中一个重要的城市，房价近年亦明显上升。集团去年上半年在深圳地区的销售达到190亿元，按年增加230%，根据安信国际估计，以销售额计在深圳排行第二(见图一)，市占率为12%。

龙光在深圳的项目基本都是地铁沿线甚至是地铁上盖物业，享受一定的溢价。按招银国际估计，龙光在去年上半年，于深圳的土地储备达到210万平方米，即使集团未来几年不再新增土地储备，仍有足够的项目支持未来几年在当地的发展。该行更指，集团并不急于开发深圳项目，反而每年只推出一定数量的项目，保持每年较稳定及较高的利润率。

除了大湾区外，集团去年在广西亦相当成功，去年上半年在广西的销售按年增37%至1,600亿元，其中南宁占610亿元。考虑到一线城市及二线城市如南京、武汉等都推出相当严厉的楼市政策，令不少投资者涌到南宁购房，来自北京及深圳的买楼人士占近15%，当地楼价升幅去年亦较广州高(见图二)。集团在广西有近800万平方米的土地储备，考虑到南宁楼价仍相对低水，有望在今年延续去年的佳绩。

今年销售料近千亿

集团去年销售额达到718亿元，按年增65%，成功完成700亿元的目标(见图三)。虽然期内平均售价按年下降9%，但销售面积升近八成。在去年下半年内地楼市热度减退下，成绩相当不错。管理层已表明今年将推出1,600亿元的可销售资源，按照过去五至六成的去化率，今年销售额应在800亿元至960亿元左右。