耗资9000万美元的集体诉讼和解是CBL现在最不需要的

众所周知，近几年商场的交通量一直在迅速下降，最糟糕的商场也出现了最大幅度的下滑。Mall REIT CBL&Associates (纽约证券交易所代码：CBL)受到这一趋势的重创，因为其大部分商场的质量都低于平均水平。

CBL刚刚遭受了另一次打击，因为它同意支付9000万美元来解决集体诉讼。因此，房地产投资信托基金将暂停其股息至少两个季度。

此外，结算支付增加了CBL在未来几年将遇到进一步财务困难的风险。截至美国东部时间周三，这条消息导致CBL股价暴跌20%。

收入一直在迅速减少

CBL的经营调整资金(FFO) - 房地产投资信托基金的主要盈利指标与其他公司的每股收益相当 - 在2016年达到最近的2.41美元的峰值。由于零售天启已经有所下降摧毁了CBL的商场。调整后的FFO在2017年暴跌至2.08美元，在2018年跌至1.73美元。

去年Bon-Ton Stores和Sears Holdings的破产只会增加CBL的困境。Bon-Ton 完全清算，而西尔斯关闭了大量的商店。除了从这些百货公司失去租金外，锚店关闭通常会触发“共同租赁条款”，以减少较小租户的租金，直到相关的锚箱再次被填满。

因此，该公司2019年初的指引要求调整后的FFO再次大幅下跌，报价在1.41美元至1.46美元之间。此外，CBL可能不得不在未来几年增加资本支出(资本支出)以重新开发空的Sears和Bon-Ton建筑物，以避免更快的FFO下降。

由于这种不断增长的现金紧缩，CBL在2017年底将其季度股息从0.265美元降至0.20美元。一年后，它宣布了更大幅度的降息，将其季度支出削减至0.075美元。然而房地产投资信托基金的现金流问题仍在继续。

CBL的另一个挫折

三年前，CBL和各个附属公司被一名租户起诉，他声称房地产投资信托基金已经多收了电费和其他租户。(商业房地产业主通常会将公用事业成本等物业运营费用转嫁给租户。)原告最终成功将诉讼变为集体诉讼程序。

最近几个月，CBL遭遇了一系列法律挫折，计划于4月初开始试验。它决定解决，同意向现有和前租户提供6000万美元的赔偿。目前的租户将在未来五年内获得租金信贷，而前租户将以现金结算他们的索赔。CBL还同意支付原告的2800万美元的法律费用，以及高达150,000美元的管理费用。

与CBL的2018年运营现金流3.75亿美元相比，这似乎只是一小笔钱。然而，CBL上个月表示，其现金流和资产出售收益将足以支付其2019年的资本支出，股息和所需的债务支付。

因此，该和解要求CBL从今年第三季度开始暂停其股息至少两个季度。这将保留约2600万美元的现金。CBL将被允许在此之后恢复其股息 - 但目前尚不清楚它将能够承受什么。

这是一个生病的企业

CBL的临时股息暂停将仅涵盖最近宣布的和解的2019年现金成本的一部分。房地产投资信托基金可能不得不求助于其新的信贷工具来为差价提供资金。同时，由于大部分补偿金将在未来五年内作为租金信贷支付，因此和解将继续拖累CBL的现金流量相当长一段时间。

股东们不得不希望CBL的重建活动带来足够的新租户来抵消其为保持现有租户所做的租金优惠。也就是说，CBL仍处于重建过程的早期阶段。在短期内，重建将是一项重大开支，并且至少两年内不会感受到大部分好处。

一个更大的问题是，经过长达十年的扩张，越来越多的迹象表明美国经济可能在未来几年内陷入衰退。鉴于CBL近年来其商场每平方英尺的销售增长乏力，经济衰退可能导致交通和销售大幅下滑，导致更多租户逃离。

因此，9亿9千万美元的结算赔付是CBL目前最不需要的。在平衡所需的股息支付与偿债和迫切需要的资本支出投资方面，房地产投资信托基金已经在薄冰上滑冰。它的转机前景今天更加暗淡。