许多人的财产计划可能会让他们赚钱 但他们根本不应该将其视为投资

在The Motley Fool，我们的主要投资重点是个股 - 我们认为这是长期财富建设的最有力工具。但还有其他选择，长期以来受欢迎的是房地产。对于那些希望从华尔街分支到Elm Street和Summit Avenue拐角附近的人来说， Motley Fool Answers 共同主持人Alison Southwick和Robert Brokamp邀请了一位特邀嘉宾加入他们的播客：Thomas Castelli，税务策略师与房地产注册会计师合作，他将带领他们和他们的听众在房地产投资领域进行探索性的漫步。

在这一部分，他们讨论了各种类型的被动与主动房地产投资，交钥匙与联合，以及翻转 - 你真的不应该把它视为首先投资。

Alison Southwick：所以当大多数人考虑投资房地产时 - 至少在华盛顿地区，对于像我这样没有大规模房地产帝国或来自这样一个世界的小人物 - 当你认为关于投资房地产，你考虑投资房子，也许像一个单一的房产翻转它。或投资房产然后出租。而且它非常活跃，因为你必须去身体，或者将钉子钉在墙上，自己，然后画出这个地方。让我们谈谈这种形式的房地产投资，因为它被分解为“主动”和“被动”，对吗?

Thomas Castelli：正确。当你翻转房子时，它不一定是一种投资形式。在大多数情况下，你被认为是经销商，所以你实际上是在买卖房子。这与购买和销售汽车没有什么不同。与在鞋店购买和销售鞋子没什么不同。恰好是您购买和出售的资产非常昂贵。这更像是一项活跃的业务。它只是被错误归类为房地产投资者的投资。

真正积极的投资形式是你正在建立一个租赁投资组合，买入和持有房地产。这意味着您正在确定一个具有良好基本面的市场。人口将会增长。就业增长就在那里。经济多元化。还有其他因素可能使该领域成为可取的。

你要识别属性。大多数时候，人们想要识别您可以折扣获得的房产。也许买家有动力去卖。也许他们已经离婚了。也许他们买不起。也许他们面临丧失抵押品赎回权。或者在其他情况下，该物业已延期维护并需要大量工作，因此您购买，修理，提高物业价值，将其出租，然后再将其出售。

这是它的积极方面，你将在一天结束时负责寻找市场，找到房产，降低首付，获得融资，然后在事后管理房产。您是要聘请物业经理还是自己管理?

当您处于业务的活跃状态时，所有这些都会发挥作用。一开始，特别是当你刚开始的时候，那将是非常沉重的。你要携带第一个或两个房产，这将是一个非常大的负担。之后，您可能更容易扩展前进。这对大多数个人投资者来说都是积极的一面。你将购买单户住宅。也许两到四个单位。也许是较小的公寓楼。这是你期望的那种东西。

Southwick：现在让我们谈谈被动投资。我们将讨论两种不同的类型 - “交钥匙”和“联合发布”。让我们从交钥匙开始吧。那是什么?

Castelli：交钥匙投资就是我刚才提到的很多工作都是为你完成的。交钥匙公司将找到延迟维护或从有动力的卖方购买的房产。他们会进入并修复该房产，将租户放入该房产，然后将该最终产品卖给您。作为投资者，您将购买房产。它已经修好了，它已经有一个租户，通常交钥匙公司将继续作为物业经理。你仍然拥有这个房产，但它对你来说变得非常被动，这就是为什么他们称之为交钥匙，因为它几乎就像你只是购买房产并放手一样。

然而，当谈到交钥匙时，你仍然会在一天结束时负责。如果锅炉坏了，你就会成为支付它的人，而不是交钥匙公司。这是要记住的事情。但与此同时，您仍然可以访问和控制。您仍然拥有该物业，因此除非有某种合同义务，否则您可以解雇物业经理并自行管理或聘请其他人。因此，对于那些希望以更大规模进入被动方并仍然具有访问和控制权的人来说，交钥匙是他们的选择。

Southwick：那么下一个我们要讨论的是辛迪加投资房地产。如果我理解正确的话，由于“就业法案”，这是最近真正起步的。那是对的吗?

Castelli： Syndication已经存在了很长时间。人们在20世纪80年代做了辛迪加。它已经存在，但它在众筹方面变得更受欢迎。然后，通过引入机会资金的Tax Cuts and Jobs Act，我们肯定会看到在联合方面这种商业模式的增长。

Southwick：我对“乔布斯法案”有一些了解，以及由于Motley Fool Ventures Fund，它如何为更多人开放这样的投资。就像“乔布斯法案”之前一样，The Motley Fool可能无法开设风险投资基金并拥有800家有限合伙人。以类似的方式，“就业法”将其开放，以便获得认可的投资者有更多机会投资商业房地产?

Castelli： “就业法案”肯定会向更多人开放 - 允许更多人投资 - 而且您不一定非必须是经过认证的投资者。

Southwick：要成为一名认可的投资者，你必须......

Castelli：要成为一个单独的个人认证投资者，过去两年你必须赚20万美元或更多，并期望在第三年赚取相同金额或更多。如果你结婚了，那将是30万美元。或者您必须拥有100万美元或更多的净资产，不包括您的主要住所的价值。那是你是结婚还是单身。这些是您有资格成为认可投资者的两种不同方式。有些产品是针对“老练的投资者”的。

Southwick：我喜欢!每个人都认为他们是一个好司机，有很强的幽默感，也是一个成熟的投资者。

Castelli：肯定有不同程度的复杂程度，但基本上有一种叫做506(b)规则的东西。根据规则D，这是一项规定，允许赞助商或即将筹集资金进行交易的人，只要他们“复杂”，就允许多达35名非认可投资者加入该交易。

这实际上将取决于赞助商，他们自己以及他们愿意接受多少风险。他们必须了解这个人的成熟度，所以他们必须以某种方式衡量这一点。也许这个人在房地产业工作。也许他们有财务或会计背景或商业背景。他们可能没有被认可，但他们仍然足够精明，能够理解他们正在投资什么。

Southwick：让我们进入吧。它是如何工作的?

Castelli：联合发布是指多个人将他们的钱汇集起来购买他们可能无法单独购买的资产。这个辛迪加有两个部分。将会有“普通合伙”方面，也称为赞助商，而且会有“有限合伙人”或被动投资者。

赞助商负责交易中的所有事情。确保它发生。确保他们确定市场。识别财产。确定业务计划。有一种叫做增值的东西 - 一种策略 - 它们会进入具有延期维护或被低估的财产。他们将在几年内对该房产进行翻新并评估该房产的价值，然后将其出售。

他们负责识别资产，确保资产处于良好的市场，并提出改造该房产的商业计划。他们将负责从债务方面筹集资金，无论是来自银行还是其他机构贷款人，然后股权方通常会从被动投资者那里用于首付和物业的装修预算。

然后，他们通常会使用第三方物业管理来管理物业，并确保装修按计划进行，最终出售物业。这些事情通常发生在三到七年之间。这是从购买到结束的联合的传统时间框架。这取决于许多因素。市场情况。完成装修需要多长时间。这是如何工作的。

Southwick：当他们确定要将房产出售给其他人时，它会结束吗?是什么决定了结局?我认为你的钱被锁在那里。

Castelli：是的。

Southwick：你如何获得报酬?

Castelli：这取决于交易的结构。关于它是如何完成的，有各种不同类型的结构。有时会出现现金流。在财产所有权期间，您将获得分配。然后在销售结束时也有资本收益。因此，当财产被出售时，通常是在联合组织结束时。这是两种盈利模式 - 两种不同的联合赚钱方式。

根据您的投资对象及其结构，通常您会看到6%-10%的优先回报，这意味着投资者将获得每年6%-10%的任何地方的报酬。在赞助商获得任何利润之前触及任何一笔钱之前。

然后通常有一个15%-20%或更高内部收益率的目标。这是您对这些交易的期望回报。现在，根据您投资的资产类别类型，它可能会有所不同，现在很多人都在投资多家庭。我们开始看到这些类型的利率略有下降，因为有很多钱追逐一点点资产。供给和需求将推动这些资产的价格上涨，当你必须以更高的价格购买该资产时，收益率当然会降低。

所以回报各不相同，我不得不说，如果你要投资其中一件事，最大的部分，作为一个被动的投资者来看，是赞助商本身。他们有什么跟踪记录?他们是否拥有该资产类别的成功记录 - 例如，多家庭或自助存储?其他投资者对他们有什么看法?谁是他们的合作伙伴?他们是谁用作贷款人?他们的律师?他们的会计师?所有这一切都会在你决定是否要用它来赚钱的时候发挥作用，而且就像沃伦巴菲特总是说的那样，它真的归结为管理团队。您投资于一家管理良好的公司。这里没有什么不同。