官方现金利率削减现在是一个明显的可能性

随着储备银行行长阿德里安奥尔上周表示，官方现金利率(OCR)的削减现在是一个明显的可能性，一些抵押贷款持有人可能会考虑尽早终止他们的固定期限贷款，以较低的利率获得更好的交易。

但是，在支付休息费时，你真的得到了更好的交易吗?真正的成本是什么?

如果您违反抵押贷款的固定期限合同，银行将向您收取分钟费。例如，如果您有两年的固定抵押贷款，并且您在一年后决定与另一家银行再融资，或提前偿还贷款，您可能需要支付分手费。

这些费用或提前还款成本是银行恢复他们预期您在贷款期限内支付的利息的方式。根据新西兰法律，银行必须允许违反固定利率抵押合同。但是，他们不允许从交易终止中获利，并且仅限于收回成本。(请参阅interest.co.nz的抵押贷款中断费用计算器)。

当利率下降时，借款人通常希望退出更高利率的合同，转而采用较低利率的合同。

“银行无法从交易中获利的限制为所涉及的内容设定了明确的界限。但银行费用对他们来说是保密的。大多数人不会提供一般的成本基础，尽管他们会向个别客户提供具体的日期详情。“

但即使利率上升，也有理由违反固定利率协议。您可能需要意外地出售相关房产(例如通过关系解体，或转移到其他城市或国家的新工作)。

如果自定义定期贷款协议以来利率保持稳定或上升，将不会产生提前还款费用。但是，贷款人可能会在提前偿还的情况下收取管理费，以支付处理贷款的费用。

获得建议

副银行监察员Tina Mitchell表示，人们需要先获得建议，然后才能终止定期抵押协议。

“如果客户可以在另一家银行获得更好的交易，这可能是一个不错的选择。但是，客户需要考虑任何提前还款费用。他们应仔细阅读他们的抵押合同，以便他们了解采取这一步骤的意义，“米切尔说。“所以我们鼓励人们获得独立的财务建议，因为每种情况都不同。”

“例如，他们可能必须偿还银行在取出贷款时提供的现金奖励。一些银行要求全额退款，而其他银行则按比例计算金额。客户还应该明白，提前抵押贷款银行的报价成本只对当天有效，因为它是基于每天波动且无法预测的变量。

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抵押贷款经纪人Squirrel的负责人约翰•博尔顿(John Bolton)表示，他并没有看到寻求终止定期抵押贷款的人数增加。

“如果有人必须重组他们的贷款，或者释放更多的现金流，确实会发生这种情况，但我们并没有真正看到很多，”博尔顿说。

“打破目前的市场并没有真正的好处，因为你不会得到更好的交易。大多数新西兰人的抵押贷款利率介于3.95%和4.15%之间，所以由于他们已经处于低利率状态，因此并没有真正意外收获。

“这一次长期利率已经下降，但短期利率并没有真正下降，而且仍处于3.99%左右。存款利率仍然在3.25%至3.5%之间。我认为OCR与贷款利率脱节。OCR可能下跌，但抵押贷款利率不一定会跟随。“

“银行降息的幅度有限”

他表示，尽管奥尔的最新评论显示，储备银行正在考虑削减OCR，但银行降息的幅度有限。

“银行贷款成本有一个底线。即使新西兰联储要削减OCR，它也不一定会流向抵押贷款，因为他们必须努力达到 75%的核心资金比率。银行倾向于与其定期存款利率竞争激烈，而且它是抵押贷款利率的底线。如果定期存款利率降至3%以下，对银行的核心资金会有什么影响呢?“

博尔顿表示，这可能会导致人们将资金从银行取出并查看其他地方进行投资，这意味着银行只会愿意降低抵押贷款利率。

“银行可能会在长期固定利率上竞争，因为前景已经恶化了很多，但我们没有看到的是短期内的低利率，如一年期利率。他们仍处于3.99%并且他们没有动摇，“他说。”目前批发利率在新南威尔士大学最近的声明之后下降，但由于他们必须运行75%的核心资金比率，银行仍然必须具有竞争力他们的定期存款利率。抵押贷款利率的任何降低都会给银行带来一定的利润率压力。

“我们看到两年或三年期抵押贷款的竞争力更具竞争力，但我们没有看到短期利率下降。”

因此，在考虑终止固定期限抵押贷款之前，值得权衡的是，您是否实际上会获得更好的交易，以及在支付分手费和相关的管理成本之后是否真的值得。而且正因为储备银行正在谈论未来削减OCR的可能性并不意味着你实际上能够在当前的气候下谈判更好的交易。