什么是托管以及为什么需要它

托管帐户也为购房者和卖家提供保护，也为抵押贷款人提供保护。了解房地产托管，托管账户以及他们如何在线运作。

购房者，特别是首次购房者，可能无法完全理解托管问题以及它与房屋购买的直接关系。

但是要了解它们，因为托管在家庭购买过程中起着重要的保护作用，因此需要得到购房者和卖家的充分理解。

什么是托管?

托管被定义为双方之间主要金融交易中的公正第三方，在交易完成之前持有有价值资产(通常是现金)。当某些东西被称为“托管”时，它们意味着该资产目前由该第三方持有。虽然托管通常与房地产相关联，但它可以扩展到其他主要的金融交易。

托管经常被使用，以便中立方可以参与交易，让买方在交易中更加舒适(以及卖方)知道独立调解员可以减轻任何人试图扯掉另一方的可能性。托管服务也可以是无偏见的调解员，可以帮助解决在大规模交易中不可避免地出现的复杂情况。

主要是，托管可能指的是三件事 - 房地产托管，在线托管和托管帐户：

房地产代管

抵押贷款人通常在购买之前，在任何房屋检查或房屋条件披露完成之前，坚持要求买方提供房地产托管账户。通常，任何购房都需要托管。对于房地产，在交易完成之前，房产和资金都将被视为“托管”。

一旦买方和贷方知道该房产处于令人满意的状态，来自代管账户的资金将在购房截止日期解除。

代管账户

在房地产和其他领域，托管账户都是在正式销售之前使用的。一旦买方将资金存入账户，卖方就有义务坚持讨价还价。交易发生后，欠卖方的款项将从托管账户中扣除。对于房地产而言，资金不会是房屋的全部成本，但是这些资金在购买完成后仍然会交给卖方。

在买方搬入房屋后，也可以使用托管账户，因为抵押贷方从买方资助的托管账户中支付财产税和房主保险所欠的款项。托管账户通常需要最低余额。对于抵押贷款人和房主来说，托管账户可以作为一种安全措施，以帮助确保按时付款，并为这些付款节省资金。

在线托管

在线开展业务的消费者使用在线托管服务来为数字购买产品或服务提供一定程度的保护。无论互联网的发展和发展有多大，网上销售对许多人来说仍然是一项极具风险的努力。并不是每个在线交易都像购房一样大，但是如果出现意外购买错误的情况，您仍然需要一个保障措施来取回您的资金。

托管模型以相同的方式工作，因为资金由受信任的第三方保存在托管账户中，直到买方和卖方满足购买协议的条件，并且托管金钱被释放。

房地产托管流程

在房屋销售过程中，买方在房主接受要约后，在代管账户中提供预定数量的现金(通常占房屋销售总价的1%至3%)，并由或在销售最终确定之前，其他金融机构在托管账户中。这就是房地产和抵押贷款专业人士所说的“托管”。

预计房屋销售托管流程将持续约30天 - 或完全签署双方和抵押贷款人之间的房屋销售所需的时间。房主在托管期间无法获得资金，并且一旦交易完成，购房者将现金存入托管的现金金额将应用于整体房屋销售价格。

在家购买后的托管

购买房屋后，买方还使用托管账户支付房产所产生的房产税和房屋保险费。抵押贷款服务机构为您支付这些款项，并可直接访问托管账户。抵押贷款人更喜欢托管账户，尤其是财产税支付，因为他们不希望以抵押贷款为后盾的财产落后于税收，并冒着对财产的税收留置权的风险。同样的想法适用于房主的保险，其中贷款人无法负担房主错过付款，因此有可能失去对房产的保险。

对于处理托管账户的房主来说，一个好的经验法则是期望在房屋销售结束时在代管账户上支付两个月的费用。通常，每年一次，您的抵押贷方将审核您的托管账户，以确保您的托管账户中有足够的资金来支付房产税和房屋保险金。

如何获得托管账户

虽然房屋销售托管帐户并不复杂，但建议双方同意专业的代理人，房地产律师或抵押贷款服务机构来处理托管流程。您的房地产经纪人可以指导您到合格的托管专业人员。在房屋销售中，房地产经纪人通常会处理托管账户的创建，以确保一切顺利进行。

如果您自己处理交易，则必须进行一些挖掘。您可以在线搜索托管代理或服务，也可以更方便地联系您当地的并询问您是否可以与他们一起创建托管帐户的信息。

托管账户是否有利息?

没有联邦法律保证金融机构支付托管账户中的资金利息。然而，越来越多的州 - 包括阿拉斯加州，加利福尼亚州，康涅狄格州，爱荷华州，缅因州，马里兰州，马萨诸塞州，明尼苏达州，新罕布什尔州，纽约州，俄勒冈州，罗德岛州，犹他州，佛蒙特州和威斯康星州 - 确实要求和金融机构进行托管付款以支付账户持有人的利息。

可以不使用托管账户吗?

您可以在房屋销售后避免托管帐户(但是，在完成房屋销售时，托管帐户处于活动状态)，但仅限于某些条件下。例如，如果您将20%的现金减少到您的房屋，抵押贷款人可以放弃托管账户，但可以收取相当大的费用。一般而言，抵押贷款机构希望确保这些房产税和房主的保险付款在手边，状况良好，并且可以随时进行支付。房屋购买后贷款人可能难以避免托管帐户。

托管帐户总计是否已修复?

托管账户不固定。托管帐户中持有的金额可能会有所不同，最明显的原因是当地房产税评估的波动，在房主偿还房屋抵押贷款期间可以并且确实上下移动。此外，如果您提早还清房主的保险金，或者您的房屋价值下降，您的托管付款也会下降。

托管账户费用

与托管账户相关的费用。通常情况下，托管代理将收取房屋销售价格的约1%的费用，用于处理在房屋销售结束时支付的托管账户。购房者和卖家可以协商最终支付费用的人，或买家和卖家是否最终分摊费用。

在房屋销售之后，由新房主来确保他或她的托管账户有足够的现金来支付房产税和房主的保险金。房主应该期望抵押贷款人直接参与确保托管付款 - 并按时完成。