波兰工业市场再创新高

波兰有利的工业市场条件继续与2016年签署的300万平方米的租赁协议。仲量联行总结了2016年波兰工业市场，这是市场历史上最好的成绩。

仲量联行工业中东欧局托马兹•奥尔谢夫斯基(Tomasz Olszewski)表示:“2016年，波兰工业市场的需求创下历史新高。总占地面积300万平方米，其中净需求220万平方米。国内生产总值增长和波兰作为西欧电子商务中心的重要性逐渐增加也是刺激需求增长的关键因素。再加上欧洲最低的租金成本和较低的利率，使波兰成为欧洲最受欢迎的工业和物流中心之一”。

2016年，最受欢迎的地点是华沙郊区，租赁协议达74.5万平方米。有趣的是，在两家电商巨头(亚马逊和Zalando)签署了两份BTS项目的租赁协议后，什切青地区的租户活动显著增加。

“传统上，被归类为零售商和物流运营商的公司一直是需求方最活跃的市场参与者。2016年，这两家公司共占全部净收入的59%。制造业和汽车业的稳定增长也值得关注。”

职位空缺

去年，波兰工业市场的空置率稳定在6.1%。“值得指出的是，尽管交付了120万平方米的新空间，但总体空置率并没有受到显著影响，因为这些项目中有相当一部分是按照BTS(按建筑尺寸定制)模式交付的。”总的来说，可供出租的工业用地目前约为500万平方米。仲量联行研究与咨询副总监简•雅各布•宗伯特(Jan Jakub Zombirt)解释道。

在主要区域中，尽管2016年完成了大量的完工(217500平方米)，华沙的可用空间却减少了63,400平方米。华沙郊区的空置率只有5.5%，是该市历史上最好的结果。另一方面,Poznań空置率增加到7.2%。

根据仓库管理员的数据。第三城市pl的空置率为14.1%，其次是卢布林(9.6%)、华沙(9.4%)和克拉科夫(9%)。在波兰中部，空置率只有3.0%。

开发人员活动的增长

2016年建筑活动依然活跃，新仓库和工业库存增加了120万平方米，年底达到1120万平方米。开发人员主要集中在市场上西里西亚(024万平方米的新股票交付),波兰华沙郊区(021万平方米),(019万平方米)和Poznań(018万平方米)。2016年，Panattoni交付了最高数量的新库存——77.5万平方米。

“目前，总建筑面积约145万平方米的新仓库正在建设中。这可与2006年和2007年的繁荣相提并论。开发商活动的增加是对物流和制造空间不断增长的需求的回应，”Jan Jakub Zombirt解释道。

75%的在建库存已经通过租赁协议得到了保证。在邻近什切青的格里芬，两个BTS项目正在为亚马逊和Zalando开发近30万平方米的空间。

尽管道路基础设施有所改善，但新兴地区在加快发展和积累大量库存方面存在困难。在经历了最初的增长阶段(如卢布林、Podkarpackie、三城和克拉科夫)后，他们中的大多数现在正经历减速。

租金,稳定

在过去的五年里，波兰主要的工业区在总体租金和有效租金(包括业主的折扣和优惠)方面几乎没有变化。在2016年期间,整体租金保持稳定在华沙郊区(€2.7 - -3.6 /平方米/月),上西里西亚(€2.7 - -3.5 /平方米/月),Poznań(€2.8 - -3.5 /平方米/月),波兰中部(€2.6 - -3.2 /平方米/月)和Tri-City(€3.0 - -3.3 /平方米/月)。小瀑布的€0.1到0.2 /平方米/月在华沙内城和Wrocław记录。2016年底,最具竞争力的地区关于有效的租金是上西里西亚(€1.9 - -3.1 /平方米/月),华沙郊区(€2.0 - -2.8 /平方米/月),波兰中部(€2.0 - -2.8 /平方米/月)和Poznań(€2.1 - -3.0 /平方米/月)。

工业用地——基础设施是关键

2016年，开发商对工业项目选址的关注主要集中在那些已经(或即将)受益于新基础设施项目的地区和城市。

Agata Zając、副主任、工业、仲量联行、评论道:“A1的完成高速公路(Strykow Tuszyn)增加对土地的需求Łodź的东部。华沙西南郊S8高速公路的逐步扩建，带来了大量新项目的建设，也增加了对投资用地的需求。其他有趣的地点分布沿着S3的高速公路,从什切青市向捷克共和国边界,创造投资机会在新的或Zielona Gora等新兴次市场,现代”索尔和Świebodzin。对于新项目和工业用地需求来说，一个日益重要的因素是劳动力的可用性。城市群的劳动力市场,比如PoznańWrocław,已经具有挑战性和达到劳动密集型新投资的限制。因此，一些较小的地区开始吸引投资者的注意力。”

投资交易——2016年创历史新高

2016年，产业投资交易额约为7.7亿欧元。这是市场历史上最好的结果。最大的交易包括一个P3平台由新加坡政府投资公司购买,希尔伍德组合收购世邦魏理仕GI,海因斯REIT NBGI组合购买,GLL Poznań亚马逊实现中心的收购。有趣的是，考虑到正在进行的投资组合交易，我们可以预期2017年将在工业市场创下另一项投资记录，”仲量联行办公室和工业投资主管Tomasz Puch评论道。

所有权继续高度集中:2016年底前五名(Prologis &合资伙伴，SEGRO &合资伙伴，Panattoni &合资夥伴百仕通/Logicor和Goodman)总共控制了波兰56%的股份。

预测

如果整体经济环境保持强劲，2016年租户和开发商的活动都创下了纪录，这让人们对2017年持谨慎乐观态度。尽管有重大的新管道计划在2017年上半年交付，但总体空置率不应受到负面影响，因为到2016年底，75%的新项目已经通过预售协议获得了保障。预计主要地区将再次吸引最大份额的市场活动。

“值得注意的是，道路建设计划将继续进行，新的高速公路路段将于2017年交付。”其中，S3高速公路有望成为波兰重要的交通走廊。随着S3的新部分可能在2017/18年开放，波兰西部边境将出现绝佳的投资机会，”Tomasz Olszewski补充说。