世邦魏理仕2020年CRE展望乐观

在经济扩张、就业市场强劲、利率较低和消费者信心稳固的支撑下，世邦魏理仕对2020年商业地产项目的预测显示，写字楼、零售、物流和其他行业的项目将有所增长。《2020年房地产市场展望》指出，贸易谈判和即将到来的选举仍存在潜在的不确定性，但还不足以在未来一年对大多数CRE行业产生重大影响。

他说:“消费者信心十足，制造业的衰退似乎正在触底，利率在下降，世界各国政府都在增加开支。贸易战和英国是两股逆风，但即便是这些逆风最近也有所缓和。世邦魏理仕全球首席经济学家、美洲研究主管理查德•巴卡姆对商业地产高管表示:“我对2020年越来越乐观。”

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该预测着眼于资本市场和六大房地产行业(办公和居住、工业和物流、零售、多户、替代能源和数据中心)2020年的发展轨迹。Barkham表示，他们预计基于需求的办公、零售和多户家庭等资产类别将呈现韧性。该报告还预测，到2020年，交易量和资本化率将保持相对稳定。

报告指出，到2020年，商业地产带来的稳定回报将更具吸引力，届时全球债券收益率预计将维持在极低水平，股市可能更加动荡。世邦魏理仕预计，今年的投资额将达到4780亿美元至5020亿美元之间，较2019年略有下降5%至10%，但仍足以使今年成为有记录以来最强劲的年份之一。

资本市场有望改善的一个方面是外国投资，在2019年回落后应该会反弹。大部分外国资本将在“安全的”核心市场寻找资产。

“对冲美元的成本已经下降。海外投资者喜欢的弹性和大多数主要房地产行业的持续增长，”Barkham告诉CPE。

写字楼和占用者:世邦魏理仕预计全国空置率将小幅上升，租金涨幅将放缓至1.6%，而办公岗位的增幅将从约1.5%降至0.3%。就业增长最快的市场应该是德克萨斯州，奥斯汀预计增长2.4%，达拉斯增长1.9%，休斯顿增长1.6%。在奥斯汀这样的市场上，科技行业的工作岗位推动了大部分新办公楼的建设;旧金山;盐湖城;加州圣何塞。纳什维尔,田纳西州。净吸收率高的市场包括圣何塞、盐湖城和奥斯汀。由于新办公楼完工数量较低，预计洛杉矶的租金涨幅最大。

2020年，弹性办公室行业预计将增长13%，低于2019年的约23%。下降的部分原因是WeWork在IPO失败和首席执行官下台后，对其增长进行了调整。但世邦魏理仕预计，到2020年底，flex办公场所的库存量应在8,700万平方英尺左右，其中以运营模式良好的flex运营商为首。明年，业主们可能会在他们的建筑中获得更多的灵活操作控制权，因为他们寻求对冲风险。

工业和物流:世邦魏理仕预计，到2020年，由于几个市场的空置率极低和空间选择有限，净吸纳量将会下降。预计空置率将维持在历史低位附近，世邦魏理仕的更新率将高于正常水平，尤其是在空置率最低的市场。新建筑市场的租金预计将会上涨。新一级仓库和小型轻工业仓库的租金正在上涨。值得关注的市场包括北卡罗来纳州夏洛特市(Charlotte)等二级市场;辛辛那提;丹佛;肯塔基州路易斯维尔市。俄勒冈州波特兰。圣路易斯;奥兰多和佛罗里达州的坦帕。

零售:消费者明年可能会更加谨慎，但有一个群体正在重返购物中心，那就是青少年和其他z世代的人。他们将在线研究和互动与店内体验结合起来。他们可能会更关注医疗保健、美容和健身，并越来越多地使用弹出窗口来测试新市场和品牌。世邦魏理仕预计，到2020年，全国将开设数千家新店，其中包括一些从网上起步的品牌。苦苦挣扎的购物中心正被改造成多用途的城镇中心，提供多户住宅、酒店、办公室、联合办公空间、体育设施、公共活动空间、和教育用途。由于新建筑相对较少，租金和净吸纳量预计将有小幅增长。

多户型:随着新供给超过需求，导致空置率上升20个基点至4.5%，租金增长达到2.4%，略低于2.6%的长期平均水平，预计该行业将有所降温。开发人员将保持活跃。预计2019年的完工量与此类似，约为28万套新公寓。郊区市场也在发展，预计明年的表现将好于城市，空置率较低，租金增长较快。预计2020年表现最好的四个市场是奥斯汀、亚特兰大、菲尼克斯和波士顿。规模较小的市场，如新墨西哥州的阿尔伯克基(Albuquerque)，租金涨幅预计也将超过4%;阿拉巴马州的伯明翰。科罗拉多斯普林斯,科罗拉多州。北卡罗来纳州格林斯博罗;田纳西州的孟菲斯。俄亥俄州代顿市;图森,亚利桑那州。

世邦魏理仕指出，纽约、加州和俄勒冈州在2019年制定的新租金规定预计将在2020年推广到伊利诺伊州和华盛顿州等地。由于新的租金管制，纽约和洛杉矶等地的投资有所下降。

替代方案:在诸如自我存储、数据中心、医疗办公室、生命科学设施、老年住房和学生住房等替代资产上的投资占CRE总投资的比例已从2007年的6%增至2019年的12.5%。这些投资预计将继续在2020年达到约590亿美元。健康的市场基本面和令人印象深刻的长期增长正吸引更多资金进入专业领域。

数据中心:2019年一级市场的新数据中心容量预计将增长17.3%。这些市场——亚特兰大、芝加哥、达拉斯-沃思堡、纽约三州、北维吉尼亚、凤凰城和硅谷——占了2018年创纪录年度吸收量的56%以上。预计到2020年，这些市场的竞争将会加剧，这将导致租赁业务的大幅扩张。随着该行业对5G和其他新技术的整合做出反应，二、三级市场的需求可能会有所上升。