未来5年莫斯科将成为欧洲表现最好的办公市场

世邦魏理仕(CBRE)表示，欧洲主要写字楼市场空置率预计将在2016年年底前回落至2009年水平，然后在接下来的十年里继续下降。在欧洲各大城市，办公发展跟不上就业趋势改善推动的日益增长的需求，预计未来五年几乎所有关键办公市场的空置率都将下降，租金增长将加快。

世邦魏理仕EMEA Research主管尼尔·布莱克(NeilBlake)评论道：“最近围绕希腊债务重新谈判的事件，掩盖了欧洲经济持续复苏(尽管不平衡)的情况，这开始影响到欧洲的大型办公市场。在许多城市，办公发展跟不上日益增长的需求，在就业增长的推动下，几乎所有主要办公市场预计在未来五年内都会出现空缺率下降和租金增长。随着企业信心的增强和扩张计划的执行，“复兴”城市在未来五年的就业增长表中占据主导地位。因此，大部分市场预期租金会持续增长。“

在主要城市，以办公室为基础的就业正在以大约两倍于全欧洲就业总增长率的速度增长。预计未来五年内，伊斯坦布尔、华沙、马德里、巴塞罗那、伦敦、里斯本和布加勒斯特等城市的就业人数增长最快。尽管由于对土耳其经济的长期增长预测，伊斯坦布尔潜在的短期经济和政治不稳定，但伊斯坦布尔仍然是就业增长排行榜的首位。

虽然几乎所有主要的办公室市场都被预测为报告租金增长，但在华沙、伊斯坦布尔和布拉格等城市，近期的发展活动和新股票将大幅降低租金增长前景。目前正在经历增长最快的伦敦和都柏林，也是应对需求增长的主要市场。这可能导致租金增长放缓，甚至可能会在2020年底前放松。

主要城市的总空缺率已经从2010年底的9.6%下降到现在的8.9%。到2016年中，CBRE预计将减少到8.4%（相当于2009年6月的水平），预计到2020年底将进一步降至8.1%，低10年。下降的空缺将伴随着租赁活动的回升。2015年和2016年，在欧洲主要城市中，租赁体积预计将增长近12%，在马德里、巴塞罗那、慕尼黑、维也纳、布鲁塞尔和华沙增加了20%。

阿姆斯特丹、布达佩斯、都柏林、马德里、布拉格和华沙等城市的高空缺率将持续存在。然而，由于过时的设计或地点问题，空置的库存在经济上变得多余，因此这些市场的租金仍有望增长。随着新建筑投入使用，伦敦的空置率在五年内实际上将高于现在。

如果地缘政治关系稳定下来，莫斯科将在2020年年底成为表现最好的主要市场。俄罗斯经济预计将出现反弹，此前2014年曾出现大幅下跌，其前提是到2020年至少部分放松经济制裁，油价回升至每桶80美元以上。

莫斯科的写字楼市场也面临着来自以美元计价的租金的挑战，而租户的收入主要是卢布(现在贬值)。有证据(世邦魏理仕房东调查)表明，房东愿意通过允许“租房假期”来缓解这一问题，尽管他们仍然拒绝以卢布而不是美元来确定未来的租金。

据预测，马德里、巴塞罗那和莫斯科的租金增长将最为强劲(但有警告)，在截至2020年第三季度的5年内，租金预计将增长4%以上。马德里的主要写字楼租金目前为306欧元，较一年前的低点上涨4.1%。预计到2016年3月将达到321.3欧元，2020年年底将达到441.8欧元。

NeilBlake补充道：“积极的经济背景和就业形势意味着，预计几乎所有欧洲写字楼市场的投资回报都将有所改善。人们对经济复苏的乐观程度可以从这样一个事实中看出：我们预计，作为收益率最低的市场之一，伦敦明年的收益率将进一步下跌50个基点。然而，在接下来的五年里，我们预计在布达佩斯、罗马、马德里和米兰以及莫斯科等市场都会有最大的回报。

“政治风险是未来几年市场前景的最大问题。从俄罗斯/乌克兰到希腊，再到西班牙选举的结果，持续的增长可能会在多个方面受到威胁。然而，股票和债券市场不太可能长期波动，我们认为没有理由持续影响欧洲其他地区的房地产市场。“

俄罗斯СBRE研究部主任瓦伦丁·加夫里洛夫(Valentin Gavrilov)表示：“欧洲写字楼市场关键指标预测的改善，是预期欧元区中期经济增长加速的结果。在大多数欧洲商业城市，办公空间的新交付受到不稳定经济形势的制约。此外，那里的商业区已经很完善，新的发展空间也相当有限。这意味着欧洲即将迎来新一轮投资者对商业地产的兴趣。然而，取消这种设想的风险仍然是显而易见的，而且与最弱的经济问题和地缘政治问题有关。

在俄罗斯，租房率下降了30-40%，原因是油价下跌了2倍多，地缘政治问题也造成了后果。消除任何这些因素都可以启动相当快的过程，使租金恢复到危机前的水平。因此，俄罗斯的租金增长潜力似乎是欧洲最强劲的之一。然而，由于油价的负面趋势以及在解决地缘政治问题方面缺乏积极进展，实现这一潜力的时间仍然相当不确定。“