关于奥兰多的办公室投资 你应该知道些什么

虽然酒店和医疗是奥兰多的经济支柱，但包括STEM在内的其他行业正开始获得动力。

从2018年7月到2019年7月，就业率增长了3.8%，奥兰多成为就业增长最快的城市。许多人没有意识到的是，这些工作中有很多是在STEM、技术、医疗和卫生保健领域，而不仅仅是酒店业的工作。”

Weinberg是该公司奥兰多办公室的新成员，他在职业生涯中完成了价值30多亿美元的交易。此前，他担任HFF的高级董事总经理约9年。在下面的采访中，他分享了他对奥兰多写字楼市场的看法，谈到了地铁上最好的投资次级市场、投资者可能面临的挑战和风险，以及在该地区扩大合作的足迹。

描述奥兰多目前的办公环境。这个市场提供了什么机会?

温伯格:在主导的就业和人口增长的支持下，奥兰多在过去几年里经历了对办公空间的强劲需求。我们的写字楼空置率是市场历史上最低的之一，更多的资本正涌入该地区，包括机构和跨境资金，这在以前是不会考虑奥兰多的。对投资者来说，现在有巨大的机会在来不及利用这种增长之前插上旗帜。

告诉我们更多关于奥兰多最好的办公投资市场。是什么吸引了投资者?

温伯格:奥兰多相对于其他主要写字楼市场来说，仍然是一个有价值的地方，因为这里的房价较高，每平方英尺的价格较低。玛丽湖在开发和投资方面一直很活跃，很受租户欢迎，因为它提供更新的老式产品和强大的停车比率。根据NCREIF的数据，奥兰多MSA的五年投资回报率复合年增长率为10%。这使我们在这段时间内进入了回报率最高的10个市场，超过了一些热门城市，如纳什维尔、西雅图、波士顿和迈阿密。

在过去的五年中，奥兰多市场上规模较大的一些交易都是在玛丽湖进行的，其中包括喜达屋、帕门特等公司的证券投资。南奥兰多，当住房建设和热情好客蓬勃发展时，它也很活跃。Westwood公司中心以5800万美元的价格售出，美千禧公园一号以3830万美元的价格卖给了1031名买家。这一次级市场也出现了一些发展活动，以满足旅游业和人口增长所增加的需求。

中佛罗里达大学地区受益于大学的快速增长，但也增加了政府和国防开支，多年来一直保持稳定。根据Real Capital Analytics的数据，这个次级市场在过去12-18个月里有三笔最大的销售交易，分别是University Park交易(6,740万美元)、Siemens交易(5,380万美元)和Discovery Drive building 2300交易(4,950万美元)。

今天，投资者在地铁里面临的挑战和风险是什么?他们怎样才能克服这些困难呢?

温伯格;很难忽视经济放缓的宏观趋势，当经济放缓时，奥兰多因其对旅游业的依赖而比其他市场遭受的损失更大。然而，这一次，奥兰多的经济更加多元化，所以我认为奥兰多不会受到任何经济衰退的冲击。

在诺娜湖周围有一些重要的健康和生命科学集群，几个大型医院系统，奥兰多市中心的创意村和中佛罗里达大学主校区附近有许多与学术/技术/ stem相关的活动。总而言之，价值约100亿美元的大型基础设施项目已经或正在建设中，并有5到10年的设计和建设时间。

什么因素会影响未来12个月的业务?

温伯格:显然，持续的就业和人口增长是关键。奥兰多的就业增长速度预计将在未来五年超过全国平均水平。一些消息来源预测，奥兰多的就业增长速度将是全国平均水平的两到三倍。展望未来，缺乏大型办公空间对我们地区吸引新公司或发展现有公司构成挑战。这些因素，再加上租金的持续上涨，可能会让开发商在开发新的办公项目时处于更有利的地位，但这将取决于我们能否看到土地价格和建设成本的下降，从而使其在财务上可行。

奥兰多的合作足迹正在扩大。你如何看待这种工作场所的需求进入2020年?

温伯格:我认为这种类型的空间仍然是相关的，但肯定会有赢家和输家——这取决于谁能够盈利，谁能继续使用。大部分的合作增长都集中在市中心，最近在SunTrust中心签署的7万平方英尺的合作协议就是一个很好的例子。在奥兰多市中心，还有许多其他的公司如办公室、管道、Venture X和canv等，他们租用了场地，甚至还买下了历史悠久的Angebilt大楼。

还有:奥兰多吸引合作供应商的原因

该市最早的合作运营商之一Catalyst在今年夏天宣布关闭，理由是市中心的合作空间越来越大，从几年前的不足4万平方英尺，到明年预计将达到24万平方英尺。

你对未来办公室投资趋势的预测是什么?

温伯格;尽管基本面利好，但我们看到今年的投资销售活动有所减少。根据CoStar的数据，2019年奥兰多都会区(Orlando metro area)的交易额预计将达到7亿美元左右，比前几年有所下降，这将是六年来最低的交易额。从2016年的8.11亿美元到2017年最高的12.5亿美元不等。我预计销售活动将进一步趋平。对此的一种解释是，在2014年至2017年期间，市中心的许多奖杯塔都进行了交易，而那些规模更大的交易往往会推高年终交易量。

其中一些新开发项目可能会刺激销售交易活动，但目前还不足以在交易量上创造大幅增长。我们看到的另一种趋势是——我预计这种趋势还将继续——客户有兴趣与拥有较长期持有量的新合作伙伴调整交易资本结构，并利用债务以历史低位锁定长期投资。

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