WeWork是一个例外 还是Proptech被破坏了

科技市场上的工作象缩小到(也许？)有一只大猫那么大。

WeWork取消了IPO，解雇了CEO，几乎耗尽了现金，并在不到两个月的时间内被首席执行官拯救，上周WeWork的估值降至80亿美元，远低于今年早些时候的470亿美元。

该公司近乎崩溃的危机正在风险资本生态系统中回荡，迫使所有利益相关者--投资、风险资本家、初创公司创始人、机构地产公司和非常富有的商人--进行清算。

但有些人认为，We Work是结构性膨胀的令人担忧的迹象，将导致初创企业估值的回调，而另一些人则认为它是一个主要由软集团（SoftBank Grou p）夸大的异常值。

“软银支持了这些公司，”本·莱文(BenLevine)说，他是家族房地产开发公司Douglston Development的高管。“他们能够继续往火上倒汽油以保持燃烧。”

We Work的估值暴露了私人估值和公共定价之间的根本脱节。风险投资基金正变得越来越大，并有数十亿美元可供部署；它们重新筹集了1亿美元的资金，并以越来越高的速度吸引了10亿美元的独角兽。

但公共市场并没有这样做。在今年的IPO失败中，We Work只是最引人注目的一家无利可图的风险投资公司。独角兽的拼车竞争对手Lyft和Uber都在公共市场上苦苦挣扎，SmileDirectClub和Peloton都经历了灾难性的第一个交易日，Postmates将IPO推迟到明年。

分析人士指出，在公开市场上所遭受的品牌主要是消费品牌和科技组件，而远离风险模型所依据的纯软件公司。虽然WeWork不是消费者品牌，因为Pelotton或Uber是一个类似的问题：它的经济并不像纯技术公司那样远。

展望未来，投资者不太可能忽视纯科技公司与资本密集型商业模式之间的区别。问题是，这一转变将如何影响整个Proptech公司，尤其是工作场所和短期租赁初创企业的估值方式。

WeWork竞争对手勤奋公司的首席执行官兼联合创始人杰米·霍达里(JamieHodari)表示，这对Proptech来说是件好事。当风投们惊慌失措时，更传统的投资者松了一口气。

霍达里说：“大家基本上都在说，‘谢天谢地’。”“他们都被吓住了，把钱投入到软银(SoftBank)资助的歌利亚(Goliath)能以非理性或非经济方式运作的行业。”

风险数学

在现实世界中，数学很简单：如果一家公司产生的收入超过了运营成本，它就会被认为是成功的。任何低于零的东西都是失败。

在创业世界里，数学更像是炼金术。衡量一家公司价值的关键指标是收入倍数，因为收入是常数，炼金术就是计算出倍数应该是多少。虽然有一些经验法则适用于不同的行业，但倍数可以基于增长率、市场特征等因素，而且很明显，创始人的魅力商数也是如此。

RET Ventures的约翰·赫尔姆(John Helm)表示：“对于一家纯粹的SaaS(软件即服务)公司来说，旧的规则是，如果公司增长了300%，他们应该获得10倍，那么每年都要加倍才能维持10倍。”RET Ventures是一家风险公司，其资金完全来自机构多家族业主。

这是因为风险投资的目的是为羽翼未丰的公司提供一条跑道，使它们能够在成长阶段生存下来并实现盈利。对于风险投资家来说，关键的衡量标准是增长，因为它预示着未来的胜利。只要亏损伴随着增长，这就意味着创业公司正在投资于自己的未来；而一家很快开始盈利的初创企业很可能没有增长的空间。

当然，这些指标最初是为纯软件公司设计的，其中大多数都是在订阅模型上工作的，根据定义，它们不需要资本密集型投资。

当涉及到像proptech这样的行业时，情况就大不相同了。不仅许多proptech公司资本密集，甚至对于proptech世界的软件公司来说，进入房地产市场的壁垒也很高，因为这个行业是支离破碎的，现任者是根深蒂固的，向下的周期也很长..

对于所有的Proptech公司来说都是这样，它们从纯软件到纯粹的房地产游戏，包括从数据和人工智能平台，到弹性办公室和短期租赁初创公司，以及像OpenDoor或Airbnb这样的市场公司。

例如，WeWork在9月提交S-1时，约有470亿美元的租赁债务，以及约34亿美元的租赁承诺。当然，这是因为他们的模式是承担业主的风险，然后以更高的价格出租。但在这样的数字下，很难证明在估值中不考虑负债是合理的。

这就是为什么WeWork不是一个关于WeWork是一家房地产公司还是一家技术公司的学术问题，但直接将它与IWG(以前称为Regus的共享工作区公司)进行比较也是不完全公平的。

成熟公司和成长型公司的价值应该不同，但显然，适用于WeWork的模式不再适用于类似的公司。

“拥有良好商业模式的Proptech公司的估值应该是收入或毛利润的倍数，但这可能是利润的四到五倍，而不是11倍，”Hodari表示。

技术人员还是不？

因为从定义上说，房地产是一个流动性不强、僵化的行业--既资本密集型又根深蒂固--在风险投资中，Proptech是属于自己的动物。这场风投游戏不仅起步晚了，还因为机构地产公司最终决定合作，机构所有者和开发商都投资于Proptech公司，并开始在投资组合中应用技术。

早期风险公司MetaProp的扎克·施瓦茨曼(Zak Schwarzman)表示：“公司不只是想把软件卖给房地产公司，而是采取全方位的方式，直接与现有公司竞争。”“像这样的公司需要大量资金。”

例如，杂乱是一家软银支持的自存储创业公司，它正与机构自存储公司直接竞争。它提供与它们相同的基本存储服务，附加的额外好处是，它将为客户打包和移动项目，在线编目他们的库存，并在客户方便的情况下检索任何项目。今年早些时候，杂乱公司筹集了2亿美元，并将部分资金用于房地产投资，收购了总部位于纽约的存储公司StorageFox，以及四个仓库。

而这些天来，它往往是现任者面对首都，至少部分。与许多行业不同，流入Proptech的资本受到行业参与者的影响要大得多。在过去几年里，Proptech从RET Ventures、Five Wall Ventures和Camber Creek等专业公司获得了大量资金流入，这些公司都直接与机构经纪公司、开发商和房东合作。

例如，当基于LosAngeles的第五墙在7月份筹集了1,503万美元的用于PropTech投资的基金时，基金的投资者包括经纪公司CBRE和Cushman&Wakefield，房地产投资公司股本住宅和相关公司，以及招待公司MarriottInternational和StarwoodCapital。

赫姆曾是经纪公司马库斯&米利查普(Marcus&Millichap)的首席财务官，他说，这就是他创立RET Ventures的原因，RET风险投资完全由房地产公司这样，RET的投资组合公司就可以进入其投资者名册--其中包括该国一些最大的房东--允许他们演示产品、进行市场研究，并在证明拥有高质量产品的情况下迅速扩大规模。

赫尔姆说，RET的模式不同于多面手风投，因为它已经聚集了足够多的子部门最大的参与者-“租赁技术”，正如赫尔姆所说的那样-它可以影响公司的结果。这意味着风险没有那么高，所以回报也不一定是如此。

第五，沃尔的创始人也同样吹嘘他们的“公司”网络，涉及范围更广的科技行业，而初创企业往往会在得到业内人士的支持下脱颖而出。

因为在这样的环境下，成功既需要大量的资金，又往往需要行业的联系，所以可能会产生一种“赢家统领”的效果。例如，度假租赁公司Sonder在2014年以45万美元的天使基金起家，7月份在D系列融资中筹集了2.25亿美元，估值为10亿美元。

MetaProp的Schwarzman在谈到Sonder时表示：“如果他们在谈判桌旁找到了合适的资本合作伙伴，拥有合适的初始客户，他们可能很快就会出现突破。”

一般情况下，Flex公司、工作场所和短期租金一直是一个热门行业，流向长期公司名单的资金数额都很可观：Knotel9月份收到了4亿美元，将其提升到兽兽的地位。在工作场所，像勤劳、召集和呼吸的其他公司，以及在短期和长期居住空间里的宙斯活、蓝地和抒情诗，今年已经筹集到了5000万美元以上。

如果你再加上全球公司，比如今年筹得5亿美元的丹克公寓(Danke Apartments)，以及目前正寻求以100亿美元估值筹资15亿美元的奥约客房公司(India Oyo Room)，那么面向弹性行业和酒店业的资金规模将是惊人的。

尽管这些公司的模式各不相同，但它们都比技术更接近房地产领域--这一点房地产开发商一直都知道。

道格拉斯顿的Levine表示：“所有了解WeWork商业模式的行业人士都不明白WeWork的估值达到如此高的倍数.”尽管如此，他坚信商业模式本身，他说。

RET的Helm说：“以房地产为导向的风投比非房地产风投更加敏感和意识到这一点。”“在一些估值行业，资本大量涌入，老实说，这让我们绞尽脑汁。”

他说，短期租赁公司尤其需要重新评估，因为它们要么是管理层，要么是房地产公司。“你必须使用传统的估值标准，”他说。“他们只不过是租赁大师而已。”

该公司与Macerich和Hines等公司合作管理其大楼的共享工作空间。

“如果灵活性是你价值支柱的核心，你就有麻烦了，”他说。“现实情况是，你最终进入了一个基本上是租赁套利的行业。”他的公司已经从租赁转向与业主的管理伙伴关系，目前约有40%的地点位于业主合伙企业。对于2019年增加的新地点，这一数字超过85%。他说：“职场中的每一个人都在努力做到百分之百的管理，不管他们是否承认。”

该公司成立于2012年，在租赁和运营55个地点后，才能够开始转变为合作伙伴关系，并显示出足够强大的回报率，使他们能够在模型上销售地主。霍达里说，由于房东正在投入资金，冒着风险，所以你必须能够向房东表明，他们可以使他们的市场租金高出25%，以便他们愿意转变为可变收入。

尽管如此，许多公司仍在继续强调自己的技术资质，尽管这对业内人士来说是相当明显的。在与Blueplace、Zeus Living、Sonder以及其他公司的首席执行官们的谈话中，他们都强调，他们的业务是由一个专有的技术平台以及面向消费者的应用支持的。

事实上，我们没有理由忽视科技部门：能够有效地管理不断变化的全球投资组合的定价和入住率，以及与重视方便和灵活性的客户无缝接触，对所有这些业务都至关重要，并将它们与现有企业区别开来。

莱文说：“一家科技地产公司仍然是一家房地产公司。”“每当人们看到技术或平台时，他们就会看到美元的迹象，在这些迹象中，实体房地产行业的人们不明白如何才能对他们进行估值。”

不过，MetaProp的施瓦茨曼表示，他预计不会出现大幅回调，只是人们在投资方式上会变得更聪明。

他说：“矫正工作往往会从公众市场倒流而来。如果它在公开市场上被重新定价，它就会向下延伸到后期，早期，等等。“他说。“但WeWork的细微差别要大得多”，他表示，这是因为它坚持认为自己是一家科技公司。“从WeWork的经验来看，这一业务的这方面将受到更多的审查。”