要最大限度地投资于物流资产，就要了解地形

根据Prologis的一份新报告，尽管最近发生了迅速的变化，但目前的物流地产市场仍有很大的发展空间，而且很可能会有。

市场的演变将受到正在进行的结构性供应链转移的影响，因为这些转移产生了对特定类别空间的需求，而在许多情况下，这种需求将面临供应方面的限制。Prologis表示，此类房地产的长期财务表现将取决于对物流地产四大类的准确理解，以及对新供应的任何障碍。

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总的来说，按生产到消费的顺序，这四种类型分别是网关分销、多市场分销、城市分销和Prologis所说的“最后接触”。

网关属性是那些可以在一天的车程内服务多个市场，并靠近一个主要港口或其他多式联运网关。多市场分销属性相似，但缺乏端口接入。

城市配送资产位于大型城市市场，可以为零售商或消费者提供一到两天(甚至一小时)的配送。最后的触摸属性是发现在最密集的部分，最大的都市区，并专注于交付直接给消费者。

Prologis表示，未来几年表现优于平均水平的物流物业将是后两类物业(它们的选址往往受到供应方面的固有限制)，“以及在新供应面临高壁垒的地区，功能强大的门户和多市场物业。”

基于自己的研究以及世邦魏理仕的数据,普洛斯集团引用了一个值得注意的趋势在过去的20年里,对物流的需求空间之间的相关性(吸收)和供应(完成)供应链中的每一个额外的步骤,为网关属性从0.71到0.47的最后联系。

当然，阻碍物流空间发展的地理、监管和财务约束意味着，在供应受限的地区，物业的现地租金和市场租金之间的差距正在扩大。报告称，最后接触和高壁垒城市地产的这一差距可能会超过40%，而低壁垒城市地产以及典型的多市场和门户设施的这一差距约为15%至25%。

更直接地看过去20年的底线，该报告指出，高壁垒网关物业的复合年总回报率比低壁垒网关物业高280个基点(11.1%对8.3%)。

通过比较所有类别的低屏障和高屏障属性，Prologis得出结论，后者的价值增长大约是前者的两倍，或与其他三个类别的上次触摸属性大致相同。