郊区和城市的交汇之处

大卫·帕克(DavidParker)记得25年前在波士顿的一家资产管理公司向波士顿的一家资产管理公司描述了莱斯顿市中心及其周边地区的情况，当时该地区刚刚出现。“你不可能是对的，”资产经理告诉他。“有一个中心，它是华盛顿特区的核心城市，当你离开那里时，租金和地价应该会降低。”

从理论上讲，资产管理公司是有道理的；现实情况则更为复杂。“这是一种反常现象，”帕克说，他现在是一名35年的行业老手，也是哥伦比亚特区高力国际(ColliersInternational)的地区董事总经理。“在杜勒斯机场附近有个地方，那里的主人已经在这里建立了一个真正的‘这里’。”离零点越近，租金就越高。从那以后，它就越来越成熟了。“

雷斯顿镇中心距离杜勒斯国际机场仅6英里，距离华盛顿特区市中心仅22英里，被证明是都市式郊区发展的先锋。波士顿地产公司的迷你城市综合功能办公室、零售店、高层住宅和餐馆，设计时有开阔的大道和宽阔的人行道，并围绕着一个叫做喷泉广场的开放区域建造。

在那次谈话之后的四分之一世纪里，朴槿惠所描述的现象已经成熟。开发商们一直在磨练他们的策略，以捕捉和遏制郊区居民对城市生活品味的日益高涨的热情。今天的使命是将城市生活的活力和巨大资源与较慢的地方、便利设施和与郊区相关的高质量学校结合起来。这个公式不再仅仅是在交通枢纽周围建立大规模的混合使用项目，而是建立一个真正的人与人之间的联系的地方。

“最终，城市形态来自于我们的交通技术，”总部位于费城的咨询解决方案的负责人彼得·安杰利季斯(PeterAngelides)指出。“当你所能做的就是步行时，你必须步行，而城市则是密集的、可步行的。”安杰丽德说，在过去的20年里，人们的口味也转向了生活在更适合步行的城市类型的地方。

公共交通已经改变了华盛顿特区的市场；维吉尼亚的雷斯顿和泰森是“大规模城市增长的主要例子，尤其集中在铁路将所在的地区，”帕克指出。到2050年，泰森的愿景是成为一个可步行的绿色城市中心，数百万平方英尺的住宅、办公、零售和酒店集中在未来地铁车站的周边地区。

精明的编程是将城市生活融入郊区混合使用项目的另一个关键。10年前，拥有一个致力于积极策划事件的团队并不常见，Kilroy房地产公司的高级副总裁萨拉·内夫(Sara Neff)指出。她说：“不仅仅是你建造了这个空间，然后把它租出去，然后你就走了。”“我们觉得，在郊区推动房地产租金的方式，是使其高度美化和程序化。”

Kilroy将这些原则纳入一个PascEO，一个24英亩的项目在CarmelValley，一个富裕的圣地亚哥郊区。带电作业开发功能为96,000平方英尺的零售和餐厅，30,000平方英尺的办公空间和608间豪华公寓。一个Paso还将提供任何数量的社区活动，这些活动将给城市生活带来一种味道。

各种各样的多功能聚会空间将为电影之夜、瑜伽、户外音乐、街头艺术、农民市场和艺术讲习班等节目提供设置。一款Paseo将于今年春天开始上线，零售商包括特制咖啡烘焙蓝瓶咖啡和另一家珠宝商MarrowFiny。

华盛顿、纽约市、波士顿和芝加哥等大城市的特点是在郊区社区形成城市中心的成熟交通系统。然而，强有力的大众运输的存在并不必然是为郊区注入大城市活力的先决条件。

“亚特兰大可能是一个海报孩子，(大众)交通不是生活的一部分，”马克托罗，北美房地产的管理合伙人说。该公司在佐治亚州阿尔法雷塔开发了价值10亿美元、230万平方英尺的混合使用社区，位于亚特兰大的北郊。这座城市风格的、可持续设计的开发项目包括57万平方英尺的零售面积、75万平方英尺的办公面积、豪华住宅、公寓和一家330家重点豪华酒店。

所有组件实质上超过了市场，Too报告。例如，AxisInsurance刚刚在每平方英尺40美元（约合40美元）上签署了一个为期10年的租赁，建筑面积为70,000平方英尺；在马路对面的一个财产上，行驶速度为每平方英尺25美元。他说，去年刚刚开张的Avalon酒店目前一直在执行地铁里所有豪华的酒店，多达30%。

“在某种程度上，我们对它的表现感到惊讶。但是，我们已经从它得到的是，这不是建筑，这是关于建筑社区，“托罗说。社区建设发生在社交媒体上，以及与礼宾、管家或总经理的一对一关系。“人类的能量是我们如何应对零售和其他商品产品的弊病。”

这是一个复杂的方程式。托罗说：“这种礼宾服务不仅限于与酒店客人的B到C关系。”“现在我们和我们的零售商建立了一种B到B的关系，在他们的商店在他们的整个生命周期中，通过他们对该房产的租赁，我们都是从那里开始的。”

虽然阿瓦隆公寓的平均年龄是50岁，家庭收入为26万美元，但托罗坚持认为，阿瓦隆的吸引力是基于千禧年对能源、兴奋和经验多样性的需求，而这种需求只有在城市环境中才能找到。

托罗说：“碰巧的是，中转现在是跟随阿瓦隆和更远，因为现在的密度在那里，所以乘客是确定的，”托罗说。他是新成立的公共交通管理局的成员，该机构将管理亚特兰大地区公共交通的扩展。

佐治亚州州长布赖恩·肯普(BrianKemp)已在该州2019年预算中拨出1亿美元用于公共交通项目。托罗预计，大众交通将为北美地产公司Revel公司在Gwinnett县的9亿美元开发提供服务。计划于2023年完工，这个118英亩的项目与Gwinnett县的14000座无限能源竞技场相连。

Toro预测，Revel将产生与Avalon相同的结果，尽管它将包括更多的办公空间(在Avalon，需求超过供应)。开发商指出无限能源竞技场的好处，他说，它“给网站带来了巨大的能量”，每年有120万游客。

在阿瓦隆的北边，RocaPoint Partners正在建设一项价值3.7亿美元的混合用途开发项目，名为Halcyon，该项目也寄望于郊区对和高品质饮食场所等城市便利设施的渴望。和Avalon一样，Halcyon也不依赖于与亚特兰大的公共交通连接。相反，RocaPoint希望吸引当地的Forsyth县居民，并利用它作为通往大溪绿道(BigCreek Greenway)的小径的位置，这条10英里长的铺好的小径与1万户人家相连。

RocaPoint Partners的负责人菲尔·梅斯(PhilMays)说：“我认为，生活在郊区的人们要求更多，而不是认为他们应该为了和食物的利益而返回城市。”“千禧一代将是Halcyon能源的重要组成部分，因为千禧一代需要更高质量的食物和，与自然的联系，以及一个有趣的地方，而不仅仅是一个脱衣舞中心或一些与社区隔绝的室内购物中心。”