金融零售的转型与Meridian的Brian Flax, JamesFamularo进行问答

在过去的几年里，许多房地产专业人员一直关注零售的转变。很少有人注意到零售融资中的并行转型。我们认为，随着公务员制度委员会纽约在地平线上的到来，我们认为很有可能赶上这些发展，更多的是Brian亚麻，销售的执行副总裁，纽约零售租赁总监JamesFamularo的JamesFamularo。下面是他们要说的：

问：公务员制度委员会的纽约活动注重交易。与会者应该了解的零售融资趋势中的一些趋势是什么？

亚麻：最重要的是零售融资已经成为一个真正的利基领域，类似于融资建设、招待或医疗保健。零售融资用于直接转发，在此可以显示现金流，并根据简单指标安排贷款。这种做法在当今的市场中行不通，因为零售租赁中的所有细微差别以及每个租户和零售市场的独特性质。在今天从事零售工作时，我们很难量化和鉴定每个租户的资产和信贷价值和可持续性。通常，贷款执行取决于与自由租金期、承租人改进津贴、终止权利、共同租赁以及最重要的是租赁背后的信贷有关的租约中的具体细节。零售融资专家了解这些错综复杂的问题，并知道如何以最佳可能的光呈现交易，包括每个租户。

法穆拉罗：我完全同意。从融资的角度来看，这曾经是一项简单得多的业务。现在，当我们与业主一起评估楼盘时，我们有更多的考虑因素，例如这会如何影响楼宇的价值、可行性和融资方式。

问：考虑到砖和砂浆商店近年来所面临的挑战，这些天更难以找到零售地产的贷款者？

亚麻：首先，零售市场比许多人想象的更稳定。虽然一些特定的走廊和产品类别正在挣扎，但许多其他的走廊和产品类别正在成功和扩大。

Famularo：在城市环境中，我们看到对健康食品和健身概念的需求很高。子午线的租赁团队每年都要做两项健身交易，今年我们预计将关闭20家，而这个租户类型对地主来说是非常有吸引力的。这些交易不仅仅是典型的健身房，而且是新的健康概念，如针灸、冷冻疗法和冥想。这些新业务的资本化、增长和积极寻找店面空间。

亚麻：在郊区市场，许多曾经住过大盒子零售商的购物中心已经被重新定位，包括更注重顾客体验的小盒子和租户类型，而不是传统的购物方式。全国许多以杂货店为中心的购物中心的销售额都很高，因此对股本和债务资本来说是非常有吸引力的投资。优质零售资产，租金在市场水平和良好的信贷状况，实际上是非常可取的贷款人作为其整体多元化战略的一部分。例如，当一家CMBS贷款机构看到一处拥有良好信贷状况的成功零售地产时，它们将积极竞争这笔交易，而且往往提供与某些多家族资产类似或更好的杠杆率和利差。

Famularo：到目前为止，到2019年，子午线的零售租赁团队已经将其业务从52家增加到110家，增长了90%，这是我们的现实。其中许多租赁由餐馆、健身房、学校、咖啡馆、酒吧和其他面向服务的租户组成。我们已经擅长将自己定位为服务最繁忙的市场，即每平方英尺100美元至300美元。

问：子午线的零售团队正在进行什么样的交易？

亚麻：我们刚刚关闭了一个贷款，在郊区市场上的七个杂货店固定购物中心的投资价值为7,700万美元。对这笔交易的打击是，我们能够在非追索权的基础上，将75%的贷款与价值的融资和4%的利率安排在一起。我们能够确保这些有吸引力的条款，因为商店销售非常高，并且倾向于与申办者的独特的轨迹记录和简历相组合。我们从潜在的债务提供者那里获得的这种交易的需求是压倒性的。

法穆拉罗：一个很好的例子，我们的交易类型和我们的投资，使他们跨越终点线是771第九大道在地狱的厨房。这是一项非常复杂的交易，远远超出了大多数零售租赁经纪人提供的服务范围。我们签署的租户，粒子墨水，一种沉浸式的数字体验，租赁了整个13,500平方英尺的建筑，但为了开放，我们必须参与租赁的每一个方面，并提出建设。这包括与建筑师、建筑部和纽约州酒类管理局等众多顾问一起发挥积极作用。我们已经做了30多个交易在附近的五个街区半径，这一经验帮助我们知道与谁合作，如何保持势头。我们目前也有三个清单在该地区，这是令人兴奋的，只会有助于加强附近的吸引力。

问：“子午线”零售团队在哪里？

亚麻：我们将继续专注于向市场的这一市场提供高水平的服务。我们不断地完善我们的可靠和积极的零售贷款机构的ROLodex。我们清楚地告诉我们，成功的经纪人是那些了解零售细微差别的人，并理解每个交易的优势和潜在的挑战。除了专注于交易外，我们还试图以其他方式向客户提供价值，这些方法通常包括提供指导，以最佳方式处理和结构与新租户的租赁。客户在考虑不同的租户和租赁结构时经常打电话咨询，这样他们就可以理解这些选项的融资影响，并做出更明智的决定。考虑到这一点，我们看到了许多机会，让我们继续在这一段规模上增加价值。

Famularo：我们希望继续以我们自去年加入子午线以来不断增长的速度增长。我们希望健身和健康部分进一步扩大，并积极与新的和独特的食物和饮料概念会面，讨论空间和在纽约市立他们的主张。对于我们的团队来说，这是一个非常激动人心的时刻，到2020年应该是另外一个强劲的增长机会。

问：还有什么要补充的吗？