工业房地产投资信托基金受益于不断增长的仓储需求

穆迪认为，在电子商务销售不断增长的情况下，工业房地产投资信托基金处于有利地位，可以充分利用对分销空间的强劲需求。行业基本面依然健康，净吸收水平为正，空置率创历史新低.虽然出现了新的供应，但工业房地产的租金增长应继续加强，特别是在核心分销市场。

电子商务是工业房地产的主要推动力，工业房地产投资信托基金是这一持续趋势的最大受益者之一，因为他们通常拥有电子零售商所寻求的更大、更现代化的设施。电子商务销售的快速增长是由那些正在扩大其在线业务的零售商推动的。2017年第二季度，零售电子商务销售额比2016年第二季度增长15.7%，达到1115亿美元。在线零售额连续34个季度出现增长，穆迪预计，在7年内，它们将占零售总额的23%。随着消费者越来越多地依赖互联网来满足他们的购物需求，并期望快速交货，仓库空间很可能会保持稳定的需求。

工业操作基础上的强度也受到仍然有利的供应和需求特征的支持。2013年第一季度净吸收达6,000万平方英尺，比2017年第一季度增加44%，标志着连续第29季度的积极吸收。低出缺率也推动了对空间的需求。截止到2017年第二季度，只有4.6%的工业空间空置，根据英国经济顾问委员会(CBREEconomicAdvisorityAdvisorityAdvisorityAdvisorityAdvisorityAdvisorityAdvisority)称，只有4.6%的工业空间处于空缺状态。在最严格的市场中，A类仓库空间的空缺率在接近1%的范围内关闭。由于出缺率继续下降，入住率有所上升。在2017年第二季度，工业评级在相同的店铺占用率中平均为95.6%。

以穆迪的观点来看，的工业房地产投资信托基金(REITs)以其大部分资产位于年租金增长较高、空置率较低的市场，是最有优势的表现。这些市场包括内陆帝国(洛杉矶和河滨)、北加利福尼亚/海湾地区、新泽西/纽瓦克和西雅图子市场。除了较低的空置率外，这四个市场都有稳定的年租金增长率。旧金山的净价租金在2016年增长了约25%，而据报道2017年第二季度的空置率为2.6%。租金和空置趋势赋予业主巨大的定价权，因为寻求在这些市场租赁的租户的选择有限。

收紧市场基本面导致了更强劲的租金增长，从2016年第二季度到2017年第二季度的租金上涨6.6%，占据水平平均接近96%。在市场租金低于市场租金的10%至15%的地方，工业公司将有机会推动租金增长，预计将在3%至5%的范围内增长。

尽管工业公司在提高盈利能力和较高收入的道路上继续运作，但它们的经营业绩存在风险。这些风险包括：利率上升，其影响的幅度很大程度上取决于利率上升的速度；国际贸易政策的不确定性；以及在选择市场的投机基础上建立的供应数量，在这些市场中，租户需求正在放缓。