对于芝加哥的豪华公寓行业来说 油箱里还有油

数不清的拆除、修复和地面开发工程已经将数量空前的豪华公寓带到了芝加哥市场。有能力并愿意支付如此高租金的人是有限的，那么我们是否即将耗尽这些储备?

有两个主要因素——一个宏观因素和一个本地因素——影响着芝加哥不断增长的奢侈品供应量。大衰退之后，经济进入了历史性的运行，帮助挽回了一些损失。在离家更近的地方，芝加哥在那段时间也经历了大量的企业搬迁，所有那些高收入的员工都需要住的地方。

然而，我们已经进入了经济周期的晚期，一些经济指标显示，我们可能正面临一个平台期。尽管存在这些因素，开发商和经纪商似乎都认为，即使整体经济开始放缓，芝加哥豪华租赁市场仍有多年的增长势头。

Lendlease芝加哥执行总经理汤姆•威克斯(Tom Weeks)表示:“从就业增长和人们迁入市中心的情况来看，我相当有信心，人们会对最好的项目有需求。”“早在2017年和2018年，人们就说我们将面临巨大的供应过剩。尽管所有的供应都进入了市场，但它被很好地吸收了，这证明了市中心的力量。”

社区

在某种程度上，它们是次市场对次市场的关系。然而，这种担忧是温和的。例如，River North在2017年见证了大量的新供应，但由于周边地区已经稳定，那里的租赁权已经被烧毁。

Fifield Cos.高级副总裁Lindsey Senn表示:“尽管交付量很大，但我们今年在芝加哥市场上所有现有物业的租赁情况都非常强劲。”“我认为，当你展望2020年和2021年的时候，供应可能会逐渐减少。”

菲菲尔德正在开发由菲茨杰拉德建筑师事务所(FitzGerald Associates architects)设计的740 N. Aberdeen的River West社区，该社区毗邻热闹的River North社区、Fulton Market社区和the Loop社区。据森恩说，该地区是那些想要安静环境的人的理想之地，他们可以在几分钟内远离附近社区的文化、餐馆和夜生活。

西河岸相对安静的自然环境不太可能改变，因为它位于该市的阿罗试验区之一。开发商表示，他们不愿在这些地方增加新单元，因为这些地方必须有强制性的经济适用房。因此，几年后，River West可能会因新产品而供不应求。

在整个豪华生活芝加哥房地产投资组合中，在2019年的前六个月，搬迁占了30%的客流量。据该经纪公司的首席执行官和联合创始人亚伦·加尔文(Aaron Galvin)说，这几乎完全是由于谷歌、沃尔格林(Walgreens)、Glassdoor等公司转移到CBD或在CBD内扩张。

“我们搬家客户的平均收入远远超过10万美元，”加尔文说，“搬到这里来找高薪工作的人推动了这种公寓的增长。”

高尔文预测，西环路将是下一个见证豪华公寓蓬勃发展的社区。该地区，特别是富尔顿市场，一直是办公发展的温床，没有迹象表明会放缓。随着工作迁移对住房的显著推动，那里的高端租赁市场即将崩盘。

去年和2019年底的租赁交付主要集中在南环路。然而，2021年之后，该地区的供应渠道将不复存在，因此该次级市场的任何供过于求的情况都应会迅速稳定下来。

威克斯说:“我们9月份交付的库柏租赁情况非常好，比预期的要好。”“我们有很高的期望。”

威克斯继续说道:“我们在没有南岸公园的情况下就达成了这个巨大的租赁协议，因为南岸公园正在建设中。”“我认为，一旦公园在未来几周内开放，人们就会意识到，这是南环路独一无二的机会。”

设施

选择租房的居民有很高的要求:特别的便利设施。现在网上的奢侈品带来了商品。

Wolf Point East是由Hines开发的，它可以独享其地理位置上的桂冠——位于河流支流的交汇处，也位于热河北部、西部环路和环路次市场的交汇处。但这里的设施肯定是有的，由Soucie Horner, Ltd.策划，包括室内/室外游泳池，朝南的露台，一个全层的健身俱乐部，带会议室的私人合作休息室，室外狗狗赛跑等等。

“《狼点》的整体开发是一个深思熟虑的、塑造天空轮廓的影响。现在您添加狼点东,我认为的结合位置,架构和精致的内饰,包括单位和设施,真的会吸引最好的最好的租赁市场时,“加尔文说,他的公司是专门销售和租赁狼点。

Lendlease和麦哲伦开发集团在湖岸东部主规划社区共同开发两座连体塔楼:卷云和瀑布。也在一个非常有吸引力的位置，因为他们是上升字面上的河流与湖泊，他们也提供优质的装修和设施。这些设施包括室内膝上游泳池、儿童游戏室、健身中心、按摩房和蒸汽房、游戏室、放映室和一个近一英亩的公园，它将为行人提供通往两个海滨的通道。

威克斯说:“这个地段能让你享受到湖岸东部社区本身的宁静与安宁，此外，你还能享受到项目中提供的各种便利设施，以及那些你只需步行到湖边或河边就能享受到的设施。”“我认为，靠近商务区将会吸引所有想要获得最佳体验的租赁市场人士。”

菲菲尔德的精品店740 N. Aberdeen正在吸引租户，他们注重公寓单元的内部装饰，比如欧式风格、公寓品质的装修。然而，它也有一个新的高层建筑的大型设施，包括一个游泳池，带凉亭的阳光甲板，共同工作的空间和一个可以俯瞰城市全景的顶层派对房间。

“你在几分钟内就可以享受到一切，但你可以回家享受一个更安静的夜晚，而不必在外面遇到吵闹的人，”森说。“我们知道有些居民真的更喜欢这样。”

前景

从表面上看，芝加哥似乎有太多的豪华住宅可供选择。但大衰退的教训仍然新鲜，多户开发商实际上受到了相当的限制。

他说:“现在，我们正在建立正确的库存，我们正在打击正确的社区，我认为每个人都对目前次级市场的租金增长相对现实。”

根据对2022年交付的预测，未来计划交付的公寓数量比芝加哥最近经历的要少。除非出现相当大的经济动荡，否则一两年后，市场上的豪华多户型公寓可能会出现供应不足的情况。