房地产业绩和现金流很可能已经从过去几年的水平大幅回升

随着贷款期限开始增加，2011年和2012年将启动资本流入市场的势头。直到2013-2015年，到期债务的数量才会大幅增加，届时，房地产业绩和现金流很可能已经从过去几年的水平大幅回升。

在过去六个月里，交易量有所回升，因为许多卖家认为利率正在上升，现在是卖出的时候了。上限利率仍然很低，市场上房地产短缺，场外有大量资金。似乎每天都有新的“基金”形成，而这些基金以前是作为寻找投资伙伴的股票提供者成立的，现在它们都是放款人和直接投资者，所有这些基金都在寻求更高的投资回报。由于没有其他地方可以将资金用于获得更高的回报，他们现在也在放贷。

我们在这最后一次贷款中学到的是，必须遵守真正的承销标准，并在贷款到期时考虑退出策略。传统上，寿险公司在拥有高质量借款人的初级市场上，以低杠杆、高质量的房产贷款。虽然他们没有完全摆脱经济衰退，但他们的损失很小，而且他们的利率仍然很有竞争力。他们的胃口仍然健康的A级物业在甲级市场与A级借款人。他们仍然倾向于贷款杠杆不超过70%的贷款价值和75%的公寓(每个人喜欢的房地产类型)。

陷入混乱。由于政府的帮助，他们正在重新定义自己的角色，寻找最好的借款者，长期的关系，并需要追索权。在寻求灵活的条件、低利率和保守的承销时，他们仍然是首选的贷款人，如果你能忍受追索权的话。在寻找建筑融资时，他们是镇上唯一的名字。

CMBS将在这场复苏中扮演重要角色。这些聪明的华尔街投资家很快就找到了他们的新利基。它们得到了规模最大的金融机构的支持，这些机构不断提出创造性的竞争方式，从而获得了它们在市场上的份额。这一次，至少在一段时间内，他们更现实地承销了这些交易。他们试图在最大的市场，主要是沿海和芝加哥争夺更大的战利品。这些参与者似乎愿意赢得业务，并在低杠杆交易中表现得非常咄咄逼人。他们还愿意以夹层、优先债务或B类债券的形式提供更大比例的资本，以赢得一笔交易。他们似乎在利用这些高调的交易为他们的证券化池注入种子，这样他们就可以尽快启动和运行。随着贷款规模的扩大，流动性将重返市场。

最后，但并非最不重要的是，我们必须强调多家族GSE贷款机构在将流动性返还给市场方面的重要性。在经济衰退期间，房地美和房利美一直都在那里。应该指出，GSE的多家族企业拖欠率极低，远远低于1%。GSE从来没有停止过实际的承销，并受到他们公司的单一家族部分的危害。我们无法知道未来几年会发生什么，但这些机构很有可能以某种形式生存下来，无论是私有化还是政府担保。他们应该是未来模式的代言人。这些机构的账簿上有数亿美元的长期贷款，这些贷款是良好的、稳固的、承销良好的。

由于人口、经济和稳定，所有贷款人都更喜欢多家庭贷款。正如前面提到的，所有贷款人都在激烈竞争低杠杆交易。房利美(Fannie Mae)和房地美(FreddieMac)是迄今为止杠杆率最高的两家公司--高达80%，债务覆盖范围为1.25。每个机构在产品类型上都有自己的专长，并升级了学生住房方案和高级住房方案，以扩大其租赁住房的市场份额。FHA是另一种选择，尽管他们的资源已经被耗尽，最大杠杆率为83.3%，债务覆盖范围为1.20，但基于他们自己的承销，最终可能与房地美和房利美处于同一地点。

2011年的情况肯定比过去几年有所好转。我们很快就会把金融和住房动荡造成的最近的衰退看作是另一个本来可以避免的周期。或许与上次经济低迷的原因相同的人，可能会更加谨慎和耐心地向前迈进，以确保在下一轮涨势中长寿。未来是光明的，就像一个低能量的灯泡，起初开得很暗，然后逐渐亮起来，希望能持续更长的时间。