总部设在洛杉矶的战略性房地产开发和投资管理公司

在本系列的第二部分，商业地产管理公司与Primior的创始人兼首席执行官Johnney Zhang谈了他对机会地带政策更新的看法，以及对加州房地产投资部门的影响。他的公司是一家总部设在洛杉矶的战略性房地产开发和投资管理公司，今年夏天早些时候，该公司在奥兰治县启动了一个混合用途的OZ项目。

故事的第一部分包括比尔津·桑伯格的房地产实践小组组长苏珊娜·阿马杜奇-亚当斯对这个话题的洞察力。

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你对最近修订的机会区倡议有何看法？

张：在回顾了最新发布的机会区计划指南之后，很明显，国税局正在采取严肃的措施，帮助投资界提供明确的信息。尽管仍有一些问题没有得到解答，但我们从许多投资者那里听说，他们对该计划及其好处有了更好的理解。

这不是以前试过的吗？许多人指出，1993年启动了一项类似的计划，即增强能力区、企业社区和复兴社区倡议。

张：虽然所有这些项目都有相似的目标，但从发展的角度来看，机会区项目更适合吸引投资者。以前的方案针对的是拥有就业工资信贷的雇主，或允许消除出售资产的资本收益。机会区计划是专门针对精明的投资者，他们试图抵消他们的流动资本收益负债，以及实现强劲的长期收益。

你认为谁是臭氧排放系统的主要受益者--投资者、社区，还是一种平均分成的收益？

张：我们相信机会区计划以许多方式给投资者和社区带来好处。该计划资助的项目将为投资者提供良好的投资回报和显著的税收优势。

同时，当地社区将享受新的或基本翻新的结构，以更好地为社区服务。一般而言，这些新的或改进的设施将更清洁、更好地维护，并将使社区多年来受益。

围绕机会区的最普遍关注之一是，他们将加速发展，并促进低收入居民的流离失所。你对这件事的看法是什么？

张：虽然流离失所问题一开始可能看起来很重要，但重要的是要记住，机会区通常代表着任何一个特定城市的一个相对较小的分区。这些社区被确定为可以从重大发展中受益的地区。

还必须指出的是，对类似方案进行的分析，如赋权区方案，显示就业和工资大幅增加，而当地生活成本并没有发生显著变化。

每个项目将为社区创造短期和长期就业机会。从最初的发展开始，需要建筑师、工程师、绘图员、熟练和非技术工人以及当地服务，以满足那些在项目上工作的人的涌入。完成后，每个新的发展将为当地社区提供额外的就业机会。

另一个紧迫的问题是时间问题。考虑到谈判和结束房地产交易的时间，然后进行资本改善(同时也考虑到劳动力短缺)，这一过程是否可行？

张：好问题。这是机遇地带土地开发进程的关键。开发人员需要非常彻底地执行评估和尽职调查，以确保流程快速、顺利地进行。如果一个物业有任何“隐藏”的缺陷，他们可能会推迟项目，并可能将其移出资本改进要求窗口之外。

让我们来谈谈LIHTC和OZ的配对，这可能会产生高的投资收益。这种组合何时何以可能？

张：我们通常建议投资者首先评估投资收益，而不考虑机会区计划或其他潜在激励措施带来的好处。任何投资交易都应该在财务上有意义，而不需要这些额外的好处。从这些项目中获得的任何额外收益都应被视为奖金收入。如果一笔交易没有它们就不能单独存在，投资者就应该走开。

对于配对程序，分析每个单独的属性以确定其最大潜在回报。这包括联邦方案，如新市场税收抵免、低收入住房税收抵免或其他地方和州方案。

是否需要对OZ计划进行额外监督？

张：精心起草的政策对于让投资者安心，并为开发人员提供明确的指导原则是至关重要的。正如我们在第一轮税务指导中看到的那样，仍然存在许多未回答的问题，这些问题导致投资者和投资公司都要谨慎地进入机会区空间。随着更多准则的发布，我们看到对该计划的信心大幅上升。

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在加州投资OZS时，(UN)的可信度有多高？

张：这主要取决于投资者。具有前瞻性的投资者，如果能看到10年的房地产前景，就有信心他们的投资将提供他们所寻求的回报。在Primior，我们努力寻找机会区的投资机会，这将提供一个很好的回报，即使没有附加的税收优惠。这一点很重要，因为一个项目不能仅仅依靠税收优势来实现可持续发展。

在过去一年中，加州的新投资资本流动稳定，在这些投资中，奥兹边界的程度如何？

张：在过去的一年里，洛杉机和橙县都看到了很好的增长率。2018年，洛杉机增加了28,600个工作岗位，而橙县则增加了23,700个工作岗位。建筑业是6%的最大增长部门。我们认为这是投资资本在增长上的一个强有力的指标。

OZS是否影响土地价格？如果是这样，纯粹是推测还是这些估值是现实的吗？

张：我们看到了全国各地机会区的平均地价。根据最近的调查，自计划公布以来，机会区的地价上涨了约20%。虽然这些增长中的一些可能被认为是推测性的，但似乎是一个指标，即投资者和开发商都能看到这个计划为投资回报和地方社区提供的价值。