哈里森街继续保持强劲的投资活动

在这个不确定的时期，房地产行业并非都是令人沮丧的消息。对于Harrison Street Real Estate Capital来说，大流行是该公司自2005年成立以来面临的第二次重大经济动荡。该公司再次决定为盈利而投资，而其他公司则选择了更为谨慎的措施。克里斯·梅里尔，哈里森公司的联合创始人他分享了自己的投资策略，以及他认为未来几个季度最有机会投资的领域。

尽管在经济放缓时期，拥有购买力至关重要，但美林也强调，与长期合作伙伴的密切关系在维持投资强劲流动性方面发挥着关键作用。该公司的合作者包括大约150所大学、30个医疗系统和50个运营伙伴。

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这已经不是你们公司经历的第一次经济危机了。在这个充满挑战的时期，你通常是如何识别投资机会的?

美林:当我们在2005年创立Harrison Street时，我们寻求投资于与GDP或就业增长相关性较小的资产类别，并开发出在整个市场周期中更具弹性的投资组合。自成立以来，该公司已经在人口驱动型资产上投资了340亿美元，包括老年人住房、学生住房、医疗保健服务、生命科学和存储房地产，以及社会和公用设施基础设施。我们的战略很有效，并一次又一次地证明了自己。

自大流行开始以来，你们的投资方式是什么?与去年同期相比，你们看到了哪些成果?

梅里尔:我们的做法没有改变。我们一贯重视与大学、卫生系统和业务伙伴的长期关系，并在整个大流行期间保持密切联系。我们仍然专注于代表投资者创造投资业绩。因此，今年到目前为止，我们已经投资了大约14亿美元，而去年是13亿美元。

你最近几个月完成的交易集中在生命科学和医疗办公室资产上。是什么让你在这些特定的领域投资?

美林:这一流行病突出表明，研发和创新方面的投资日益需要，不仅是为了这场危机，也为了我们面临的许多其他长期挑战。例如，随着全球预期寿命的增加，心脏病、哮喘、癌症和糖尿病等慢性病更加普遍。

我们早在之前就发现了这一趋势。生命科学公司是一个有吸引力的解决方案，因为它们开发新的药物、疗法和设备，可以降低总体医疗成本，同时改善患者的生活质量。我们认为，这一资产类别具有弹性，并将继续表现良好。

你是如何克服融资这些交易的挑战的?

美林:正如我所提到的，我们在我们的战略中有现成的“干粉”，这为我们、我们的合作伙伴和交易对手提供了关闭的确定性。例如，如果我们无法与贷款人达成协议，我们有能力在我们认为有必要的情况下，在全现金的基础上完成交易。

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随着房地产行业继续受到的影响，您预计今年哪些房地产行业将吸引更多资金?

美林:我们希望在生命科学和保健部门、社区能源资产、学生住房和公私合作等社会基础设施领域看到有吸引力的机会。

今年你在哪些美国市场继续看到机会?芝加哥在你的榜单上又有哪些位置?

美林:作为一家专注于人口驱动型资产的公司，我们的目标市场比典型的传统房地产经理更广泛。例如，我们在美国47个州进行了投资。我们的核心市场是基于潜在的人口统计、大学和/或医疗体系的实力。这为我们提供了很多地理信息。

在我们的家乡芝加哥，我们目前拥有广泛的房产，包括学生住房、老年人住房、医疗办公室和存储资产。我们对芝加哥的承诺不仅仅是在那里做生意——作为一家公司，我们的目标是通过与当地组织和项目的合作来加强我们的社区，并鼓励我们的员工做志愿者。

与其他黑天鹅事件相比，这次大流行给了你什么教训?对于投资者更好地准备下一场危机，你有什么建议?

美林:对我们来说，在很大程度上，一切如常。我们引以为豪的是，我们的投资模式能够经受住市场周期的考验，投资于不受经济周期影响的资产。

15年前，当我们发展我们的商业模式时，我们花了大量时间思考如何建立一家在面对未知事件时更具弹性的公司。我们非常清楚，我们不想参与市场时机的安排，也不想让人们随波逐流。我们希望创新，并在弹性强、基于需求的资产类别上进行投资。我们试图创建一个资金充足的平台，过去是这样，现在仍是这样。这个基础至今仍然存在。

在今年剩下的时间里，你还有什么计划吗?

美林:当前的市场环境有利于我们严格、长期和耐心的投资策略。我们将继续坚持我们一直以来的投资方式，即专注于拥有坚实人口基础的高质量地产，同时为我们的合作伙伴提供执行的确定性。我们喜欢我们所处的行业，因为它们具有弹性的特点，我们也很高兴将我们的资本投入运作。