洛杉矶市中心大型写字楼获得5.5亿美元CMBS再融资

商业地产时代的一个主题是，拥有强大资产的强大赞助商仍然会获得他们需要的融资，尽管某些金融子部门冻结了资金。

根据评级机构对这笔交易的分析，两座摩天大楼的业主们已经$5.5亿美元的商业抵押贷款支持证券(CMBS)债务来重新融资该房产。

根据惠誉评级(Fitch Ratings)的分析，摩根士丹利和高盛(Goldman Sachs)发起了抵押贷款，提供给加州公共雇员退休制度(Cal PERS)和共同财富太平洋资本(CWP Capital)之间的一家合资公司，该公司自2013年两人购买该资产以来就一直在管理该房产。

10年期，只收利息的贷款是无追索权的，固定利率为2.44%，这消除了LIBOR在贷款期内的风险敞口。 $5.5亿抵押贷款包括一张3.3亿$的高级票据，该票据将在摩根士丹利主导的MSC2020-CNP单资产单一借款人(SASB)交易中证券化，而在该信托之外持有的其余2.2亿$余额将根据惠誉提供的信息保留给一个或多个未来证券化。 惠誉称，除了这些收益外，赞助商还注入了360万$股权，用于再融资、为前期准备金提供资金和支付关闭费用。 根据摩根士丹利的一位代表确认了这一日期，标的抵押贷款于3月25日关闭，SASB证券化将于5月13日关闭；根据惠誉的说法，该抵押贷款原定于5月19日关闭。

城市国家广场包括两个52层的摩天大楼和横跨整个城市街区515南花街在洛杉矶市中心。 据惠誉称，它有3,273个停车位——一个现场停车库和一个独立的11层车库，与该站点相邻，通过天桥连接到其中一个塔楼。

Cal PERS和CWP Capital于2013年秋季从加州教师退休系统(Cal STRS)以8.58亿$或每平方英尺约330$的价格购买了该房产。 根据CRE Direct2013年的一份报告，在出售之前，Cal STRS已经获得了该资产的全部所有权，收购了合作伙伴Thomas Properties Group，这一交易使Thomas在整个德克萨斯州和弗吉尼亚州北部的另外五座办公楼中拥有更多的股份。

该合资企业自七年前收购City National Plaza以来，已向其注入约1.93亿$资金，其中包括6600万$用于升级建筑物和现场设施，以及1.27亿$用于改善租户。 据惠誉称，该房产建于1972年，最后一次装修是在2018年。 总体而言，该资产出租率为81.4%，服务于金融服务、法律和“创意”办公室租户。

加拿大皇家银行(Royal Bank of Canada)下属城市国家银行(City National Bank)总部设在其中一个塔楼内，作为该资产的最大租户。 根据惠誉的说法，自2004年搬入该大厦以来，该大厦仅占该物业可出租净面积的14%。

截至上个月，City National Plaza的办公空间仍然开放，尽管根据Fitch的分析，由于的影响，大多数租户目前正在远程工作。 虽然每个零售租户都关门了，但只有两个-只占现有基本租金的0.3%-已经伸手要求减免租金。

惠誉(Fitch)表示，保荐人能够偿还4月份的债务，而且他们没有要求延期或任何贷款修改，这突出了该国最大的公共养老基金CalPERS的信用价值，该基金管理的资产约为3,690亿$。 CWP Capital是一位房地产投资者、开发商和房地产经理，自1998年以来，一直与Cal PERS合作，在全国各地收购办事处和混合使用资产；据惠誉称，自那时以来，他们共同处理了超过130亿$房地产交易。

根据惠誉的分析，这笔贷款包括一笔总额略超过1360万$的预付还本付息准备金，用于支付12个月的债务，以及如果贷款的债务收益率连续两个季度下降到6.5%以下，则引发的现金流扫荡。

据惠誉称，该网站的一些写字楼租户，如全球律师事务所Paul Hastings，已要求减免租金，而另有九家租户“最近开始与赞助商进行讨论”，这些租户仅占现有基础租金的14%。 该物业的其他办公室租户包括全球咨询公司JLL、瑞银金融服务公司和律师事务所，如Kirkland&；Ellis、NortonRoseFulbright、Foley&；Lardner、White&；Case、Crowell&；Moring和KattenMuchinRosenman。

根据惠誉的说法，有超过485,000平方英尺面积的十几个租户，只要提供12至18个月的通知，并支付终止费，就可以在各自到期日期前两、三年或四年终止现有租约。 根据惠誉的分析，该大楼的几个零售租户每月都在那里，物业经理不希望他们在该物业呆很长一段时间；目标是最终将空间出租给更强大的零售和餐厅租户，这将补充目前占据该资产的办公室租户。

尽管出现了这一流行病，但空置的空间正在由“现场经纪人来推销，他们步行建筑并为潜在租户提供虚拟旅游”，惠誉写道，并补充说，业主们说，在爆发时，大约有35万平方英尺的“潜在租赁活动在管道中”；虽然这些讨论大多被暂停，但赞助商向Fitch报告说，与这些租户的谈判最近重新启动。 惠誉写道，由于洛杉矶在大流行期间对建筑活动的宽松限制，该建筑的一些小租户继续建造他们现有的空间。 赞助商还报告说，他们的许多租户已经讨论了寻找更多的临时空间来给仍在办公室的员工，以及“坚持”社会距离措施更多的个人空间。

菲奇援引研究公司Reis的数据写道，去年第四季度，洛杉矶市中心的办公子市场平均空置率为14.1%，平均租金为每平方英尺43.50$。 因此，City National Plaza目前的空置率略高于次级市场的平均水平，而其每平方英尺47.07$的平均总租金率符合该地区现有的A类和B类产品组合。

Fitch写道，在2015年至2019年期间，洛杉矶市中心的次级市场出现了积极的净吸收，平均每年新增完成量约为55.8万平方英尺，吸收量为676600平方英尺，尽管Reis预计吸收量将在未来五年内向南，导致平均空置率从2019年第四季度的14.1%小幅上升2024，至14.9%。