CMBS逾期付款开始激增

今年4月，受酒店和零售地产支持的中巴银行贷款逾期付款激增，市场参与者正准备迎接未来几个月问题的恶化。

CRE金融委员会(CRE Finance Council)上周五公布的数据显示，截至4月份，超过20%的酒店贷款和10%的零售贷款的抵押贷款逾期超过30天，而前一个月每笔贷款都不到2%。

根据Trepp的数据，对于多家庭（从3月的2.7%上升到5.8%)和工业地产(从3月的1.4%上升到4.6%），CMBS贷款延迟超过30天的比例要低得多。 与此同时，据Trepp称，4月份，由写字楼抵押贷款支持的逾期30天以上的抵押贷款略有下降（从2.6%降至2.3%）。

BofA Research和Intex的数据显示，4月份被转移到特殊服务的酒店获得的贷款几乎增加了两倍，从3月份的2.2%增加到6.0%。 特殊服务的零售物业从前一个月的3.7%增至4.1%，而其他物业类型的数字则持平。

根据BofA/Intex的数据，截至4月，已转移到特别服务的中巴银行贷款的总百分比仅为4.0%，而Trepp的数据显示，拖欠率为2.8%，但随着关闭措施的继续，这两个数字预计在未来几个月大幅上升。 当隔离开始时，许多租户用3月份的收入支付了4月份的贷款。 现金流量预计将在4月和5月下降，可能会更长。

对于住宿和零售物业来说，关闭特别困难。 美国的大多数酒店要么已经关闭，要么在基本水平上运营，而全国一半以上的零售点由于州内仍有订单而关闭，因为当局试图阻止Covid-19的蔓延。 然而，其他资产类型预计不会免疫。 在过去的四周里，由于企业倒闭，超过2600万美国人申请失业，这造成了几乎所有房地产部门的财产收入损失。

由于感到困难，借款人要求贷款服务机构重新谈判条款，例如降低贷款优惠券，延长到期日，推迟一年或更长时间付款。 一位业内人士表示：“每个人都想通过谈判来克制自己。

虽然联邦政府已经规定，通过政府赞助的企业房利美和房地美提供的贷款必须得到120天的忍耐，但非机构CMBS的服务人员必须单独审查每一项请求。 一些服务机构说，借款人的要求太过分了。 首先，借款人必须证明财产收入的损失只是由于大流行病的影响。

另一个问题是，一些借款人要求超过一年的忍耐，而服务机构说，现在确定房产是否会在这段时间内失去收入还为时过早。 一名服务人员表示，在现阶段，要求长期忍耐的要求“不符合我们希望的是我们所处环境的暂时性质。 “许多这些要求缺乏合理性，”另一位说。 对许多服务机构来说，一个更合理的选择是给予60至90天的忍耐，并在这一点上重新审视经济和对物业表现的影响，以确定如何进行。