南街海港成为城市第一条铺好的河到河街

当荷兰人在16世纪第一次到达曼哈顿岛时，他们发现了一个地方，沿着东河，靠近岛的南端，在那里陆地与海洋相遇。 它非常适合停泊他们的船只，移动他们的货物，以及往返于河对岸的陆地上。

曼哈顿的故事就是这样开始的。

该地区现在被称为南街海港，很快成为全国最活跃的港口。 在海滨一带种植进出口业务，为旅行者和商人、银行、律师和会计师建立了酒店和住宿舍，为他们提供服务，富尔顿街成为城市第一条铺好的河到河街。

纽约的竞争对手是更成熟的内陆城市，成为该国的商业中心。 虽然海洋用途在几个世纪中逐渐减少，但某种形式的市场商业一直持续到2005年，当时著名的富尔顿鱼市搬到了布朗克斯。

几十年来，该地区——有着独特的鹅卵石街区和低层砖建筑——北邻富尔顿街，东邻河流，西邻水街，一直是失败的计划、被拒绝的建议和未实现的愿景的主题。 它的基础一直是一个不断的问题：一个城市如何保存和庆祝一个历史街区，同时发展它的现代用途？ 更重要的是，如何为这样一个项目提供资金？

“这是一个独特而不寻常的地方，”大卫·谢尔顿说，他是南街海港博物馆舰队的水手。 “你下了火车，走进另一个世纪。

今天，答案在于霍华德·休斯公司，该公司通过与该市的长期租约控制了该地区的大部分地区，并在该地区内开展了各种发展项目。 霍华德·休斯(Howard Hughes)用一个四层的办公和娱乐综合体取代了17号码头的一个失败的购物中心，它以彩虹色的照明显示器而闻名。 它正在重建历史悠久的锡建筑，并提出了一份诱人的邻里改善清单，以换取它需要在250号水街建造一座塔，这是该地区边缘的停车场。

鹅卵石铺成的街道现在排列着零售和餐饮选择，以及一个精品剧院。 夏天，在海港开辟了一片中央绿地，用于公共活动和文化活动，游客成群结队地来到17号码头欣赏布鲁克林大桥的全景，源源不断的跑步者和骑自行车的人沿着海滨小路经过..

该地区的居民人口也急剧上升，并获得了复兴的金融区的好处和它作为一个24小时社区的新地位，居民，上班族和游客填补其酒吧和商店。

然而，该地区的历史并不是该地区改造的核心。 南街海港博物馆(South Street Seaport Museum)是停靠在16号码头的一批船只，分布在整个地区的建筑物，并不完全是功能性的.. 博物馆的财务状况已经非常糟糕，但遭到飓风桑迪的破坏，而且从未完全恢复。 城市拥有的富尔顿鱼市也没有具体的计划，因为多年的忽视，它不得不被拆除。

谢尔顿是拯救我们的海港集团的成员，他对霍华德·休斯的做法持批评态度，他的做法主要集中在零售和娱乐上，很少关注社区的海洋和市场历史。

谢尔顿说：“餐饮、零售和娱乐没有问题，但你可以把它放在任何地方。 “我就是这么想的，在内心深处，每个人都在吃东西。

作为这座城市最具历史意义的地区，从其性质和年龄来看，南街海港的传奇故事反映了纽约市在过去和未来之间永远的拔河。

自60年代以来，当城市保护运动被前宾州车站的破坏所唤醒时，南街海港一直被保护和发展的对立力量所争夺。

南街海港博物馆本身是在60年代构思的，是一个组织，充当邻里的管家，而不仅仅是展示它的过去。 市长让博物馆负责社区的发展，但没有提供任何资金。 《保护海洋美国》一书的作者詹姆斯·林德格伦(JamesLindgren)说，有一段时间，博物馆里有一位恩人从战略上购买了整个低矮的鹅卵石街区的土地，这样任何开发商都不能建造一个超棒的开发。

七十年代，这座城市接管了博物馆购买的大部分土地，一个12块的地区被命名为曼哈顿第一个历史街区。 这一指定限制了任何新建筑物的高度，并要求任何新的开发都得到土地标记保存委员会的批准。

八十年代，这个地区经历了几个好年.. 开发商Jim Rouse融合了两个码头，创建了双宽17号码头，并首先建造了一个“节日市场”，然后建造了一个购物中心，以及Schermerhorn Row沿线的高端零售。 一时流行，但80年代末的经济萧条重创了劳斯和南街海港。

90年代的到来和过去，在这个萎靡不振的地区没有发生任何重大变化，直到9/11，在这之后，该地区几年来的步行流量都被清空了。 2004年，GeneralGrowth Properties接管了该市拥有土地的租约，但于2009年申请破产，并剥离了Howard Hughes公司，以管理其一些项目，包括南街海港。

当霍华德·休斯第一次进来时，他们购买了与该地区相邻的土地，购买了数十万个航空权，并在海滨提出了一栋50层的公寓大楼，这不出所料地得到了巨大的回击。

“霍华德·休斯没有认识到这个地区的起源，”林德格伦说。 “这应该是一次从残酷的华尔街心态中的撤退。

霍华德·休斯(Howard Hughes)拒绝直接评论这篇文章，并指示商业观察员与建筑公司Skidmore、Owings&；Merrill(SOM)交谈，后者正在监督休斯的社区参与努力。

同时也是历史学家的凯文·德雷珀(KevinDraper)说，霍华德·休斯(Howard Hughes)正在管理一个困难的平衡。 “他们正在学习如何在一个历史悠久的地区内运作，”他说，并指出了他们在锡楼的工作，锡楼是一个地标性的市场建筑，沿着海滨正在分崩离析，和17号码头。 “锡楼就是一个很好的例子。 他们把它拼凑起来。 这是他们能做什么的一个很好的例子。

开发商拆除了1907年时代的建筑，并将其搬迁到东部32英尺，并将其提升几英尺以保护其免受洪水的侵袭。 重建后的建筑物将主要由新材料制成，但包含了历史建筑的剩余部分。 它将由法国厨师让-乔治·冯耶希滕(Jean-Girges Vongerichten)建造一个5万平方英尺的食品厅，计划于2021年夏季开放。

在17号码头，霍华德·休斯引进了该地区唯一的新办公物业，四层结构现在是耐克设计公司和ESPN工作室的家，以及一个以布鲁克林大桥为背景的屋顶音乐会场地。 新的热门餐厅包括Vongerichten的海鲜餐厅Fulton，Momofuku的BarWayo，以及加州著名餐厅Malibu Farms的前哨。

世邦魏理仕的玛丽·安·蒂格(Mary Ann Tighe)正在销售办公空间，她说，他们正在寻找“海港的活力是他们自己企业的原材料”的创意租户。

蒂格河说，海港是独一无二的，因为它是少数几个当地人和游客混在一起的地方之一，而周边地区作为一个住宅区的发展为该地区的可取性做出了贡献。

“水街走廊现在已经成为住宅和商业的真正混合体，”她说。 “过去只是一个固定的办公楼，现在完全不同了。”Tighe是Howard Hughes的董事会成员，一个由世邦魏理仕(CBRE)经纪人组成的团队负责处理。

但是霍华德·休斯有自己的经济困难。 今年10月，这家上市公司宣布进行重组，取代了前首席执行官，将总部迁至休斯顿，并宣布了出售非核心资产的计划。 海港区不在砧板上，虽然附近的一个地段，在南大街85号，是。

“对于海港区，我们2020年的目标保持不变，”霍华德·休斯(Howard Hughes)首席财务官大卫·奥雷利(David O‘Reilly)在2月份的盈利电话会议上表示。 “我们坚信，有明确的近期路线图可以释放价值，并打算在2020年和2021年继续执行这一战略。

令一些人惊讶的是，海港区仍然是霍华德·休斯的高度优先事项，因为它是一种吸钱的东西，高资本投资要求和低回报。 在2019年最后一个季度，该公司在该地区的损失$1570万。 然而，根据盈利报告，净营业收入从上一年的3260万$增加到5,560万$，随着更多的餐厅上市，该公司预计情况将趋于稳定。

“正如我们所说的，我们预计这些损失将持续到海港达到其关键的大规模供应，这将主要是由位于锡楼的让-乔治市场的完成和稳定的时间驱动的，”O‘Reilly在电话中说。 “稳定应在开放后12至18个月内实现。

现在有问题的是公司对水街塔的建议，他们在2018年以1.8亿$的价格购买了很多。 去年6月，他们聘请SOM为该社区提出了一个整体愿景，特别是其中的三个未开发地点：水街遗址、城市拥有的富尔顿鱼市（称为新市场遗址）和约翰街的一个角落地段，这些地段毗邻博物馆现有的建筑。

这项建议的关键是将大量的开发权，主要是从海滨遗址转移到水街地段。

SOM设计合作伙伴克里斯？库珀(Chris Cooper)表示：“有一百万平方英尺的未使用开发权。 “前提是这代表了整个地区的价值。 我们能解锁价值，让整个地区都能受益吗？

这些未使用的开发权大多属于城市，需要多次批准和调整，才能将其转让给霍华德·休斯。

在一系列的三个讲习班中，SOM与社区进行了接触，然后提出了霍华德·休斯在收到250水街一座塔的入住证书之前必须提供的改进清单。 他们包括约翰街地段博物馆的一座新的现代建筑，在那里他们可以更好地保存和展示他们的文物，在新市场的一座低层建筑，有一个公共屋顶，这将需要广泛修复它下面的桩，并升级到16号码头。

在上周的最后一次研讨会上，SOM介绍了各种塔的设计，所有这些塔都有一个与周围低层建筑的高度和设计相一致的平台，以及一个与金融区高层森林相适应的塔。 混合用途建筑将包括200套经济适用住房、办公室和地面街道零售。 最高的版本将达到990英尺，但SOM说，他们倾向于一个分裂塔的选择，将达到770英尺。

谢尔顿说：“这是整个社会所担心的。 “塔的形象一出现，所有人都变白了。

虽然一些社区成员可能主张取消该项目，并通过其他途径为所需的改进提供资金，但SOM的Cooper说，发展可能是社区的最佳选择。

“有50年的计划和愿望没有实现，”他说。 “在这种情况下，任何类似（提案中）阐述的改进范围的东西都不太可能得到资助和实现。

拯救我们的海港的建议解决方案是出售发展权利以外的地区，以资助改善。 该集团在其网站上表示：“公共资产不应被用作讨价还价的项目。

多年来，该地区出现了其他愿景，包括罗伯特·拉瓦瓦瓦的一个愿景，他为该地区的供应商经营一个称为新阿姆斯特丹市场的食品市场，从2007年到2015年。

拉瓦尔瓦试图说服政府官员，城市拥有的富尔顿鱼市应该重新定位为一个公共食品市场，可以作为一个区域食品系统的枢纽。 拉瓦尔瓦说：“我对南街海港的了解越多，我就越明白这是一个从纽约开始就开始买卖食物的地方。 “给[富尔顿鱼市场]一个新的功能和一个新的计划，仍然与该地区市场的悠久历史有关，将创造一些非常强大的东西，最终也在经济上非常强大。

拉瓦尔瓦在下东区的埃塞克斯市场发展中发挥了重要作用，并仍然认为市场既服务于商业功能，也服务于公民功能。 “市场和公园一样是公共空间，”他说。

霍华德·休斯没有提议使用富尔顿鱼市场网站，它将建造这座大楼，以换取250条水街的塔楼。 索姆的库珀说，它希望社区提供关于它最佳用途的投入。