住房需求将减少 但房屋减速预计不会导致经济衰退

美国创造了本月最长的经济扩张纪录，预计将持续更长时间。根据住房专家和经济学家小组的说法，下一次经济衰退可能会在2020年开始。

在Zillow的®住房价格预期调查我，由Zillow的赞助，由Pulsenomics LLC季度都会进行一次，要求100余名地产经济学家和专家们对美国住房市场的预测。第二季度调查还询问了小组成员对下一次经济衰退的预期，以及如何在明年年底之前改变购房需求。

很少有小组成员预计到今年年底将开始经济衰退。接受调查的专家中有一半表示，下一次经济衰退将在2020年开始，近五分之一(19%)认为第三季度可能开始。另有35%的专家认为目前的扩张将在2021年结束。

下一次经济衰退的最可能原因是贸易政策，其次是股市调整和地缘政治危机。只有少数专家认为房地产市场放缓将成为引发下一次经济衰退的重要因素，有12位受访者将其列为三种最可能的触发因素之一。

“住房经济衰退一直是过去经济衰退的主要因素，如果不是催化剂，但下一次就不会出现这种情况，主要是因为住房将提前解决问题，” Skylar Olsen表示。，Zillow经济研究主任。“在整体经济预期会出现同样的情况之前，全国各地的房地产市场已经进入潜在的修正阶段。目前的房地产市场放缓在某种程度上恢复了平衡，这将有助于提高房地产市场的弹性。下一次经济衰退确实到来了。“

但即使房地产市场放缓不是经济衰退的原因，房地产市场也可能会感受到这种影响。超过一半的小组成员(51%)预计，与2019年相比，2020年的购房需求将会有所下降或显着降低，而只有17%的人表示会增加。房屋可能会在市场上停留更长时间，竞标战将变得不那么常见。 - 2011年，出售房屋仅用了17个多星期，而2018年的销售收盘时间不到11周。最终销售价格在整个大衰退期间还远低于上市价格，徘徊在91%附近。 2011年初的原价。现在，房屋售价约为要价的98%。

经济衰退不会导致房屋价值突然暴跌。即使在大萧条时期，当住房发挥比预期的下一次经济衰退更大的作用时，全国房屋价值每年下降54个月，然后才达到2012年的最低点，并且从未超过1%的月份下降月。

过去几个月房屋价值升值已经放缓，从2018年12月的 8.1%增长到2019年6月的 5.2%- 这是自2015年以来的最低年度增速。2020年的预期需求下降可能会延缓房地产市场的放缓。

预计2019年房屋价格将上涨4.1%，但专家们已经下调了对未来几年房价升值的预测。他们预测，2020年房价将上涨2.8%，低于2018年第二季度预测的2.9%。同样，他们的2021年预测也从2.6%增长下滑至2.5%升值。

Pulsenomics创始人Terry Loebs表示，“除了可能影响到2020年购房需求的任何其他因素外，我们的专家小组认为抵押贷款利率最为显着。” 虽然30年期抵押贷款接近18个月的低点，现在的利率低于4%，但房价的近期前景实际上已从2月份的调查中略微减弱。勒布斯解释说，“总的来说，这些数据表明，大多数专家认为近期的利率走势暂时下滑，明年的购房需求将受到影响可负担性的其他更持久的因素的影响，例如库存受限和房价相对于工资的增长。“