都柏林的房地产复苏推动全球流动性联盟逐渐走向全球流动性联盟

自十年前金融危机爆发以来，爱尔兰经济的发展和都柏林房地产投资领域的转变已经推动爱尔兰资本上升到世界上最具流动性的房地产市场的排名 - 这是投资风险的关键指标 - 根据Real Capital Analytics(RCA)的最新研究。

相比之下，伦敦市中心在2016年6月英国脱欧公投投票前夕被评为全球最具流动性的房地产市场，但自去年底在房地产数据覆盖的155个国际市场中跌至第10位公司RCA的资本流动性评分报告。纽约曼哈顿商业房地产市场是另一个真正的全球房地产投资目的地，它一直保持着危机后的流动性水平，并且仍然是世界上最具流动性的市场。

RCA的EMEA分析高级总监Tom Leahy表示：“都柏林的房地产投资市场是危机后欧洲房地产市场周期的重大成功案例之一。在2008年之前，市场已从债务驱动和由本地市场参与者主导，转变为公认的国际机构投资目的地，养老基金和其他投资者可以放心地将其股权投资于办公室，私人租赁住宅和其他房地产行业。随着价格上涨且收益率下降，RCA的流动性基准显示都柏林的分数在2018年底攀升至历史新高。但是，如果剧烈的转变意味着流动性显着改善，它也使爱尔兰资本成为最不稳定的全球市场研究涵盖的，覆盖任何市场的分数范围最广。如果流动性再次以上次经济衰退期间的方式消失，这对投资者来说是一种风险。“

都柏林受益于全球技术，媒体和电信行业的发展，并且是许多世界上最知名的科技公司的所在地：Facebook于2018年在该市的Ballsbridge区预租了超过800,000平方英尺的空间市场上有史以来最大的交易和Alphabet(谷歌)也为都柏林码头区的Bolands Quay网站的新办公园区的发展提供了资金。

这些占用者的需求推动了办公空间的占用，随后的就业热潮也推动了都柏林住宅市场，过去五年价格上涨了55%。这两种趋势在房地产投资数据中都很明显(特别是对于私人租赁部门的住宅物业，其投资额比2018年的9亿欧元翻了一倍多，而2017年为4亿欧元)和创纪录的RCA流动性评分。

流动性是直接房地产市场风险和定价的关键决定因素，可能需要数月时间才能在最佳时间内出售建筑物，而在交易流量枯竭的交通事故中几乎不可能，而且很少有(如果有的话)测量参考价值下跌。但是，与房地产股票相比，准确衡量直接房地产市场的流动性已经证明对投资经理来说是一个挑战，房地产股票在深度和流动性的全球股票市场中不断提供实时定价和做市。

欧盟的另类投资基金管理指令(AIFMD)更加重视捕捉流动性风险的基准指标的必要性，该指令规定替代投资基金(如房地产)必须提供基金流动性的描述。

RCA的Leahy补充说：“这就是挑战：如果你无法衡量它，你就无法管理它。”

RCA的资本流动性分数是根据市场中独特买家的数量和数量，以及机构资本的百分比，市场占全球跨境资本的多少以及如何计算的很多来自世界上最大的房地产投资者。都柏林目前在全球最具流动性的房地产市场中排名前25位。相比之下，该市在全球155个市场中排名第151位，仅次于开普敦，广州，澳大利亚黄金海岸和密尔沃基，在金融危机的深处。

分数显示，一些市场比其他市场更具有内在流动性，甚至在2009年第一季度，在金融危机的深处，超过100个伦敦中心办公楼被交易。这相当于2007年第二季度交易数量的三分之一，但市场并没有彻底停止。因此，在经济衰退期间提供更高流动性的市场也提供了一个相对更安全的避风港。