开发商投资大型设施以吸引顶级租户

开发商投资大型设施以吸引顶级租户

随着对令人垂涎的租户和顾客的竞争升温，开发商将设施军备竞赛推向新的极端。

位于佛罗里达州坦帕市的Epperson总体规划社区是美国Courtesy Cole Media的第一个运营结晶水泻湖。

有史以来建造的更奢侈的设施之一定于今年春天在纽约市开放。这艘150英尺高的钢结构称为Vessel，价格至少为1.5亿美元，由154个相互连接的楼梯组成，有近2,500个台阶和80个着陆点，可形成一英里的可攀爬通道。

船只毗邻The Shed，这是一座耗资4.5亿美元的教育/艺术/表演大型建筑，拥有大量可伸缩的外壳，大约在同一时间开放。它们是由其开发商The Related Companies定位的250亿美元Hudson Yards重建项目的一部分，作为纽约的“新重心”，预计每年为该市的经济贡献190亿美元。

像Vessel这样的大型设施在过去可能与富含石油的中东酋长国的自由支出过度相关，在美国主要城市变得越来越少见。例如，位于加利福尼亚州门洛帕克西校区的Facebook新建的524,000平方英尺办公楼MPK 21由Gehry Partners设计，包括一个占地3.6英亩的屋顶花园和拥有200多棵树的公园和1.4- MW太阳能电池阵。

在旧金山，最近开业(当时关闭结构修复)Transbay运输中心包括一个5.4英亩的公共屋顶公园，由PWP景观建筑设计，有半英里的步行路径，200种植物和树木，真草，和圆形剧场。一个1000英尺长的喷泉的水射流在公园的北侧弯曲，由跟踪下面公共汽车运动的传感器激活。

Epperson总体规划社区，佛罗里达州坦帕市，礼貌科尔媒体。

它们值得花费吗?

大型设施，特别是室内 - 室外空间，在商业房地产项目中至关重要，部分是为了吸引千禧一代的居民，Ben Kochalski是JBC West的负责人和John Buck公司的总监，他是一位总部位于芝加哥的开发商。项目包括Park Tower高层建筑，其中包括14个“天桥”和两个宽敞的露台(参见第32页的侧栏)。

几乎每个建筑部门都在进行军备竞赛。但更少讨论的是投资与回报之间的关系。事实上，Newmark Knight Frank(bit.ly/2FV58A3)在华盛顿特区市场过去三年内交付的124栋公寓楼进行的一项研究发现，拥有五种或更多社交设施的建筑物，如健身中心和游泳池，实际上，每单位售价约为32,000美元，而不是四等或更少设施的公寓。

另请参见：室内户外设施在旧金山摩天大楼开放租赁价值

Kochalski是第一个承认计算设施投资回报率“令人难以置信的困难”的人。但他很快就注意到他的公司仍然相信一座“重装设施”的建筑物租得更快，并且需求更高。

Facebook的MPK 21 Menlo Park总部扩建包括编织数百棵树木，草和灌木的步行道。礼貌Facebook。

加水，增加物业价值

大型设施的投资回报率正在由Crystal Lagoons进行全面测试，Crystal Lagoons是一家授权技术的跨国公司，允许开发商建造和维护无限大小的结晶泻湖，并在任何地方创造海滩生活方式。

Crystal Lagoons成立于智利圣地亚哥，于2014年进入美国市场。它在迈阿密和达拉斯设有办事处，并在六个州开展业务，已经协商了23宗交易，其中三个泻湖正在运营，还有两个将开始建设。致公司执行副总裁Kevin Moore。

摩尔说，泻湖与大型公共游泳池的不同之处在于，技术通过“剂量”或消毒来减少100倍的化学品，“仅在必要时”使用水。泻湖也不需要精心设计的过滤系统 - 因此使用能量比传统游泳池少50倍 - 通过部署超声波将颗粒物和沉淀物输送到底部，便于拆卸和清洁。Crystal Lagoons通过泻湖传感器提供对水质的远程技术监督。“我们可以通过几次按键进行更改，”摩尔说。

Moore表示，根据项目的整体规模，Lagoons每英亩需要花费65万到100万美元。施工需要九个月到一年才能完成。当被问及为什么开发商会选择泻湖而不是其他便宜的便利设施时，摩尔通过勾选“价值杠杆”进入他的营销宣传，其中包括泻湖如何将B位置提升到A位置并且可以帮助开发人员到最后区域更快。

在ESJ Capital花费6000万美元收购位于迈阿密的占地18英亩的动物园丛林岛后，它来到Crystal Lagoons寻找改善动物园出勤率的方法。摩尔说，Crystal Lagoons设想的是安装一个占地2英亩的环礁湖，周围的重建项目，如果有效，可能会在几年内将动物园的年交通量从目前的275,000人增加到100多万人次。

Crystal Lagoons在美国的首个许可证是在佛罗里达州Wesley Chapel占地900英亩的Epperson总体规划社区内占地7.5英亩的泻湖，其计划包括单户和多户住宅和商业建筑。

为了评估这种舒适度的投资回报率，Metrostudy在去年秋天完成泻湖安装之前的七个月内进行了研究。该研究发现，Epperson的四款车型的销售速度是其他三个总体规划社区同样车型销量的两倍。一旦泻湖的建设开始，Epperson模型的售价就会高出20%以上。

Epperson的开发商Metro Development Group确信：它已签署许可证，在佛罗里达州中部的其他八个社区包括5至15英亩的泻湖。该公司还创建了自己的“MetroLagoons by Crystal Lagoons”品牌。

大约80%的Crystal Lagoons目前的项目是Epperson和Beachwalk这样的混合用途开发项目的一部分，这是一个占地1000英亩的总体规划社区，位于佛罗里达州圣约翰，拥有大约800个单户和联排别墅。Beachwalk包括一个占地14英亩的泻湖，拥有3700万加仑的水，专供居民使用。计划商业开发包括零售，餐厅，健身中心，12,000-sf俱乐部会所，迷你高尔夫球场和宠物嬉水池。根据杰克逊维尔商业杂志的报道，未来的发展还可能包括占地70英亩的高中。

由Gehry Partners设计的Facebook的MPK 21项目为MPK 20顶部9英亩的公园增加了3.6英亩的屋顶公园空间。感谢Facebook。

适合炎热或寒冷的气候

Lagons和其他大型设施通常被视为“附加设施”，不一定能赚钱，但“稳定其余的发展，”AIA，AIA，LEED AP，AE7的高级设计师，匹兹堡设计公司AE7 。

AE7在中东地区做了很多工作，包括迪拜，开发商Majid Al Futtaim去年5月与Crystal Lagoons达成协议，在其38亿美元的Tilal Al Ghaf混合用途社区中包括一个17英亩的泻湖。

AE7的实践总监Jeff Wetzel表示，他的公司一直致力于迪拜的另一个混合用途项目Mohammed Bin Rashid City 1区，该项目将包括一个占地99英亩，长7公里的泻湖，横跨海滩和步行道。

AE7向Millcas Investments的总裁兼首席执行官Lucas Piatt介绍了泻湖的概念，该公司正在匹兹堡重新开发一个占地15英亩的工业用地，用于一个名为Esplanade的混合用途社区，这是该城市俄亥俄河沿岸城堡社区重建的一部分。滨海艺术中心可能距离开工两年，但其计划要求占地2英亩的公共泻湖，此外还有摩天轮，码头，酒店，30万平方英尺的办公空间，以及多达600个住宅单位。 Chris McCune，PE，Millcraft的项目经理。

这将是Crystal Lagoons的第一份北方许可协议。Millcraft打算将滨海艺术中心作为一个四季社区，拥有全年的温泉浴场和泻湖的一部分，可以转变为溜冰场。

Esplanade是一个15英亩的重建项目，计划在匹兹堡设计，由当地的AE7公司设计，将包括一个全年可供公众使用的占地两英亩的泻湖。在冬季，部分泻湖将作为溜冰场。AE7，Courtesy Crystal Lagoons。

“我们正试图激活这个网站，”McCune说，“并为游客创造了'第一天'的目的地”，Templeton解释说这意味着滨海艺术中心的所有建筑和特色都会同时打开。

AE7和Millcraft高管指出，另一个当地的溜冰场 - 位于PPG Place的100万美元，13,456-sf的Mass Mutual匹兹堡溜冰场 - 已经成为一个受欢迎的景点，这预示着Esplanade潜在的吸引力。

Crystal Lagoons的下一个成长理念更加雄心勃勃：为陷入困境的购物中心注入新的活力。摩尔表示，他的公司已经与一些房地产投资信托基金进行了交谈，讨论如何用2至4英亩的泻湖替换失败或破产的商场锚，这将使开发商有机会增加食品和饮料场所，酒店，甚至是多户开发项目。什么都没有签署，但摩尔是有希望的。“这将是零售业重塑的一部分，”他说。