欧米茄是一个重点关注的房地产投资信托基金

Omega Healthcare Investors (纽约证券交易所股票代码：OHI)是一家专注于医疗保健的房地产投资信托基金(REIT)。然而，与更多样化的同龄人不同，欧米茄选择主要专注于拥有养老院。虽然目前正在进入高年级的婴儿潮一代对于医疗保健REIT来说是一个巨大的机会，但在你跳上船之前还有其他需要考虑的事情。

快速概述

欧米茄拥有专注于为老年人提供住房的医疗保健物业。其约18%的投资组合是专为医疗需求较低的居民提供的高级住房。这包括辅助生活和记忆护理设施等。其余的投资组合，约占房地产投资信托所拥有的82%，专注于熟练的护理资产。这些设施通常在患者出院后提供24小时护理。

该公司的产品组合包括40个州和英国的大约900处房产。它将这些资产出租给约70家运营商。仅仅看看养老院的资产，欧米茄是该领域最大的参与者，拥有的养老院数量是其下一个最接近的REIT竞争对手的两倍。也就是说，管理层估计它只有5%的市场份额，这意味着仍然有很大的收购带动增长空间。

到2018年底，欧米茄的入住率为82.8%。考虑到其他房地产投资信托基金行业的入住率通常为90%或更高，这个数字听起来不错。然而，养老院房地产投资信托基金确实不错，或许更重要的是，它实际上是一种改善：2015年，入住率下降至81.9%。

至于股息，欧米茄为投资者提供高达7.4%的收益率。第一季度房地产投资信托基金调整后的运营资金(FFO)支付率为86%，这是一个可靠的数据。股息已经连续16年上调，但大约六个季度没有增加。这种暂停很可能是因为通过使用NAREIT的FFO标准(NREIT是REIT的主要行业协会)对其支付比率进行更严格的审查，使得支付率更令人担忧的是98.5% - 这就是麻烦开始的地方。

也许疗养院不是那么好

尽管该公司显然更喜欢调整后的FFO，但通过增加一些可以轻易被视为重要的一次性成本来增加数量。例如，租赁终止费和股票补偿包含在调整后的FFO中，但不包括在NAREIT FFO中。终止费可能是房产空置的标志，而基于股票的补偿似乎被视为常规费用。这里还有其他因素，但主要的看法是欧米茄的支付率可能没有管理层希望投资者认为的那么强劲。

这导致了一个更大的问题：欧米茄的未来并非掌握在自己手中。房地产投资信托基金指出，它的租约一般都有内置租金自动扶梯。目标是2.5%左右。到现在为止还挺好。然而，房地产投资信托基金的承租人通常必须住在美国政府管理的结构性支付计划中。医疗保险和医疗补助分别占租金滚动的33%和50%。虽然欧米茄不受美国政府的影响，但其租户肯定是。这些计划有很长的财务问题历史。

尽管对这些政府计划即将破产的夸张可能有些过分，但事实是联邦和州政府需要谨慎对待支出。反过来，这可能会导致欧米茄租户的报销率下降。租金覆盖率目前约为1.3%，低于2015年的1.4%。这不是一个可怕的统计数据，而是随着婴儿潮一代越来越需要护理而密切关注。

婴儿潮人口波可能会提高入住率，但它也会对养老院依赖的支付系统征税，以支付欧米茄的租金。这种动态是为什么一些更多元化的医疗保健REIT - 特别是Ventas (纽约证券交易所代码：VTR)和HCP (纽约证券交易所代码：HCP) - 几年前抛弃了他们的养老院房产并开始增加医疗办公室和研究空间，这些办公室和研究空间不会遭受同一政府的逆风。欧米茄基本上采取了相反的做法，利用养老院部门的担忧以便宜的价格购买资产。然而，如果它所购买的设施成功地适应行业条件，那么加倍才有效。如果他们不这样做，那么即使欧米茄支付的低价也可能太过分了。

股息支持问题加上政府支付计划的风险应该导致大多数保守投资者将欧米茄纳入投资选择。是的，考虑到Ventas和HCP的收益率约为5%，7%以上的收益率是有吸引力的，但这里的额外风险并不值得额外的收益率，除非你能承受相当大的不确定性。

可能不是一个很好的选择

欧米茄的产量非常具有吸引力，但它带来了一些显着的风险。大多数投资者，特别是那些保守的投资者，可能会更好地关注更多元化的医疗保健房地产投资信托基金。虽然由于收益率高而积极的投资者可能会想进入这里，但需要密切关注股息覆盖和政府薪酬风险的双重问题。欧米茄很可能永远不会成为“设定并忘记它”的投资类型。