房屋销售正在下降 但中产阶级买家仍然价格过高

当房屋销售疲软时，价格通常也会为买家提供喘息空间。

现在情况并非如此。该国许多地区的房屋购买量已经下降，价格上涨已经放缓。然而，更多的中产阶级美国人发现房屋所有权是无法承受的。

为什么?在历史低点附近，抵押贷款利率上升。价格上涨已经超过了薪水。按照目标价格，收入中位数的家庭可以负担得起，出售的房屋将会减少。即使利率适度上升也会对购房者产生重大影响，特别是在昂贵的市场中，每月抵押贷款成本增加数百美元。

根据房地产经纪公司Redfin周三公布的49个城市的分析结果显示，过去一年中，86%的大都市地区中产阶级家庭可以购买房屋的数量有所下降。美联社。

该数字假设首付比例为20%。Redfin发现，如果买家只能降低10% - 在首次购买者中普遍存在 - 可负担得起的房源数量下降了94%。

Redfin首席经济学家Daryl Fairweather表示，“房价在2017年和2018年上半年大幅上涨，我们已达到买家无法支付这些高价的程度。”

根据房地产研究公司ATTOM Solutions 最近的一项分析，在美国93%的大县(人口至少为100万)中租房而不是购买房屋的成本更低。其中包括以高价格和缺乏中产阶级住房而闻名的房地产市场，包括波士顿，芝加哥，拉斯维加斯，迈阿密，纽约，旧金山和其他大城市。

销售额下滑

在全国房地产经纪人协会追踪的年终销售总额下滑中，这些不可持续的价格上涨的影响是显而易见的。房地产经纪人周二报告称，去年销售额下降3.1%至534万，为2015年以来的最低水平。

由于去年大部分时间抵押贷款利率上升，购买成本较高，强劲的经济对潜在买家的支撑不大。尽管与2017年相比，市场上有更多的房屋，但它们的价格范围越来越集中在只有富人或富人才能买得起的价格范围内。

Redfin分析发现，平均而言，55%的待售房屋价格实惠，首付10%。这是从2017年的60%下降。较高的20%首付将使每月付款更易于管理，但贷款数据表明越来越多的首次购房者不能减少20%。

这种挤压远远超出了旧金山，西雅图和纽约这个着名的高价房屋市场。在长期以负担得起的房屋价值而闻名的都市地区 - 密尔沃基，孟菲斯，匹兹堡，圣路易斯，凤凰城和其他地区 - 拥有中等收入的家庭可以买得起的待售房屋数量下滑。

主要风险

这一趋势给许多美国人带来了重大风险：家庭公平是中产阶级家庭的主要财富来源; 如果没有它，很多人都会努力建立更多的财富。

根据美联储的数据，美国房主的净资产中值为231,400美元。这是租房者中位数净值的44倍以上，即5,200美元。根据美联储的数据，从2013年到2016年，房主的净值中位数通货膨胀调整了15%，而租房者实际上在那段时间变得更加贫穷。

自2012年房地产市场触底以来，房屋承受能力一直在恶化。房屋价值的回升很容易超过典型薪水的增幅。这使得许多现有的房主变得更好 - 虽然不足以升级到昂贵的房屋。而他们决定留下来又加剧了待售房屋的短缺。

在达拉斯地区，只有55%的房源适用于中等收入家庭，首付10%。这是从2017年的59%下降。

达拉斯地区的房地产经纪人凯茜米切尔表示，以150,000美元或更低的价格找到入门房屋“真的很难”。米切尔说，一些建筑商开始将他们的注意力从奢侈品转移到更实惠的房屋。但她说她认为任何这样的趋势都是渐进的。

“我希望它会改变，”她说。“但它会立即改变吗?我不这么认为。”

收入不足

根据在线贷款经纪人LendingTree的首席经济学家Tendayi Kapfidze的说法，全国房屋价值自2012年以来平均上涨了44%，但收入仅为15%左右。

“最终，收入是价格的锚点或引力场，”Kapfidze说。

他补充说，如果房地产市场再次加速，收入将需要开始上涨的速度超过房屋价值或房屋价值必须下降。Kapfidze表示，价格上涨放缓最终会促进待售房屋的供应。

房地产经纪人12月的销售报告发现，房价中位数在过去一年仅上涨了2.9%，达到253,600美元。这是自2012年以来首次出现房价涨幅低于平均每小时收益的涨幅，过去12个月收益率均上涨3.2%。

但房价增长与典型加薪之间的差距仍然很大，以至于房地产市场需要几个月的较低价格涨幅来调整。