房地产投资销售飙升至3年来的新高

新加坡 - 对于每个至少1000万新元的大型物业交易来说，这是一个标志性的一年。

截至12月23日，该数字达到了225亿新元 - 比2015年的172亿新元高出31%，这与Savills Singapore的数据相符。

CBRE和Cushman&Wakefield的数字相似。

今年的房地产投资销售额，这些交易也是众所周知的，是三年内最高的，并得到两项大型交易的支持--BlackRock以33.8亿新元出售亚洲广场1号楼至卡塔尔投资局和政府25.7亿新元一个白色网站的销售，主要用于沿着Central Boulevard到IOI Properties Group的一个单位。

世邦魏理仕的数据显示，今年(截至12月20日)的办公楼投资销售额达101亿新元。

这使该行业占据了大部分投资，占整体投资销售额的44%。

其次是住宅部分，占交易额的33%或75亿新元(由顺福维尔和Raintree Gardens集体销售和City Developments完成的Nouvel 18公寓的利润参与证券交易支持)。

“随着2016年的一些重要主要交易的出现，2017年的管道似乎变得越来越少，”CBRE Research的新加坡和东南亚负责人Desmond Sim评论道。

房地产权威专家表示，明年的大宗交易包括裕廊角购物中心和亚洲广场2号楼，每个预计售价约为20亿新元。

办公室和住宅部门仍将是关键驱动因素，分析师普遍预计明年整体投资销售将保持在2016年的水平或将会走软，理由是美国总统唐纳德特朗普履行后，利率环境上升以及亚洲贸易放缓他承诺采取保护主义立场。

然而，高力国际亚洲资本市场和投资服务董事总经理Terence Tang估计，2017年的投资销售额将与2016年相当，或可能高出10%。“住宅将在2017年占交易的比例大于办公室 - 与我们今年看到的相反 - 这是由于开发商通过州土地招标和私营部门集体销售对补充土地的巨大需求。”

此外，Savills新加坡公司董事总经理兼投资和住宅服务主管Steven Ming表示，根据政府合格证书条件规定的销售截止日期迫在眉睫的住宅开发商将有动力通过批量销售单位或结构性交易剥离其未售出的库存 - 避免向国家支付高额罚款。

“投资高端住宅物业仍然具有吸引力，因为投资的可能性低于重置成本，”他指出。

同时，Colliers的唐先生表示，由于过去十年建成的高质量建筑以及这些开发项目中租户的契约力量，新加坡办事处仍然在全球和地区投资者的地图上。

然而，明年将进一步加息，而办公室租金和入住率将继续承受压力。

“所以投资者将要求更高的收益率 - 但业主可能不愿意以较低的价格放弃他们的资产，至少在短期内，”唐先生说。

Cushman&Wakefield新加坡研究主管Christine Li指出，今年在办公室交易中，买家和卖家之间的定价和收益预期的不匹配已经很明显。

私募股权基金过去曾是较为活跃的商业地产买家，因此退居次要位置。“相反，非传统买家，如超高净值家庭和主权财富基金(SWFs)，今年带动了买盘。”

与此类似，第一太平戴维斯的明先生预测，主流基金和保险公司可能在未来12个月内主导大额购买办公用品。“这是因为预期的持续压缩收益率环境使得投资者在资本成本降低的情况下更具竞争力，并且新加坡作为亚洲安全港市场的投资之一继续受到吸引。”

由于该行业面临供过于求和经济前景疲弱的冲击，预计2017年办公楼租金普遍预计会继续疲软，因此预期价格会下降，这可能会为该行业注入新的资金。

“但在有限的可销售库存中，由此导致的购买竞争加剧可能会使资本价值保持稳定，”明先生表示。

世邦魏理仕和第一太平戴维斯预计2017年的总投资销售额将达到18亿至200亿新元的区域 - 低于今年的高基数，以大型交易为标志。

库什曼的李女士表示，这一数字可能会保持在200亿新元的范围内。

唐英年强调，中国政府的一般政策是阻止资本外流以阻止人民币进一步下跌，这可能会减缓中国对新加坡房地产的投资。

进一步加息也被视为2017年房地产交易的抑制因素，这可能导致一些投资者采取观望态度，特别是如果他们希望首先看看特朗普先生是否会实际实施他所倡导的保护主义政策在竞选期间。

另一方面，唐先生认为，“特朗普先生的政策也预计将创造一个更加通胀的环境 - 在此期间，人们倾向于进入房地产进行对冲”。

新加坡元走弱也有望吸引外国投资者到新加坡的房地产。

CBRE在12月20日编制的数据显示，今年到目前为止，写字楼物业的投资销售额从去年的42亿新元增加了一倍多，达到101亿新元。

住宅物业交易从52亿新元扩大42.7%至75亿新元。工业产权的投资销售额也从此前的19亿新元增长42.8%至27亿新元。

总体而言，源自公共部门的投资销售额今年已下降0.7%至58亿新元，而来自私营部门的交易额增长了41%，达到171亿新元，符合世邦魏理仕的数据。

因此，2016年公共部门的份额从去年的32.5%下滑至25.4%。