西班牙法律变化和不确定性租赁还值得购买吗

房地产市场非常繁忙。这不仅是因为你感觉到购买和租赁在某些领域的增长非常垂直，使得商品首先无法进入，而且还因为周围的立法活动与声明目标是阻止升级。1月22日，美国国会将位于皇家法令，在住房采取紧急措施，例如延长租赁期限，反对美国的，我们能，这要求进一步包括控制仪表价格。这引起了FerránFont，de pisos.com在本周的第1.123号描述的异常情况：«投票产生了一种特殊情况，其中所有租赁合同都具有合法性，除了在本规定生效的35天内(12月18日至1月22日之间)签署的合同)»。而且，由此产生的结果，也是Font所阐述的：“整顿无助于产生该行业稳定所必需的法律确定性气氛。 ”

现在重复：政府的部长理事会，提出了上周五，3月1日，新法令也应追回已溶解在未来几天国会的认可，所以充电这样做是常设理事会。如果是这样，我们可以看到，在官方公报您在议会投票法令和日发表3月4日之间的另一种特殊的时期。费兰字体，现在，更乐观地认为，可以通过：“虽然去年12月14日最后没被国会批准了先前的立法变化抵消批准的变化，政府有足够的支持能够，这一次，在监管变革中最终取得进展»。但无论如何，这在大选后的一个半月内发生，这增加了立法的不确定性：新的执行官可能会推翻该法令并制定另一种立法。来自Fotocasa的Beatriz Toribio指出，租赁市场在三个月内满足三种不同的立法框架是不正常的。

一项立法动态和自己的选举日程必须增加一个成分：人民党，巴勃罗·卡萨多的领导者，他说，他将呼吁中央选举委员会这项法令和所有那些谁带来的“社交星期五“政府社会主义。卡萨多还表示，他不排除在宪法法院之后谴责他们。

房地产市场，尤其是租金，但它是一种无人过问的，我虽然行硬化谁开发从已经非常适合他们的环境租用其房地产资产业主近年来(因此对租户不太有利)。这是否意味着，谁参加了后期价格过去十年锐减的优势，早些时候购买和租金的恢复投资者要拍自己的盈利能力，这主要是外国人，但来自西班牙不仅逃离鉴于立法的不确定性以及他们移动环境的预期强化，是否意味着购买租金将不再具有吸引力?

减少供应和投资瘫痪

Fernando Encinar，idealista.com，解释说，在这个临时的不确定性中，有可能直到你真正知道什么样的监管将会占上风，有些房主会撤回要约。Toribio对此表示同意：“很多投资者和很多业主都可能会在几个月内陷入困境”。随后的价格上涨?这是可能的

费尔南多·罗德里格斯·德·阿库尼亚，RR阿库尼亚ÿASOCIADOS的，认为可能的国际投资瘫痪，她也会效仿和高净值家庭办公室，而中小投资者可以继续尝试寻找机会。丹尼尔快活，Asprima说，外国投资可以考虑，有可能是在西班牙的房地产市场，但与最近发生的事件有很大的机会都出现在西班牙可以改变调控三个月：“投资的目的明确的规则和连续性，“他说。他补充说：除了租户和业主之间的平衡关系，并且在Cuervo认为，新的政府监管倾向于平衡有利于租户。在同一行表达Luis Corral：“该法令赋予房东许多租户和俱乐部的特权。” 尽管比阿特丽斯托里比奥强调，新的框架是真的是什么 ，以提供措施，以减轻侵犯人权，例如，例如，问什么时候发生的业主为四五每月支付担保租户甚至是银行担保，这是潜在租户参与租赁市场的一个障碍，这是他们原则上可以获得的唯一一个，因为购买和销售将被否决。上周三在京东方发布的法令规定，只需要分两期的租金作为押金。

“传递给国家，国际，私人或机构投资者的信息是规则正在发生变化，这会影响投资的预期回报，”Cuervo说。来自Aire Partners的Patricio Palomar表示，外国投资不会离开西班牙，因为它在几年前已经买得如此便宜，以至于它仍然具有非常诱人的回报。但他补充说，他可能不会投入更多资金。他认为，私人投资者虽然利率维持在如此低的水平，但仍会继续购买。Encinar认为，我们不应该像2012年那样排除外国资本的撤资。

克劳迪奥博阿达，高级顾问黑石，著名的背景秃鹫已经在马德里取得了重大的公共住房，他说，与此同时，小金丹，其占市场的96%，其瘫痪的不确定性活动如果该法令未获批准，则签署可以更改的条件。

但社会主义政府似乎只会提出它有足够支持的法令。所以它很可能会继续下去。包括最相关的措施会产生什么影响?

更长的合同：更稳定

其中，大多数专家暗示，表示通过延长合同期限社会主义新法令所造成的投资不足的元素。根据该法令的文本，“它设置在五年内强制超时期限，除非房东是一个法人，事件在七年内固定”; “至于隐性扩展，它规定了合同或任何其扩展届满即到达日期，并且一旦超出强制加班的时期，如果没有在它成立任何一方的通讯不要在情况​​下，租户续约提出的5至7年的房东两个月结束前四个月提前的愿望，合同将每年延长三年»。这意味着，如果所有者是私人，合同可以持续长达8年，而对于公司而言，合同最长可达10年。«这会鼓励或阻止业主出租房屋吗?»Fernando Encinar问道。在他看来，它不鼓励租金。而且，做不到这一点，他说，这很可能是业主寻求经济可靠的租户，它考虑结束在三十mileuristas，单亲家庭和65岁以上惩罚潜在租户。“业主对租户的要求会更加苛刻，”Encinar表示，鉴于合同的持续时间较长。并指出，如果真正的业主对租户的形象要求更高，那么收入低于800或900欧元的公寓可能更难租赁。另一方面，他认为更昂贵的租金，即3,000或4,000欧元的租金，不会受到影响。

Toribio已经发现了机构投资者的不满情绪：新法规在他们是所有者时会签订更长的合同。尽管他理解这一立场，但他也指出，他认为在一般水平上恢复五年期合同并不是一个糟糕的选择，因为它们为市场提供了更大的稳定性。来自iAhorro解释说，债券发行或长期合约“都不会涉及许多变化”：“将有许多业主决定停止租赁并开始销售，除非他们停止租房而不给予其他用途“。但他也指出：“然而，从中期来看，可能会影响到购买随后租房的所有者较少。”

Palomar指出，当合同期限减少到三年时，租赁住房的报价增加了，尽管这不仅仅是因为这个因素。由于这个原因，他并不担心要约会减少。但它确实指出周期变得越来越短，因此投资者可能对如此长时间内可能发生的事情以及他们的期限是否会在不利的市场时刻捕获它们产生很大的不确定性。“通过长达十年的合同，您将失去对资产的控制权。十年来，你可以看到两个房地产周期而你没有选择销售时间，“ Encinar补充道。Palomar补充说，此外，现在距离周期结束还不远。

Palomar举例说明了办事处可能最适合该行业的情况，其中合同为期三年可续订另外两个或一加一，价格修订不仅要考虑到CPI，也是市场情况。

根据政府法令，价格将只能够拿出CPI同比在合约期内，未建立之前的监管框架，到2013年，当事人，房东和租客，他们可以同意对价格上涨如何。新框架可能会降低潜在的投资回报。“如果作为一个投资者，你有一个流动性状况，也许你看其他地方具有良好的发展前景，也通过市场的力量移动，而不是与有限或管制价格，”帕洛玛说。

对于RodríguezdeAcuña来说，最优租赁合同是长期合同，但价格可以提高。

价格基准

如果包括在该法令在合同期内设定更新IPC收入的要素之一，争议已经产生了创造租金的基准价的意图。法令文件说：“为解决租赁市场在为公共住房政策服务时提供必要信息的紧迫性，提供更多的活动发展透明度，并作为支持阐明财政政策措施(......)建立国家住房租赁价格参考指数体系，并包括一些自治社区已经开发的建立指数体系的可能性自主参考，为了设计各自领土内的住房公共政策和方案。“ 根据法令，该指数将在八个月内由政府详细阐述。

专家确实表示支持创建该指数。托里比奥说，无论下次选举后出台的政府如何，都应该这样做。这是因为有必要为该部门提供更多信息，而更多的是这个部门，即租金的部分，没有官方信息。但是对于它将如何构建以及将要给予它的使用存在疑虑和担忧。

关于最新的Beatriz Toribio并没有放弃作为参考来奖励低价的税主，但绝不会惩罚那些把它们放高的人。在您看来，您必须激励租金，而不是惩罚它。从这个意义上说，该法令的目的是：“市议会根据法律规定，通过财政条例，可以为住宅用房租的房屋租赁房屋的全部税率设定高达95%的奖金。 ”。但是，这个计划可以扩展到自治社区执行他们的指数，正如一些人所做的那样，并被作为其他财政奖励的参考，当然，如果它重复，政府肯定会留下下一个任期。

如果帕洛玛认为，税收抵免将合理的价格并不能弥补房东和他喜欢到把市场价格虽然免除一较高低，并托里维奥指出，也许有像马德里一些地方，有IBI税单在计算可能不同，还有其他的专家，像罗德里格斯·德·阿库尼亚，谁注意到，它不能干预整个市场作为一个整体解决一个社会问题。他更赞成对租户的直接援助，以便他们可以获得租金。与此同时，Asprima发言人表示，由于价格限制是自由资产盈利能力的障碍，“ 当政府知道租金问题是没有供应”时。他补充说：“政府知道西班牙的某些地区存在问题，而法规适用于整个西班牙。当问题出现在某些城市时，你有义务在国家层面进行监管»。随着RodríguezdeAcuña的同意：“在整个市场上立法是没有意义的”。“鉴于政府效率低下，业主受到了惩罚，”库尔沃总结道。

它仍然有利可图吗?

从现在开始的问题是租金是否仍然有利可图。Beatriz Toribio肯定西班牙的租赁市场将继续变得有趣，因为有很多需求和大量旅行。他还认为它可以保持盈利，尽管他警告说盈利能力已经下降，因为价格已经趋于缓和：在某些地方，它们已经稳定，而在其他地方，它们开始下跌。这是因为租金上涨幅度大于工资上涨幅度。但托里比奥坚持认为，住房是一个旅游市场，因为你需要住房出租和几个不同的人口。

FernandoRodríguezdeAcuña同意购买租金将继续盈利，并认为在更多的干预国家，如德国，英国或法国，市场继续具有吸引力。虽然他指出有可能应用更高的风险溢价：业主将获得更少的担保，他们将不得不尊重更长的合同和不高于CPI的价格修订。这意味着投资者必须在考虑市场新现实的情况下进行计算。iAhorro的专家认为，虽然购买房屋的人数可以减少，但由于他们认为利润较少，对当前公园的影响不会很大。

还有一些专家认为，保护租户的措施可能会导致供应减少，价格进一步上涨，例如Palomar。因此，有市场参与者认为降低价格或保证获得住房的最有效措施是公共促销。“租金中存在的问题是由于供应稀缺而政府无法扩大供应，”库尔沃说。

Encinar认为更糟糕的部分是旅游公寓。而且无论法令规定什么(社区的五分之三必须给予旅游公寓的批准)。据idealista.com专家称，由于许多业主意识到这不是一个有吸引力的选择，因此在12或18个月内这类房产的供应将会减少。这些公寓可能很快就会扩大传统住宅租赁房屋的名单。