一份新报告发现 政策制定者对外国买家征税并减少借款额是正确的

国际货币基金组织(IMF)在本周发布的一份报告中表示，过去两年加拿大的房地产市场风险越来越大，其风险水平与十年前金融危机期间的风险水平相似。

但有一个好消息：报告显示，加拿大政策制定者过去几年采取的措施 - 特别是外国买家的税收和严格的新抵押贷款规则 - 是防止债务危机的正确措施。

总部设在华盛顿的致力于全球金融合作的机构在其最新的“ 全球金融稳定报告”中表示，自十年前的债务危机以来，美国和加拿大的房地产市场本质上都是交易场所。

由于较低的家庭债务水平和与家庭收入更加一致的房价，美国住房市场今天的危机风险较低。

国际货币基金组织的报告指出：“与此相反，加拿大的房地产市场走向相反的方向，特别是在汉密尔顿，多伦多和温哥华等城市，估值看起来过于紧张，与2008年相同。”

它认为，由于外国买家的现金流入，全球许多房地产市场的稳定性正在下降。

报告称，某些类型的外国直接投资 - 例如房地产信托购买公寓楼或跨国建筑公司设立商店 - 可以使房地产市场更加稳定。但报告称，外国人购买个人住房的资金似乎与短期房价上涨以及发达经济体中期房价的下行风险相关。

也许令人惊讶的是，国际货币基金组织的研究表明，与温哥华的市场相比，外国资金在多伦多和卡尔加里房地产市场上的稳定性更大，温哥华的市场通常被认为是受外国资金影响最大的市场。

在卡尔加里的案例中，似乎涉及与艾伯塔省石油工业繁荣与萧条周期有关的资金。

国际货币基金组织的报告称，省政府为多伦多和温哥华地区推出的外国购买税“可能会缓解这些住房市场的高估压力并降低下行风险”。

但报告补充说，不同市场对外国买家的税收反应不同的事实表明“他们的广泛影响可能有限”。

国际货币基金组织表示，另一种降低房地产市场风险的方法是通过“宏观审慎措施”，例如减少购房者相对于其收入可以借入的数额。

这就是加拿大银行业监管机构OSFI在推出抵押贷款压力测试时所做的事情，该测试要求借款人实际上有资格获得抵押贷款，贷款利率比他们提供的贷款高出两个百分点。该测试减少了购房者可以借入的最高金额约20%。

行业需要更宽松的规则

压力测试似乎成为加拿大住宅房地产行业的祸根，许多行业团体和房地产委员会呼吁政府放松或消除它。

他们认为压力测试已经阻止了许多来自房地产市场的潜在买家。

该行业的一些人还呼吁政府将保险抵押贷款的摊还期限从25年增加到30年。

但其他市场观察人士表示，这些措施对缓解该国的住房负担能力危机几乎没有作用，反而会推高房价。

CMHC采取了一项行动

联邦政府没有在3月提交的最新预算中给予业界的意愿。

相反，它专注于一个新的“首次购房者激励”计划，该计划将看到加拿大政府运营的抵押贷款保险公司CMHC购买购房者住房的股份，最终在房屋出售时收回其资金。这将减少买方的每月抵押贷款。

由于该计划有效地将最高抵押贷款额定在48万美元，分析师表示，它对最昂贵的市场，多伦多和温哥华的影响有限。

RBC的经济学家表示，由于该计划将于今年秋季启动，因此在此之前可能会减缓房地产市场，因为买家会坐视不管，直到获得政府的帮助。

CMHC表示，该计划对房价的影响非常小，将其推高了一个百分点。

但该公司在一份声明中称， “通过帮助首次购房者购房，我们将释放租金，缓解租金压力” 。