看到从市场上撤出的租赁股票 并可能增加对公共和紧急住房的需求

大卫哈格里夫斯

住房和城市发展部官员承认，政府新的“健康住宅”倡议可能会推高租金，看到从市场上撤出的租赁股票，并可能增加对公共和紧急住房的需求。

此外，新西兰住房说，住房和城市发展部长Phil Twyford周日推出的新措施可能会花费2亿美元左右。拥有住房的其他一些政府机构 - 尤其是国防部 - 也可能面临成本分歧。

针对约600,000个租赁物业的新措施将于今年年中制定成为法律，并将在截至2024年7月的滑动规模生效，届时所有租赁必须符合规定。

详细信息包含在本段下方的图形中，但新措施的重要部分包括在租赁起居室强制提供固定供暖，必须能够将房间加热到18C以及需要天花板和地板下最小厚度为120mm的绝缘。此举是在政府早先进行的磋商过程之后进行的。Twyford提交给内阁的文件称，新西兰住房局估计，除了现有的计划项目之外，新措施所要求的“已知干预措施”需要额外费用1.13亿美元至1.44亿美元。此外，为满足建议的温度标准可能需要或可能不需要的干预措施可能额外增加77-9900万美元。

“HNZC认为它可以从其基线提供所需的升级资金，尽管这项工作对其他现有计划工作计划的影响尚未从财务和市场容量的角度进行评估。由于HNZC可能会产生实际成本可能会更高需要提出改造或重建物业的长期决策，而不是为较旧或不合适的资产带来额外的短期成本，“该报说。

新西兰经济研究所一般考虑新措施的总体成本，已经计算出，对于目前不符合任何新要求的房产，包括商品及服务税在内的私人房东获得这些房产的成本要求将在8,625美元至11,500美元之间

出售和退出供应

在为部长准备的监管影响声明中，住房和城市发展部官员承认，一些私人房东会选择出售他们“未经改善”的出租房产，而一些需要改善的房产将“完全退出”住房供应。

声明说：“如果这些物业处于质量范围的极低水平并且无法改善，那么住房的质量就会得到改善，住房供应也会减少。”

“如果这些房产位于集中地点，那么这些地区(租赁)房屋供应的影响可能会显而易见。”

官员们继续说，在这种情况下，地方或中央政府“可能会参与解决紧急，临时或长期住房供应问题”。

由Rubicon项目提供支持

官员们表示，物业升级的费用将由业主承担，“谁可能获得有限的直接福利”。

'房东可以收回租户的费用'

“房东可以通过租金从租户那里收回这些成本，而供给和需求条件允许他们这样做。”

官员们表示，在一些供应受限的市场中，低收入租户可能会尽可能多地支付住房费用，从而限制潜在的租金上涨，在这种情况下，房东将不得不接受降低的投资回报或出售。

“当很大一部分业主出售他们的房产时，这可能会在市场调整时产生短期供应冲击，可能会增加对紧急或公共住房的短期需求。”官员们指出，最近全国租金中位数有所增加，“这可能部分是由于房东预计在考虑如何设定租金时会引入变化”。

在谈到新措施的“分配效应”时，官员们表示，一些出租物业将出售给自住业主，包括首次购房者和其他自住业主搬入新房产。

租赁物业较少

净效应将是租赁物业数量的减少。

“或者，一些出租物业可能会在长期住宿中被取消，并转为短期住宿(例如AirBnB)。”

官员们表示，住房从租房转为自用住房状态，这可能导致需要更多房屋以容纳相同数量的人“因为平均而言，业主占用的房屋每个房产的人数少于出租房屋”。

“租赁住房减少，尤其是低质量住房，可能会对低收入家庭造成不成比例的影响，从而可能增加对公共住房和紧急住房的需求。

'增加家庭拥挤'

“这种压力也可能会增加家庭拥挤，直到供应限制减少。”

但奇怪的是，官员接着说，这些对租赁市场的影响可能会受到更广泛住房市场压力的影响而“减轻”。

“移民的强烈需求和租户收入增加的影响将是租金的增加，特别是在供应不足的地区。

“随着租金的增加，这应该鼓励更多房东留在房地产市场或进入住房市场。

“这种影响很大，因为它可以完全抵消健康家庭标准和影响房东的其他监管变化的一些负面影响。”

“无法隔离租金增加的原因”

官员们说，在实践中，“事后”是“不可能孤立的，”不同的租金增加原因。

“如果租金确实增加，正如我们所料，房东可能将这些增加归因于政府的政策。

“然而，实际上其他因素将是人口增长带来的强劲需求以及供应受限，这将使房东能够增加租金。”

官员表示，他们建议监测情况，但没有提出任何缓解措施。