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深圳安居房政策 深圳老旧房屋坍塌能否加快旧改

2020-01-25 09:22:00 编辑: 来源:
导读 深圳安居房政策2018年8月,市政府出台了《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》

深圳安居房政策2018年8月,市政府出台了《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》(以下简称“主文件”)。新时代,深圳市将针对不同收入水平的居民和专业人才等各类群体,着力构建多层次、差异化、全覆盖的住房供应与保障体系,努力实现全体市民住有所居。“主文件”提出深圳市将在2035年前新增建设筹集170万套住房,其中:市场商品住房70万套,占40%左右;公租房、安居型商品房和人才住房共100万套,占60%左右。

本次即将公开征求意见的三个政府规章是“主文件”的配套文件,分别为《深圳市公共租赁住房建设和管理办法》《深圳市安居型商品房建设和管理办法》《深圳市人才住房建设和管理办法》(以下分别简称《公租房办法》《安居型商品房办法》和《人才住房办法》)。
出台三个政府规章的目的
——贯彻落实住房制度改革“主文件”。深化住房制度改革是一项系统工程,深圳市委市政府此次改革的总体部署,是计划通过构建“1+3+N”的政策体系,统筹好宏观、中观、微观,分层次、分步骤布局改革线路。其中:“1”是指2018年8月出台的“主文件”,是本次深化住房制度改革的纲领性文件,处于整个体系的“塔尖”;“3”是指本次征求意见的三个政府规章,是对“主文件”基本原则和指导意见的法制化,既起到落实作用,也为下一层级规范性文件提供了立法指引,是承上启下的“关键节点”;接下来要做的“N”是指与三个政府规章配套的实施细则及技术规范,将提供具体的操作细节与执行标准,是整个体系的“塔基”。
——实现改革成果的法治化。凡属重大改革都要于法有据。去年通过公开、民主程序制定的“主文件”,凝聚了市民对住有所居的期望,在最大程度上达成社会共识。此次出台三个政府规章,是为了让各项改革措施沿着法治的轨道推进,以法律形式固化改革成果。
——保障三种住房政策的操作性。三个政府规章对公租房、安居型商品房、人才住房的建设筹集、分配及管理等各个环节,设定可操作的规则。通过三个规章的具体制度安排,政府主要按照规章依法做好三种住房的建设、分配、管理和服务工作;广大市民依照规章通过公开透明的方式申请、使用三种住房;社会各界及广大媒体依法行使社会监督的权利,促进政府规范管理、提升服务,同时协助政府查处违法违规行为。
——促进房地产市场平稳健康发展。出台三个政府规章是构建房地产长效机制的重要举措,通过完善住房供应和保障体系,大规模增加公租房、安居型商品房和人才住房等各种住房的供应,有利于实现稳地价、稳房价、稳预期的目标,防范房地产市场风险,促进房地产市场平稳健康发展。
三个政府规章的主要内容
——关于住房建设筹集。“主文件”提出深圳市将在2035年前新增建设筹集公租房、安居型商品房和人才住房不少于100万套,分近期、中期、远期施行。为实现这一目标,三个政府规章将在住房建设筹集方面突出以下内容:
一是多主体供给、多渠道保障。多主体包括市区政府、人才住房专营机构、房地产企业等八大主体;多渠道包括新供应用地、棚改、工改保、城市更新配建、地铁上盖建设等15种渠道。
二是加大供给,努力实现供需平衡。2016年以来,我市加大了三种住房建设筹集力度。由于项目从开工建设到竣工交付需要一定周期,所以短时间内未形成大规模供应。目前,安居型商品房供应较少,但全市正在努力突破土地瓶颈,提高安居型商品房用地比例,预计在2021年之后形成有效供应。
三是努力提升住房品质,实现从住有所居到住有宜居的转变。大力推广装配式和绿色建筑,打造设计优良、质量可靠、绿色宜居的安居工程,如将建成国家级安居工程示范项目的光明长圳项目;坚持教育、医疗、交通、文体等公共配套设施同步规划、同步建设、同步交付;大力推进绿色物业和智慧社区建设,构建管理有序、和谐美丽的幸福家园。
——关于三种住房的申请条件。《公租房办法》规定,除了面向户籍中等偏下及低收入家庭供应以外,还将根据国家有关政策,面向新市民中的公交司机、环卫工人等为社会提供基本公共服务的相关行业人员,以及先进制造业职工供应。其中,户籍中等偏下及低收入家庭申请轮候的主要条件是:具有深圳户籍并在深缴交3年社保,不超过收入财产限额,无自有住房,3年内未转让或者因离婚分割过自有住房,未正在领取住房租赁补贴。
《安居型商品房办法》规定,申请租赁或购买的主要条件是:具有深圳户籍并在深缴交10年社保,无自有住房,5年内未转让或者因离婚分割过自有住房,未享受过购房优惠政策,不超过收入财产限额。
《人才住房办法》规定,申请租赁的主要条件是:具有深圳户籍或者持有有效居住证的各类人才并在深正常缴纳社保,无自有住房,3年内未转让或者因离婚分割过自有住房、未享受过购房优惠政策。申请购买的主要条件是:具有深圳户籍的各类人才并在深缴交10年社保,无自有住房,5年内未转让或者因离婚分割过自有住房,未享受过购房优惠政策。
——关于设定收入财产限额。设定收入财产限额是住房保障制度的重要组成部分,是国内外的普遍做法,也是实现住房保障精准化的必要措施。《公租房办法》《安居型商品房办法》分别规定公租房和安居型商品房的申请家庭须符合收入财产限额要求。收入财产限额的具体标准由市发改部门另行制定、公布,并实施动态调整。收入财产的认定核对工作由市民政部门负责,在申请家庭诚信申报的基础上,通过政务信息共享和大数据核查等手段,努力实现收入财产核对工作的准确高效。
——关于住房分配方式。公租房采取轮候分配和定向配租相结合的方式,安居型商品房和人才住房实行按批次分配。对于已在轮候库的公租房申请家庭和安居型商品房申请家庭,可继续采用轮候分配方式。同时,为充分体现对特殊困难群体的照顾,在安居型商品房的分配过程中,抚恤定补优抚对象、残疾人家庭等可享受增加抽签次数、配置两个摇号号码、适当加分等优先政策。
——关于住房封闭流转机制。《安居型商品房办法》及《人才住房办法》分别对出售的安居型商品房和人才住房封闭流转的情形、流转价格、取得完全产权的条件、应缴增值收益计算规则等作出了具体规定。比如,出售的安居型商品房和人才住房在一定年限内封闭,不得上市流转,因另购市场商品住房等法定事由或自身原因需要转让的,应当面向其他符合申购条件的对象转让,或由原产权单位或主管部门按规定回购;自签订买卖合同之日起累计在深缴纳社保满15年,或者年满60周岁且购房满10年的,经批准并向政府缴纳增值收益后,可以取得所购住房的完全产权,同时将应缴增值收益与在深服务年限挂钩,优待扎根深圳作贡献的人才。
——关于住房分配管理监督。为了提高住房资源的使用效率,确保住房保障公平公正,三个政府规章明确了一系列后续监管措施:一是完善执法监督措施,采用信息化等科技手段加强租售后监管;二是明确用人单位、申请家庭、房地产经纪机构以及企事业单位的法律责任;三是建立信用管理机制,有关当事人存在违反法律法规及规章行为的,除依法进行处罚外,还将其纳入不良行为记录,依法实行联合惩戒。
——关于新旧政策衔接。《公租房办法》《安居型商品房办法》均设置了一定期限的政策实施过渡期,即新办法颁布后一定期限内,符合条件的申请人可继续依照原有规定提出轮候申请,或者已取得受理回执的,经审核合格可以进入轮候库,继续适用原办法。新办法施行后申请人提出申请的,将按新政策执行。人才住房作为新的住房类型,不涉及新旧政策衔接问题。
此次“三个政府规章”的征求意见时间将持续一个月,从即日起至2019年5月28日18:00前,有关单位和个人均可通过以下方式进行意见反馈。相关主管部门将充分吸收社会各界的意见和建议,进一步修改完善三个政府规章并争取尽快发布实施。
 
 
深圳老旧房屋昨天,深圳市罗湖区一老旧小区内,有楼房突然倾斜倒塌。万幸的是,因旧改原因,该房屋早已无人居住,因此未发生人员伤亡。附近楼房住户得到通知及时撤离,躲过一劫。警察、消防、社区工作站等各部门随即展开救援。这本是一起房屋安全事故的新闻,亲历者心有余悸。事件随后的走势,却一改其应有的沉重的调性而变得荒诞喜感。
发生事故的和平新居,位于罗湖区渔民村附近。穿过几条小马路,便是深圳河,河对岸就是香港。罗湖是特区最早发展的城区,当年可谓特区中的特区。许多重要的政府办事机构,最早落脚于此。滨河大道、和平路、宝安南路、船步路几条主干道合围之下,分布着大片旧居民区,分属海关边检、铁路航运等不同单位。离此不远,是深圳商业消费最旺盛的人民南、蔡屋围等片区,集中了万象城、金光华、KKmall、地王大厦等高档商场。从繁华的商业片区转入高架林立、烟火气息浓郁的住宅区,宛如进入另一个世界。房屋老态毕现、设施陈旧缺失。搜索各大购房网站,此类型房屋的价格,往往低于关外新楼盘一大截。
眼看周围高楼拔地而起,住在这种老社区的居民,心态颇为复杂。相当一部分的一手业主,有能力的早就另购他处,将房屋或出租或转卖。留下来的业主,无不期盼早日进入城市更新序列,一圆自己的新房梦。在深圳,同一地段,旧房与更新之后的新盘,价差甚至达到一倍左右。因此,待更新的老旧房屋,由此进入开发商和中小散户投资客的视线。和平新居网上挂牌均价,每平米约45000元,与周边同区域同档次房屋大致相当。由此经滨海大道向西二十公里左右,南山区深圳湾片区,以开发于2010年左右的次新盘宝能太古城(北区)为例,每平米均价已经冲到了1.4万元以上,并有继续上涨的趋势。离开深圳湾继续往西,到达宝安中心区,几乎也找不到单价低于6万元的楼盘。再折回罗湖万象城附近,2009年入市的次新盘幸福里,单价也在10万上下。假如和平新村旧改成功,每平米房价保守估计有近一倍的收益,因此,房屋坍塌引来各方躁动。利益面前,业主急速加价,中介持币收购,虽说荒唐,却也情理之中。
深圳旧改项目主要分三大类型:旧村改造;旧工厂旧工业区改造,如厂房和宿舍等;本文讨论的对象即为第三种,红本旧住宅区改造。此类旧改项目,因签约难、不确定性强、拆迁难,而成为最难搞定的旧改类别。许多项目往往在改造意向签约阶段便停滞不前,难以继续往下推进。
回到因坍塌而涨价的和平新居,买到就是赚到吗?不妨再来回顾本月内有关旧改的另一则新闻。8月初,一则《木头龙旧改最后4户仍拒签 49名业主在10年等待中离世》的报道,让这个拉锯12年之久的旧改项目进入大众视野。木头龙小区地处罗湖中心区,建于上世纪八十年代初,小区占地约7万平方米,拟拆迁房屋栋数共61栋,总户数为1340户。木头龙属于福利房性质,国企、事业单位职工占业主的大多数,他们也是第一批来深建设者。笔者早年居住附近,每日上下班,公交车报站名“木头龙”,一排排整齐的住宅区从窗外驶过,道路规整,生活气息浓厚。同事们无不艳羡,不知何时,外来建设者们,才能在深圳有个像木头龙这样的家。十几年过去,木龙头小区已有20多栋楼被拆除,小区内荒草疯长,垃圾堆积,满目疮痍,还因海沙建筑,早已属于危楼。
2007年,深圳益田集团进驻木头龙小区开展旧改筹备工作,2010年,木头龙获批深圳市首批旧住宅区城市更新项目。自2017年至今,99.7%的业主都已签约,仍有4户迟迟不肯签约,并拒绝谈判,还有一户住在危楼内不肯搬出。据公开的补偿协议显示,益田对木头龙是按照1∶1.3的比例进行拆迁补偿。在2015年颁布的《城市更新条例》草案中,市场呼唤已久的拆赔标准已经进行更改。按照规定,建筑物产权置换按照建筑物使用面积(套内建筑面积)测算,置换比例不得低于1∶1,但不得高于1∶1.3。从2007年至今已过去足足12年,从2011年到2015年期间,开发商每年向已搬出的业主支付的租金已超过了7000万元。租金标准,也从60元/平方米提高到70元/平方米,年租金补贴升至一亿元。
2010年4月,木头龙、南苑新村、金钻豪园、鹤塘小区、华泰小区、龙溪花园、海涛花园、桥东片区,共同被列入《2010年深圳市城市更新单元规划制定计划》第一批计划,也就是作为深圳城市更新第一批8个旧住宅小区改造项目。益田集团财大气粗,开发实力不可小觑,可是,就连它,也搞不定木头龙最后未签约的0.3%。常看到新闻这里那里强拆云云,在深圳等待旧改的业主和民众内心,却有种别样的滋味难以言说。曾经,在南山区公安局附近,有一栋孤零零的村民自建房傲立于道路顶端,多年来,周围路网不得不绕开它进行修建,无他,乃是因为修路的赔偿没谈拢。去年9月份,作为首批城市更新计划之一的桥东片区,终于达到双百签约,可以正式进入开发阶段。从被纳入城市更新计划到完成“双百签约”,足足耗费了8年时间。从2009年深圳开始大面积推进城市更新,十年过去,实际进展与预期目标差距巨大。全市旧改立项746个,实施率仅有37%,并且,绝大部分项目还是属于工业项目的升级改造,剩下零星几个住宅区旧改点缀其中。位于南山区政府对面的南苑新村,旧改历程,可谓艰辛,一线开发商万科介入,历经十二三年,才取得95%左右的签约率,怨不得其他实力稍逊的中小开发商从旧改市场中,识趣走开。
深圳商品房城市更新项目周期长、不可控因素多,“双百签约”的规定看似保护了物权财权产权,实际上,是否忽略了利益之前的人性复杂性。一方面,我们喜见深圳市对于物权的尊重,另一方面,类似木头龙这样的情况频频出现,政府该如何处置?是将所有的矛盾转移至开发商与业主之间,而回避政府应该承担的责任吗?罗湖区南湖街道办昨日贴出告示,对居民进行临时疏散和安置。罗湖区政府在事发当晚,组织专家进行勘察,并及时发布通告,称善后处置进行中。政府介入和处置速度不可谓不迅速,此为该点赞之处。深圳市商品房住宅旧改项目,多为上世纪八十年代建盖,它们和它们老迈的业主们,还能经受多少次,经受多少年的日晒雨淋,如何才能科学快速地从根源上解决问题,考验着政府的执政思维,也考验着旧改参与各方的心态取舍。
好了这就是深圳安居房政策深圳老旧房屋的相关内容了,谢谢观看。
 


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